M&A: Giải pháp lợi cả đôi đường cho BĐS

LTS: Nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đang lên kế hoạch tung hàng loạt dự án nhà ở ra thị trường sau khoảng thời gian tích lũy quỹ đất thông qua mua bán - sáp nhập (M&A).

Điển hình như Novaland (theo tính toán sơ bộ, DN này đã mua 7 dự án trong năm 2014), Hưng Thịnh Corp. (ước tính thực hiện hơn 5 thương vụ M&A năm 2014); trong khi một nhà phát triển BĐS trong nước khác (đã từng hợp tác với một nhà đầu tư nước ngoài phát triển dự án căn hộ tại Q.2) dự kiến sẽ tung 10 dự án trong năm 2015, hơn nửa trong số đó là dự án được mua lại.

Đọc E-paper

M&A là giải pháp lợi thế để các nhà phát triển tiếp cận dự án nhanh nhất trong thời điểm hiện nay, so với việc phải đi xin cấp dự án mới. Theo đó, để bắt đầu dự án mới, DN phải mất ít nhất từ 3 - 5 năm hoàn thiện các thủ tục pháp lý mới có thể triển khai. Với những dự án dạng này, khi bắt tay vào thực hiện, DN lại đối diện với một vấn đề quan trọng khác là hiệu quả đầu tư.

Hiệu suất đầu tư tính toán của 3 - 5 năm về trước có còn phù hợp trong giai đoạn mới? Nếu thị trường đi lên thì không sao, nếu đi xuống thì chắc chắn DN sẽ gặp nhiều thách thức. Cho nên, M&A là cách mà các DN có tiềm lực tài chính chọn lựa để tích lũy quỹ đất trong thời gian vừa qua.

Trước hết, các dự án kêu gọi đầu tư thường đã hoàn chỉnh về pháp lý từ cách đây 3 - 4 năm. Thậm chí, một số đã xây dựng xong phần móng, hạng mục quan trọng nhất của một dự án, nên khi mua lại sẽ không mất quá nhiều thời gian cho những phần công việc tiếp theo (xây dựng phần thân và hoàn thiện).

Tuy nhiên, cũng có dự án rất tốt nhưng tỷ lệ vay nợ quá lớn, vượt giá trị dự án nên không mang tính khả thi. Do đó, trong khoảng 10 dự án được tiếp thị, đôi khi bên mua chỉ chọn được 1 - 2 dự án.

Bên chào bán dự án hiện nay không chỉ giới hạn trong khu vực DN mà còn từ phía các ngân hàng. Ngay như trường hợp Hưng Thịnh Corp., trung bình mỗi ngày, chúng tôi nhận hồ sơ chào bán từ 3 - 5 dự án do các đối tác là DN lẫn ngân hàng gửi đến nhưng xác suất để đi đến các giao dịch thành công thì vô chừng vì nó còn tùy thuộc vào vị trí dự án, dòng sản phẩm chiến lược, tỷ lệ nợ của dự án...; trong khi đó, phía ngân hàng còn căn cứ vào vấn đề họ có mạnh dạn cắt lỗ hay không.

Thực tế, có những ngân hàng rất muốn cắt lỗ nhưng còn vướng víu nhiều thủ tục. Các thương vụ M&A dự án giữa ngân hàng và DN chẳng khác nào "ván bài lật ngửa". Dĩ nhiên, chuyện thẩm định giá tài sản không ai qua được nhà băng nhưng DN (bên mua) cũng sẽ có cách tính toán hiệu quả đầu tư của họ.

Cho nên, quan trọng là khi ngồi lại với nhau, hai bên có tìm được tiếng nói chung hay không. Có những dự án khả thi cao nhưng lại không thuộc ngân hàng thương mại cổ phần nên cơ chế giải quyết chưa thông thoáng.

Ngoài ra, DN cũng quan tâm đến các tài sản BĐS do Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) nhưng hiện DN chưa có thông tin đầy đủ liên quan đến các dự án này, do vậy, cần phải tạo "cầu nối" để hai bên gặp nhau.