Quản lý đất đai: Phải có khung giá đất tham chiếu

Bỏ khung giá đất là cần thiết

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam lâu nay tồn tại hai giá đất. Một là giá đất theo khung Nhà nước ban hành định kỳ 5 năm một lần, từ đó UBND các tỉnh đã xây dựng mặt bằng giá đất của địa phương, bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. 

Thứ hai là giá thị trường và thực tế, giá thị trường luôn cao hơn rất nhiều so với giá đất do địa phương định giá. Như vậy, theo Nghị quyết 18 khi bỏ khung giá đất thì sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa hai cơ chế giá đất này và từ đó giá đất sẽ theo giá thị trường, đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người dân bị thu hồi đất, giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ.

Qua tìm hiểu, lâu nay nhiều giao dịch BĐS vẫn tồn tại hai giá đất, gồm giá trong hợp đồng công chứng và giá theo thỏa thuận mua bán, thường có sự vênh nhau rất lớn. Đơn cử, giá đất tại đường Nguyễn Huệ (TP.HCM) theo khung giá là khoảng 170 triệu đồng/m2, song thực tế khi bán ra lên tới 1,1-1,2 tỷ đồng/m2, tức gấp 5-6 lần so với giá quy định. Việc chênh lệch này gây ra tình trạng trốn thuế, thất thu lớn cho Nhà nước. Bên cạnh đó, các kỳ điều chỉnh khung giá đất đã tạo điều kiện để môi giới, cò đất thổi giá, tạo sốt ảo.

Thử tìm hiểu bảng giá đất mới nhất của Hà Nội cho thấy, mức giá bán tại một số vị trí ở quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) khoảng gần 188 triệu đồng/m2. Giả sử, với hệ số K cao nhất là 2,15 thì mức giá cũng chỉ lên đến trên 400 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất giao dịch trên thị trường như tại khu Hoàn Kiếm vẫn có người rao bán 1 tỷ đồng/m2, có người 1,5-2 tỷ đồng/m2.

Theo chuyên gia, tình trạng khung giá đất chỉ bằng khoảng 30-70% giá thị trường đã và đang tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc bỏ khung giá đất giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai.

Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Cần khung giá đất tham chiếu

Trước đề xuất bỏ khung giá đất, một số ý kiến lo ngại là chi phí thực hiện dự án, cụ thể là giải phóng mặt bằng tại các dự án có thu hồi đất sẽ phải tăng theo. Điều này liệu có khiến giá nhà ở tăng cao?

Theo ông Châu: "Sẽ không xảy ra. Bởi vì trong thời gian vừa qua, mặc dù bảng giá đất thấp nhưng mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì đều bán nhà theo giá thị trường".

Ông Nguyễn Duy Thành - Tổng giám đốc Công ty Global Home: “Đối với những doanh nghiệp đã có tích lũy đất đai, chuẩn bị sẵn quỹ đất để phát triển dự án trong hàng chục năm tới thì việc bỏ khung giá đất hầu như sẽ không tác động đến giá thành sản phẩm đầu ra. Còn đối với những doanh nghiệp đang phải tìm quỹ đất để phát triển dự án, thì việc bỏ khung giá đất có thể làm tăng về chi phí đất đai, từ đó có khả năng làm tăng giá bán sản phẩm đầu ra. Tuy nhiên, việc tác động làm tăng giá nếu có diễn ra thì cũng chỉ trong ngắn hạn”.

Thực tế hơn 10 năm qua, đa số các doanh nghiệp làm dự án thì đều phải bồi thường cho người dân theo phương thức tự thỏa thuận theo giá thị trường nên việc bỏ khung giá đất không thể đột biến làm tăng giá nhà. Vì thế, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. 

Cũng theo ông Thành, việc bỏ khung giá đất là phù hợp và đảm bảo quyền lợi của người dân trong việc giải phóng đền bù BĐS, cũng như tăng nguồn thu chuyển nhượng BĐS và đóng thuế chuyển đổi mục đích sử dụng BĐS. Tuy nhiên, việc bỏ khung giá đất vẫn cần khung giá đất tham chiếu phục vụ cho việc định giá đền bù, giải tỏa, định giá cho vay BĐS của các tổ chức tín dụng, ngân hàng.

Việc định hình khung giá đất tham chiếu có thể áp dụng theo định kỳ hằng quý hoặc hằng năm do các tổ chức có chuyên môn xây dựng khung giá đất tham chiếu. Tránh trường hợp các địa phương tự xây dựng khung giá đất căn cứ vào một vài đơn vị, tổ chức chuyên môn của các cơ quan ban ngành mà không phù hợp với diễn biến của thị trường, khắc phục tình trạng hai giá, góp phần hạn chế sai phạm trong lĩnh vực đất đai, giảm thiểu kiện cáo trong trường hợp thu hồi đất. 

Song quan trọng nhất là để luật đưa vào thực tiễn, cần có các văn bản, thông tư hướng dẫn cụ thể và trao quyền chủ động cho các địa phương triển khai thực hiện. Cần có những quy định bước đi rõ ràng, cụ thể từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.

Một thực tế đang diễn ra là mặc dù Luật Đất đai quy định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, song trên thực tế, ở nhiều địa phương giá đất biến động liên tục nhưng do song vướng quy định khung giá đất nên chính quyền địa phương không thể điều chỉnh.