Thị trường BĐS Việt Nam: Biết xây nhà chưa biết quản

Thị trường quản lý bất động sản với rất nhiều cơ hội đang nằm hoàn toàn trong tay các doanh nghiệp nước ngoài.

Hàng trăm tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, chung cư cao tầng… mọc lên trong những năm qua đang mở ra một thị trường lớn cho các nhà quản lý bất động sản. Theo Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE Việt Nam, tính đến đầu năm 2011, thị trường căn hộ đã có 95 dự án với khoảng 46.600 căn hộ được tung ra thị trường. Các công trình bắt đầu bước vào vận hành là thời điểm để các công ty quản lý bất động sản thu tiền. Thế nhưng, thị trường này hiện vẫn nằm hoàn toàn trong tay các công ty nước ngoài.

Việt Nam xây, nước ngoài quản lý

Từ năm 2005, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu tăng trưởng mạnh mẽ, các tòa nhà cao tầng, căn hộ chung cư được ào ạt tung ra thị trường, kéo theo thị trường dịch vụ quản lý bất động sản cũng được khơi nóng. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, “miếng bánh” dành cho các công ty quản lý bất động sản trong nước còn rất hạn chế. Điều này không khó lý giải khi quản lý bất động sản là lĩnh vực quá mới mẻ đối với người Việt Nam. Khoảng 2-3 năm trở về trước, hầu như chẳng có trường lớp nào đào tạo quản lý hay tư vấn bất động sản. Nguồn nhân lực của lĩnh vực này có được là nhờ làm việc cho các công ty nước ngoài.

Chính vì thế, chuyện dự án xây ra để nước ngoài quản lý trở thành tất yếu. Các công ty quản lý và tư vấn bất động sản nước ngoài như Ascott (Singapore), CBRE (Mỹ), Savills (Anh), Colliers (Úc), Dining & Associates (Anh)… hiện quản lý hàng triệu m2 cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại và hàng ngàn căn hộ ở khắp các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM…, hoặc các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ở Nha Trang, Hội An…

Phí quản lý trung tâm thương mại hiện dao động từ 60.000-100.000 đồng/m², căn hộ từ 400.000-800.000 đồng/căn/tháng là một nguồn thu không nhỏ, nên ngay chính các đại gia kể trên cũng đang cạnh tranh mạnh mẽ. Theo ông Nguyễn Hồng Minh, Giám đốc Công ty Quản lý và Kinh doanh Bất động sản Hà Nội, quản lý bất động sản là trung tâm thương mại hay khu căn hộ dịch vụ, chung cư cao cấp là cả một quy trình đòi hỏi chuyên môn nghiệp vụ cứng và sự tỉ mỉ, chuyên nghiệp, kỷ luật cao. Công việc đi từ những việc nhỏ như làm vệ sinh, giữ xe đến vận hành và bảo trì thang máy, hệ thống điện, cáp truyền hình, viễn thông, hệ thống khí gas, an ninh tòa nhà...

Nhà quản lý có kinh nghiệm không chỉ bảo đảm việc vận hành công trình một cách trơn tru mà còn nhằm mục đích tiếp thị tòa nhà để nâng cao hình ảnh và giá trị dự án. Chính vì thế mà hầu hết các tòa nhà cao tầng như trung tâm thương mại, chung cư cao cấp, căn hộ cho thuê đều được chủ đầu tư ký kết hợp tác với các nhà quản lý nước ngoài. Tại TP.HCM, hơn 90% các tòa nhà cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ đều do các công ty quản lý nổi tiếng của nước ngoài điều hành.

Độc chiếm phân khúc cao cấp

Với mức phí quản lý hấp dẫn như vậy, nhiều công ty trong nước bắt đầu tìm cách chen vào thị trường này, bắt đầu bằng phân khúc căn hộ trung cấp. Tuy nhiên, những kết quả ban đầu dường như không mấy tốt đẹp.

Thời gian qua, các cuộc tranh chấp, kiện tụng giữa cư dân các khu căn hộ, kể cả căn hộ cao cấp, với các chủ đầu tư liên tiếp xảy ra. Nguyên nhân kiện tụng xuất phát từ việc nhỏ đến việc lớn, từ quyền lợi giữ xe, giá cả cho đến sở hữu chung - riêng của công trình, chất lượng công trình không bảo đảm. Điểm chung trong hầu hết các vụ việc này là các ban quản lý đều do chủ đầu tư tự lập nên, hoặc thuê các công ty quản lý không đạt tiêu chuẩn.

Riêng đối với phân khúc dự án cao cấp đúng nghĩa, các công ty quản lý nước ngoài vẫn chiếm thế độc tôn. Phân khúc căn hộ dịch vụ là một ví dụ. Là một sản phẩm kết hợp giữa căn hộ và khách sạn cao cấp, căn hộ dịch vụ đòi hỏi nhà quản lý phải được đạt tiêu chuẩn “quản gia 5 sao”, tức không chỉ đảm trách việc dọn dẹp căn hộ hàng ngày, bảo trì, phục vụ ẩm thực 24/24, mà còn nắm thông tin và tư vấn các dịch vụ như bác sĩ, luyện tập thể thao, đầu bếp, giữ trẻ, chăm sóc cây cảnh, thư ký văn phòng và giải trí như tour du lịch, nhà hàng, quán bar…

Gần đây, ngày càng nhiều tập đoàn quản lý căn hộ dịch vụ 5 sao vào Việt Nam, cho thấy căn hộ dịch vụ đang trở thành xu thế mới. Tiêu biểu như căn hộ dịch vụ ở InterContinental Asiana Saigon, Sky Garden (TP.HCM), Fraser Suite, Nikko (Hà Nội). Tham gia sớm nhất vào phân khúc này phải kể đến chuỗi căn hộ dịch vụ của Somerset thuộc Tập đoàn Ascott với công suất thuê phòng luôn cao hơn 90%. Năm 1994, Ascott lần đầu tiên xây dựng căn hộ dịch vụ tại Việt Nam là dự án Somerset West Lake, Hà Nội, nhưng tên tuổi của công ty này chỉ thực sự đột phá với dự án Hà Nội Towers và Sofitel Plaza.

Tháng 8/2011, Ascott đã ký một thỏa thuận liên doanh với Công ty Cổ phần Đầu tư Thùy Dương, trong đó Ascott sẽ được mua 90% cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD ở Hải Phòng trị giá hơn 190 tỉ đồng. Tính đến nay, Ascott đang quản lý và khai thác 8 tòa nhà tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM với hơn 1.300 căn hộ. Theo kế hoạch, Ascott sẽ tiếp tục mở thêm Somerset Vịnh Đà Nẵng và Somerset Sài Gòn tại TP.HCM vào năm 2014. Trên thế giới, Ascott đang là nhà điều hành kiêm chủ sở hữu 22.000 căn hộ dịch vụ tại các thành phố lớn và còn khoảng 6.000 căn hộ nữa đang được triển khai.