Trung tâm thương mại nhỏ: Làm nhỏ, ăn to

Trong khi các trung tâm thương mại cao cấp đang gặp khó khăn về khách thuê thì các trung tâm nhỏ kiểu Saigon Square lại không còn chỗ trống.

Đọc E-paper

Saigon Square trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa - ảnh: Quý Hòa

Vượt mặt "nhà giàu"

Theo bà Dương Dung, quản lý cấp cao của CBRE Việt Nam, hiện, các mô hình và trung tâm bán lẻ như Saigon Square là lựa chọn cho những trung tâm mua sắm hoạt động yếu như Saigon Superbowl hay Thuận Kiều Plaza. Xét về mức độ đầu tư, diện mạo và chủng loại hàng hóa, Saigon Square 1 và 2 (quận 1) dĩ nhiên không thể "bằng vai phải lứa" với Diamond Plaza, Parkson hay Zen Plaza (quận 1) nhưng ở góc độ giá cho thuê, Saigon Square có quyền "ngẩng cao đầu".

Khu Saigon Square 2 (Tôn Đức Thắng, quận 1) đi vào hoạt động tháng 11/2009, ngay thời điểm thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng nhưng đến thời điểm này, 350 gian hàng (ki-ốt) đều đã có chủ.

Một chủ gian hàng từng kinh doanh các mặt hàng giày dép tại Saigon Square 2 cho biết, thời điểm mới khai trương, giá thuê ki-ốt (3 - 4m2) cũng ở vào khoảng 580 USD/tháng (đã được chủ đầu tư là Công ty TNHH Phan Thành chiết khấu 10%).

Tuy nhiên, do vị trí cũng như mức độ nhận diện của Saigon Square 2 không có nhiều lợi thế như Saigon Square 1 (giao lộ Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Lê Lợi, quận 1) nên giai đoạn đầu, lượt khách đến đây ít.

Do đó, chủ gian hàng đã sang nhượng ki-ốt. Đến cuối năm 2012, người chủ này quay lại thì giá thuê không dưới 600 USD/tháng với Saigon Square 2; trong khi đó, giá thuê mỗi m2 trung tâm thương mại hạng A tại TP.HCM chỉ dao động ở mức 100 - 120USD.

Riêng với Saigon Square 1, do nằm ngay vị trí đẹp và lượng khách sẵn có lớn nên giá thuê ở đây cũng thuộc vào hàng "khủng".

Một người làm nghề môi giới tự do gần khu Saigon Square 1 giới thiệu, nếu chúng tôi có nhu cầu thì việc tìm một ki-ốt tại Saigon Square 1 (dù tỷ lệ lấp đầy đã 100%) không quá khó; bởi có một số ki-ốt đang muốn "rút" với giá sang nhượng 6.000 USD/ki-ốt (đã bao gồm 2.000USD tiền ký quỹ); đồng thời, mỗi tháng, khách thuê phải trả chi phí thuê không dưới 750USD.

Song, đây chỉ là mức giá "mềm" vì các ki-ốt có vị trí đẹp, giá sang nhượng dao động từ 15.000 - 25.000 USD/ki-ốt và giá thuê không dưới 1.000 USD/tháng. Theo người môi giới này, tuy giá thuê cao nhưng buôn bán tốt nên chỉ cần một mùa Tết là các chủ gian hàng đã thu hồi được vốn.

Bỏ 1, thu 10?

Sự kết hợp giữa mô hình mua sắm tiện nghi và hiện đại của trung tâm thương mại với hình thức mua sắm mở kiểu chợ truyền thống đã tạo nên ưu thế cho những trung tâm thương mại nhỏ kiểu Saigon Square hay Taka Plaza. Gần đây, một số doanh nghiệp cũng bắt đầu tham gia vào loại hình trung tâm mua sắm này.

