Sôi động phân khúc nhà ở trên dưới 2 tỷ đồng

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, quý II-2016, mức độ hấp thụ của thị trường đối với phân khúc căn hộ tại TP.HCM đã giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Song, nhà ở có giá bán trên dưới 2 tỷ đồng/căn vẫn đạt thanh khoản tốt. 

Đọc E-paper

Theo CBRE, lượng căn hộ giao dịch tại TP.HCM trong quý II-2016 chỉ đạt 5.887 căn, giảm 45% so với cùng kỳ 2015 và giảm 35% so với quý trước. Cụ thể, quý II-2015, thị trường đã tiêu thụ khoảng 10.000 căn hộ - lượng cao nhất kể từ quý II/2010. Trong khi đó, quý I vừa rồi có 9.090 căn hộ được thị trường hấp thụ.

Như vậy, tính chung trong 6 tháng đầu năm 2016, đã có 14.977 căn hộ được bán, trong khi cùng kỳ năm 2015 có 18.000 căn hộ được tiêu thụ.

Vì sao cầu giảm?

Sở dĩ có sự sụt giảm này, đặc biệt trong quý II-2016, theo CBRE, thị trường thứ cấp đang yếu, mua đi bán lại không còn sôi động, bắt đầu xuất hiện hiện tượng giảm giá khiến thị trường sơ cấp bị ảnh hưởng. Những tranh chấp chung cư gần đây cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Thêm vào đó, nửa đầu năm 2016, thị trường đã xuất hiện một vài dự án căn hộ cao cấp có quy mô lớn (lên đến xấp xỉ 10.000 căn hộ) quảng bá rầm rộ, đã khiến nhiều nhà phát triển bất động sản nhà ở tỏ ra thận trọng với việc triển khai dự án mới.

Trước sự sụt giảm nguồn cầu, đã có không ít hoài nghi thị trường bất động sản TP.HCM có thể quay lại thời kỳ "đóng băng" chỉ sau khoảng thời gian ngắn ngủi phục hồi. Về vấn đề này, ông Marc Townsend - TGĐ CBRE cho rằng, chưa đến lúc phải lo ngại về một đợt "đóng băng" mới nhưng cần thận trọng.

Đứng ở góc độ nhà phát triển dự án, ông Ngô Quang Phúc - Phó tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cho biết, việc thị trường căn hộ có chững lại hay không hiện chưa thể đánh giá chính xác được. Tuy nhiên, có thể thấy thị trường đang trong tình trạng thừa mà thiếu.

Thừa là đối với những căn hộ có giá trị quá cao, phần lớn khách hàng của phân khúc này là nhà đầu tư, với tác động từ các yếu tố kinh tế trong nước và thế giới gần đây không mấy khả quan đã khiến họ đi chậm lại để xem xét, nên giao dịch có phần giảm hơn so với trước đó. Trong khi đó, với phân khúc căn hộ có giá từ 1 - 2 tỷ đồng, do đáp ứng nhu cầu của người mua để ở (chỉ một phần nhỏ là nhà đầu tư thứ cấp) nên mãi lực luôn đảm bảo, song, nguồn cung hiện chưa tương ứng với cầu.

Chưa đáng lo ngại

Hiện tượng lệch cung - cầu, yếu tố tiềm ẩn những rủi ro về hàng tồn kho, nợ xấu, thậm chí, phía CBRE cũng đưa ra dự báo, năm 2017 - 2018 sẽ có mối lo ngại về nguồn cung nhà hoàn thiện khá lớn, chắc chắn sẽ tác động đến thị trường. Nhưng vì sao tình hình chưa đến mức lo ngại?

Còn nhớ, năm 2015, phía CBRE cũng đưa ra nhận định, nguồn cung phân khúc cao cấp tăng đột biến trong thời gian ngắn là thách thức không nhỏ. Tuy thế, phân khúc này có đến 80% (đa phần là nhà đầu tư) mua bằng tiền mặt, chỉ 20% khách cần vay ngân hàng và mức tiêu thụ vẫn còn ở ngưỡng tương đối tốt.

Diễn biến thực tế của thị trường căn hộ tại TP.HCM từ nửa cuối năm 2014 đến nay cho thấy, đóng góp đáng kể vào nguồn cung căn hộ cao cấp chủ yếu đến từ một vài tòa nhà có quy mô lớn, cũng như từ một số ít chủ đầu tư, chứ không diễn ra trên diện rộng như thời điểm 2007, đầu 2008.

Hơn nữa, theo chia sẻ của một nhà phát triển bất động sản có uy tín tại TP.HCM, từ đây đến cuối năm, doanh nghiệp dự kiến phát triển ít nhất 4 - 5 khu nhà ở (quy mô vừa phải) nhưng với những tác động khách quan gần đây, thời điểm triển khai sẽ được nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh tình trạng làm ồ ạt, sức cầu giảm dễ dẫn đến tồn kho cao.

