Những bước chuyển mình

Trong “màn đêm” của sự bất động, vẫn có những chuyển mình nhè nhẹ từ phía các doanh nghiệp bất động sản. Tất cả chỉ nhằm hướng đến những người có nhu cầu mua nhà thực. Bởi ai cũng biết rằng đó là lối thoái duy nhất cho thị trường bất động sản hiện nay.

Đọc E-paper

Chung cư Thái An của Công ty Địa ốc Đất Lành - đơn vị đi đầu trong việc xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ

Luật lại chạy sau thực tế?

Trước nay, các dự án bất động sản chủ yếu đáp ứng nhu cầu lợi nhuận của chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp, nên các sản phẩm có diện tích lớn, giá cao đều đặn được tung ra, được mua bán, đẩy giá lên.

Những sản phẩm diện tích nhỏ hơn, giá rẻ hơn, hợp với người có thu nhập trung bình ít được quan tâm, từ phía doanh nghiệp lẫn các cơ quan chức năng.

Chỉ khi thị trường không hấp thụ nổi căn hộ diện tích lớn nữa, người ta mới tìm cách thay đổi, doanh nghiệp thì xây dựng, cơ quan chức năng thì tranh luận xem căn hộ có diện tích bao nhiêu là phù hợp, 25m² hay 40m².

Các căn hộ thương mại diện tích dưới 45m² dù không đúng với tiêu chuẩn của Luật Nhà ở nhưng lại là nhu cầu có thực, nên hạ thấp diện tích quy định xuống dưới 45m² là vấn đề đang được nhiều người đề nghị, trong đó có cả cơ quan chủ quản của ngành xây dựng.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trình Đình Dũng, với nhu cầu thực tế và khả năng thanh toán của người dân, một căn hộ khang trang có diện tích vừa phải, giá phù hợp với mong ước của rất nhiều người.

Bộ Xây dựng đã đề xuất giải pháp này và chuẩn bị đưa vào dự thảo Nghị định để trình Chính phủ giải quyết, cũng nhằm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Trong khi chờ đợi sự thay đổi từ phía các cơ quan chức năng, nhiều chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng và rao bán các căn hộ diện tích dưới 40m².

Các dự án này thường mới xây xong phần móng, đang trong giai đoạn huy động vốn, nên hoàn toàn có thể “chạy trước xu thế”, xây trước rồi xin điều chỉnh sau.

Vài ba năm sau, khi căn hộ được bàn giao, rất có thể chuẩn diện tích nhà ở thương mại đã được hạ xuống. Nếu điều này xảy ra, lại có thêm trường hợp mà luật đã chạy sau thực tế.

Khó khăn bủa vây

Hiện TP.HCM và Hà Nội có khoảng hơn 35 ngàn căn hộ tồn đọng. Vào năm cao điểm nhất (2009, khi thị trường đang sôi động, tăng trưởng tín dụng cao) số lượng căn hộ bán ra chỉ khoảng 6.000.

Nay với việc thị trường gần như bất động, lãi suất vẫn thuộc loại cao và tăng trưởng tín dụng thấp, thì dù có được hỗ trợ mạnh, cũng phải cần nhiều năm mới có thể tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn đọng, với điều kiện không có thêm nguồn cung.

Đó là chưa kể có khoảng 60-80% người mua trong giai đoạn “cực thịnh” là để đầu cơ, nên nguồn cung sẽ phải tính thêm những căn hộ do các nhà đầu tư này bán ra nữa. 

Tình trạng dư cung buộc các doanh nghiệp bất động sản phải hạ giá bán căn hộ nếu không muốn mất khả năng trả nợ vay ngân hàng, vì hầu như doanh nghiệp nào cũng đang đối mặt với vấn đề thanh khoản.

Với các doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán, số liệu cho biết lượng tiền mặt cũng như lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế của họ không đủ để trả một phần của lãi vay ngân hàng. Với các doanh nghiệp nhỏ, tình hình còn khó khăn hơn nhiều.

Theo Ủy ban Giám sát tài chính và tiền tệ quốc gia, dư nợ cho vay bất động sản lên đến gần 350 ngàn tỷ đồng, chiếm phần lớn trong dư nợ cho vay tại các ngân hàng và một tỷ lệ không nhỏ trong số này là nợ xấu.