Điển hình như Kỳ Đồng Square (số 5 Kỳ Đồng, quận 3) của Công ty CP Đầu tư Bất động sản Á Châu Duy Tân. Quy mô của Kỳ Đồng Square chỉ vỏn vẹn trong khuôn khổ hơn 340m2 (1 trệt, 1 lầu) với khoảng 68 ki-ốt (3 - 5m2). Dù mới đưa vào hoạt động nhưng Kỳ Đồng Square hiện chỉ còn 3 - 4 gian hàng đang tìm khách thuê.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá thuê tại trung tâm dao động ở mức 1,8 - 3,1 triệu đồng/ki-ốt/tháng; khách thuê có thể thanh toán tiền thuê chỗ theo hai cách: hoặc ký quý 3 tháng và trả tiền hằng tháng nhưng mức giá này sẽ thay đổi sau một năm kể từ ngày trung tâm đi vào hoạt động; hoặc khách sẽ trả trước tiền thuê trong vòng 4 năm (từ 80 - 90 triệu đồng/ki-ốt, giá thuê ổn định trong 4 năm).

Bà Đào Thúy Vân, Trưởng ban Quản lý Kỳ Đồng Square, cho biết, do đây là trung tâm mới nên mục tiêu trước mắt là lấp đầy khách thuê, khi các gian hàng đồng loạt khai trương, Công ty sẽ tổ chức hội chợ định kỳ để hỗ trợ tiểu thương bán hàng.

Trên thực tế, Saigon Square hay Kỳ Đồng Square đều là mô hình kết hợp giữa chợ và khu vực mua sắm tập trung bao gồm các ki-ốt, quầy hàng, có tên gọi là Bazaar, phát triển chủ yếu ở khu vực châu Á: Hồng Kông, Ấn Độ...

Tuy nhiên, tại Việt Nam, mô hình của Saigon Square được xem là tiên phong. Giới kinh doanh bất động sản đánh giá Công ty Phan Thành đã chọn đúng mô hình kinh doanh với điểm mua sắm trung gian, tức cao cấp hơn chợ nhưng dưới chuẩn của một trung tâm thương mại hạng A và đây là nơi có thể thu hút mọi đối tượng tham gia.

Hơn nữa, nếu xét về suất đầu tư, rõ ràng, mô hình như Saigon Square ít tốn kém nhưng diện tích sử dụng hiệu quả lại cao, trên 70 - 80%, trong khi trung tâm thương mại hạng sang chỉ khoảng 50%.

Còn nếu xét về chi phí xây dựng, các công trình như Diamond Plaza có thời gian thuê đất là 49 năm thì mô hình Bazaar thường thuê với thời hạn 3 năm (có thể gia hạn từ 12 - 18 năm) và trả tiền thuê đất hằng năm. Chính vì thuê ngắn hạn nên chi phí đầu tư chắc chắn sẽ không cao.

Chẳng hạn, đối với giá thuê tại Saigon Square 1, trung bình, chủ đầu tư phải trả tiền thuê cho Nhà nước trên mỗi m2 là 4,2 triệu đồng, cộng với chi phí xây dựng (chi phí xây dựng trung bình cho các công trình dao động ở mức 6 triệu đồng/m2).

Song, kết cấu của Saigon Square 1 là cải tạo và kết nối từ những khu nhà trước đó nên có khả năng sẽ không đến mức này. Như vậy, vốn đầu tư cơ bản của một trung tâm mua sắm dạng này thấp hơn nhiều so với nguồn thu từ việc cho thuê mặt bằng (ki-ốt) sau khi công trình hoàn thiện.

Tuy nhiên, để mô hình này thành công, trước hết, các chủ đầu tư phải tìm được mặt bằng đẹp và mật độ dân số cao. Theo đánh giá của một nhân vật trong giới "săn mặt bằng" tại TP.HCM, xét về mức độ thu hút người tiêu dùng, hiện tại, Lotte Mart (quận 11) trung bình 1 phút có 14 khách hàng vào, Nguyễn Kim Trần Hưng Đạo (quận 1) là 6 người; trong khi Saigon Square 1 không dưới 14 khách vào mua sắm mỗi phút.