Ông Ngô Quang Phúc nhìn nhận, với thị trường như vậy, các chủ đầu tư sẽ xem xét vấn đề nghiêm túc hơn và sẽ có sự điều chỉnh hợp lý giữa các phân khúc nhà ở, đặc biệt là ưu tiên sản phẩm dành cho khách hàng có nhu cầu an cư.

Nhà trên dưới 2 tỷ đồng thanh khoản tốt

Căn hộ được đánh giá nằm trong mức chi trả tốt nhất dao động quanh mức 1 - 2 tỷ đồng, nhưng nếu không đáp ứng được vấn đề kết nối, chính sách thanh toán và tiện ích cũng không dễ đạt thanh khoản như mong muốn, vị đại diện Him Lam Land chia sẻ.

Chẳng hạn, gần đây Him Lam Land đưa ra thị trường khoảng 400 căn hộ thuộc Him Lam Phú Đông (cạnh đại lộ Phạm Văn Đồng) với mức giá bình quân từ 1,1 - 1,2 tỷ/căn (80 - 90% căn hộ có diện tích 65m²), nếu so về đơn giá trên từng mét vuông, Him Lam Phú Đông có thể cao hơn những tòa nhà cùng khu vực trên dưới 2 triệu đồng/m², nhưng bù lại, nhà phát triển này đã triển khai xong phần hạ tầng và một số tiện ích cơ bản như khu y tế, trường mẫu giáo đang chuẩn bị khởi công; trong khi liền kề là trung tâm thương mại của một tập đoàn lớn trong nước ngấp nghé triển khai.

Hơn nữa, với sự "hậu thuẫn" của LienVietPostBank (Him Lam là cổ đông sáng lập), Him Lam Phú Đông đã mạnh tay cung ứng giải pháp thanh toán đặc biệt, với 50% giá trị căn hộ được trả trong 6 năm, lãi suất cố định 5%/năm (khách hàng chỉ phải trả 1% giá trị căn hộ/tháng). Cũng với những chính sách này, chỉ trong vòng 11 tháng (năm 2015), Him Lam Land đã bán khoảng 1.800 căn hộ thuộc Him Lam Chợ Lớn (quận 6) và giai đoạn 2 của Him Lam Riverside (quận 7).

Trong khi đó, mới đây, ở khu Đông TP.HCM (nơi chiếm 47% nguồn cung căn hộ mới, dẫn đầu các khu vực trong quý II-2016), Công ty CP Đầu tư Nam Long đã ra mắt Fuji Residence, thuộc dòng sản phẩm Flora (khoảng 789 căn hộ biệt lập), với giá bình quân từ 1,1 tỷ đồng/căn. Có được sự hỗ trợ tài chính từ hai đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon, nhà phát triển này đã có chính sách thanh toán khá cạnh tranh.

Cụ thể, khách hàng có thể vay 80% giá trị căn hộ với lãi suất chỉ 6,5%, cố định trong vòng 3 năm (mức trước đây là 7,5%, cố định trong 2 năm và khoảng 9,6% trong 5 năm). Theo chia sẻ từ Công ty Nam Long, chỉ trong buổi sáng giới thiệu ra thị trường, đã có 180/200 căn (giai đoạn 1 của Fuji Residence) được khách hàng đặt chỗ, đa phần mua để ở và cho thuê dài hạn.

Ở phân khúc căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng/căn, sự sôi động còn diễn ra ở khu Nam TP.HCM (chiếm 26% lượng căn hộ chào bán trong quý II-2016, đứng vị trí thứ hai). Ước tính, quanh các trục đường Nguyễn Thị Thập - Huỳnh Tấn Phát - Nguyễn Văn Linh (quận 7), có ít nhất 4 tòa chung cư đang và chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường, như The Golden Star (do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư), Luxcity (Đất Xanh Group) và River City (Công ty Phát Đạt, An Gia và quỹ đầu tư Nhật Bản - Creed Group phát triển).

Trong nửa cuối năm nay, Công ty CP Địa ốc Tiến Phát cùng đối tác là Tập đoàn Sanyo Homes (Nhật Bản) dự kiến tung ra thị trường khu căn hộ Ascent Lakeside (với 108 căn hộ thương mại và 72 căn hộ office-tel). Được biết, mức giá ở khu vực này chỉ chênh nhau từ 2 - 4 triệu đồng/m² (quanh mức 24 - 32 triệu đồng/m²), vấn đề còn lại là những giá trị cộng thêm mà doanh nghiệp tạo ra trong mỗi tòa chung cư.

>6 điều cần cân nhắc trước khi mua nhà

>8 lưu ý khi mua nhà trả góp

>Phân khúc căn hộ giá trung bình: Tín hiệu vui