Chính khoản nợ xấu quá lớn này khiến thị trường bất động sản ngưng trệ một thời gian dài và cũng lý giải vì sao những thông tin tích cực liên tục đến với thị trường thời gian qua vẫn chưa thể giúp bất động sản “nhúc nhích”.

Vẫn phải “bung hàng”

Lãi suất huy động và cho vay đã giảm 5%/ năm chỉ trong vòng ba tháng, diện áp trần lãi suất cho vay cũng được mở rộng, cho vay lĩnh vực bất động sản không còn bị thắt chặt như trước.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã được giảm lãi suất cho vay đối với những hợp đồng cũ, kéo dài thời hạn… nhằm giảm bớt gánh nặng nợ nần.

Đối tượng vay mới, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu được ưu tiên cho vay với lãi suất thấp nhất, chỉ còn 12%/năm. Về phía các chính sách, hai đề án lập quỹ mua nhà cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình cũng đã chính thức được trình Chính phủ.

Được trợ giúp là vậy, nhưng đa số các doanh nghiệp trong ngành vẫn đang đứng ngồi không yên, bởi thị trường vẫn gần như bất động, phân khúc căn hộ cũng như đất nền đều đang ế ẩm hoặc giao dịch với giá thấp.

Trong tình trạng hiện nay, ai cũng biết là không nên đẩy thêm hàng ra thị trường, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn không còn cách nào khác là phải “xả hàng”, giảm giá hết mức có thể để nhanh chóng thu được tiền.

Người ta hy vọng rằng với chính sách hạ lãi suất và có thể cả chính sách tín dụng mở rộng hơn trong nửa cuối năm 2012, sẽ có nguồn vốn không nhỏ đổ vào bất động sản và vực dậy được thị trường.

Có một điều an ủi là không chỉ riêng Việt Nam, thị trường địa ốc toàn cầu cũng đang trong giai đoạn ảm đạm. Giá nhà ở hầu như giữ nguyên trong mấy tháng đầu năm 2012 trên khắp thế giới và theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường địa ốc toàn cầu chỉ ấm lên nếu vấn đề nợ công của châu Âu được giải quyết, có thể phải sang năm hoặc lâu hơn nữa.

Tuy nhiên, cũng còn đó những điểm sáng, đó chính là nhu cầu mua nhà của người dân. Riêng ở TP.HCM, hiện có khoảng 300 ngàn hộ gia đình đang phải ở nhà thuê, và một phần không nhỏ trong số này có nhu cầu mua nhà ở với giá hợp lý.

Đó là chưa kể từ nay đến năm 2015 thành phố dự kiến sẽ tiến hành khoảng 500 dự án chỉnh trang đô thị, nên sẽ có hơn 80 ngàn hộ dân có nhu cầu tái định cư.

Vì vậy, lượng căn hộ tồn kho trên thị trường cũng không phải là quá lớn so với lực cầu tiềm năng, nếu hai bên cung - cầu gặp nhau ở mức giá.

Nếu có một sự giảm giá mạnh cho cung và cầu gặp nhau, thị trường bất động sản sẽ ấm lại. Người ta chờ đợi các doanh nghiệp bất động sản tiếp bước Hoàng Anh Gia Lai, giảm mạnh giá bán.

Theo ước tính, giá thành xây dựng một căn hộ chưa tính chi phí vay vốn hiện bằng khoảng 60-70% giá bán.

Như vậy, điều kiện để doanh nghiệp giảm giá vẫn còn, đặc biệt là những doanh nghiệp ít sử dụng vốn vay. Trước đây, nhiều chủ đầu tư dù biết rằng sẽ khó bán được hàng với mức giá cũ nhưng vẫn không giảm giá, hệ quả là ngày càng ngập trong nợ nần.

Viễn cảnh thị trường chưa sáng sủa trong thời gian tới có thể sẽ khiến họ phải đổi ý, giảm giá bán căn hộ để ngày càng có nhiều người có nhu cầu thực tiếp cận được với sản phẩm của mình. Và như vậy, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn.