Vốn bất động sản: Tiền vào nhà khó

Tìm vốn cho DN bất động sản (BĐS) là vấn đề không mới. Nhưng ở thời điểm này, khi kinh tế trong nước và thế giới đang trên đà hồi phục mà hầu hết các DN BĐS VN vẫn lúng túng với chuyện tìm đâu ra tiền.

Kênh huy động vốn đơn điệu

Thời gian qua, thị trường nhà đất nóng lạnh thất thường, nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân chủ yếu là do các chủ đầu tư thiếu vốn. Không đủ nguồn vốn chủ sở hữu, không vay được vốn ngân hàng (NH), nhiều chủ dự án đã chuyển qua huy động vốn từ nhà đầu tư dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn... Nhưng không ít DN thừa nhận kênh huy động tài chính cho BĐS VN vẫn còn quá đơn điệu.

Ảnh minh họa: Quý Hòa

Thống kê của NH Nhà nước, tính đến tháng 8, dư nợ từ đầu tư và kinh doanh BĐS là 157 nghìn tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm. Con số này chiếm gần 11% tổng dư nợ của toàn ngành NH đối với nền kinh tế. Trong đó, lớn nhất là cho vay mua, sửa chữa nhà (chiếm 48 nghìn tỷ đồng); xây dựng khu đô thị và đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng, mỗi lĩnh vực 20 nghìn tỷ đồng. Nếu đẩy mạnh cho vay kinh doanh BĐS, các NH có thể gặp rủi ro bởi có khi đến thời kỳ thanh toán, NH chưa thể thu hồi vốn từ các công ty BĐS.

Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) Marc Towsend dự báo, trong tương lai, DN địa ốc sẽ tiến tới tự lập các quỹ đầu tư để huy động nguồn tài chính trong và ngoài nước, nhằm khơi thông vốn cho BĐS. Còn theo quan điểm của ông William Ross, Giám đốc quản lý - Trưởng bộ phận quản lý tài chính NH HSBC khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nếu muốn cân bằng vốn cho BĐS, nền tảng cầm cố, thế chấp phải vững chắc; đồng thời Chính phủ phải luôn sẵn sàng tham gia ổn định thị trường bằng nhiều biện pháp linh hoạt. Bởi lẽ các dự án chắc chắn không thể sử dụng vốn chỉ trong 2 - 3 năm, mà cần sự tài trợ lâu dài, trung bình 10 - 15 năm. Khả năng cho vay của NH phụ thuộc rất nhiều vào khả năng huy động vốn, nên các NH luôn thẩm định kỹ, tuân thủ rất nhiều tiêu chí và không dễ dãi trong việc giải ngân. Do vậy, bên cạnh việc trông đợi vào NH, DN BĐS có thể huy động tiền từ nguồn vốn FDI hoặc phát hành trái phiếu dự án theo quy định của pháp luật.

Cùng quan điểm, ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty ThuDuc House đưa ra 6 hình thức huy động vốn đang được áp dụng khá hiệu quả ở nhiều quốc gia. Đó là: Dùng vốn sở hữu tự có; phát hành trái phiếu công ty; vay NH, các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư; huy động vốn từ khách hàng; liên doanh liên kết với các DN trong và ngoài nước; và cuối cùng là vay từ các quỹ tín thác BĐS. Theo ông Hiếu, hình thức nào cũng tiềm ẩn nhiều thuận lợi và rủi ro, nên DN cần xác định nhu cầu thực tế để vận dụng cho hợp lý. Chẳng hạn, trong thời gian vừa qua, ThuDuc House đã tăng vốn điều lệ từ 15 tỷ đồng lên 252,5 tỷ đồng; tăng vốn chủ sở hữu từ 15 tỷ đồng lên 1.010 tỷ đồng. ThuDuc House cũng chỉ sử dụng từ 15-30% lợi nhuận hằng năm để chia cổ tức, phần còn lại được giữ để gia tăng vốn chủ sở hữu và quỹ đầu tư phát triển. DN này cũng đã phát hành cổ phiếu ra thị trường bốn lần, huy động khoảng 500 tỷ đồng từ công chúng. Toàn bộ các dự án của ThuDuc House đều sử dụng một phần vốn chủ sở hữu.

Thiếu niềm tin, yếu thông tin

Có thể nói, phương án tìm vốn rất nhiều, nhưng việc tiếp cận và triển khai được hay không lại do chính DN.

Tình trạng xí đất, ngâm dự án không triển khai để chờ bán là căn bệnh khá phổ biến ở các dự án đầu tư vào BĐS hiện nay. Nhiều chuyên gia cho rằng, đó là một trong những lý do chính khiến các DN trong nước khó tìm được nguồn vốn đầu tư. Chuyên gia Ken Atkinson - Giám đốc điều hành Công ty Grant Thornton, chuyên về kiểm toán và tư vấn phân tích, nói thêm: “Một nguyên nhân khác cũng khiến kênh nhà đất luôn trong tình trạng đói vốn, đó là các cơ chế cho huy động chưa hoàn thiện”. Ông Bùi Phạm Khánh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng có một nhận định ngắn gọn về nguồn vốn đầu tư cho ngành BĐS: “Việc tìm vốn cho nhà đất hiện nay là chưa chuyên nghiệp, đó là chưa nói đến những hệ lụy của vấn đề này tác động xấu đến thị trường, đời sống xã hội”.

Chủ đề vốn đầu tư cho thị trường BĐS VN được ông William Ross, chuyên gia của NH HSBC Việt Nam, nhìn dưới một góc độ mới mẻ: “Không ít chủ đầu tư trong nước kỳ vọng nguồn vốn FDI của đối tác nước ngoài, nhưng ít DN thấy mặt trái. Tôi đã thấy có nhiều quỹ đầu tư ngoại vào VN liên kết triển khai dự án, nhưng sau khi được giao đất thì án binh bất động”.

Ông Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng, chính cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới khiến nhiều người mất lòng tin vào thị trường và tạo tâm lý phân vân khi quyết định đầu tư vào BĐS. Ông Võ Đình Quốc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Điện lực Sài Gòn Vina cũng cho rằng, cái khó hiện nay là thị trường không có quy luật và hoạt động chủ yếu dựa trên yếu tố niềm tin. Thị trường mắc căn bệnh trầm kha là bị nhiễu thông tin trong quãng thời gian dài, từ lúc sốt đất cho đến khi giảm giá, khiến lòng tin bị suy giảm nghiêm trọng. Hậu quả là khách hàng sẽ đắn đo, chần chừ, thậm chí hủy tất cả các giao dịch trong kế hoạch.