Đa dạng hóa hình thức kinh doanh nhà

Theo sau một đơn vị kinh doanh nhà đất bán trái phiếu để huy động vốn của khách hàng triển khai dự án, nay Vinaland cũng áp dụng hình thức này với tên gọi “Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở” để đa dạng hóa hình thức bán hàng, đồng thời vượt qua khó khăn do cơn bão tài chính gây ra hiện nay. Liệu hình thức này có bảo đảm an toàn cho người mua chứng chỉ tiết kiệm?

Tìm khách hàng trước khi triển khai dự án

Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Nam (Vinaland) vừa đưa vào áp dụng thí điểm mô hình huy động vốn mới bằng cách phát hành Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở (CCTK) để thực hiện hai dự án sẽ xây dựng tại quận 7, TP.HCM. Đó là dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ cao cấp Vinaland Tower và dự án Saigon South Center trên đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ.

Ông Chủ tịch HĐQT Vinaland cho biết, CCTK là mô hình mới của Công ty nhằm giúp người có thu nhập thấp, trung bình có thể mua được nhà ở cao cấp sau một thời gian tiết kiệm. Công ty đã phát hành thử nghiệm 100 CCTK, mỗi chứng chỉ trị giá 5 triệu đồng, chủ yếu dành cho cán bộ, công nhân viên của Công ty và một số khách hàng thân thiết. Mỗi CCTK sẽ được chuyển đổi thành quyền mua 1m2 sàn căn hộ với đơn giá gốc, và hàng tháng người mua sẽ nộp tiền tiết kiệm theo mệnh giá của CCTK trong vòng 5 năm.

Nếu một người tiết kiệm 5 triệu đồng/tháng để đầu tư mua căn hộ thì sau 60 tháng người đó trả được 300 triệu để có quyền mua sàn căn hộ rộng 60m2. Khi dự án khởi công, người đó sẽ bắt đầu trả tiền xây nhà theo tiến độ của dự án. Ví dụ với giá xây dựng khoảng 8 triệu đồng/m2 thì số tiền xây nhà sẽ là 480 triệu đồng. Tổng số tiền mua căn hộ đó là 780 triệu đồng.

Theo các chuyên gia, hình thức này giúp cho người nghèo, chưa đủ tiền, hoặc chưa được ngân hàng cấp tín dụng... có nhà ở sau một thời gian tích lũy. Đồng thời doanh nghiệp cũng có khách hàng tiêu thụ sản phẩm để yên tâm đầu tư mà không phải vay vốn ngân hàng.

Khách hàng sẽ được bảo vệ ra sao?

Để bảo đảm quyền lợi của khách hàng, Vinaland dự trù đến thời điểm bán nhà, nếu người sở hữu chứng chỉ đổi ý không muốn mua, thì Vinaland trả lại tiền gốc cộng thêm 100% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước ấn định. Ngoài ra, nếu đến năm 2014 mà Vinaland không triển khai dự án thì phải trả lại toàn bộ tiền gốc cộng thêm 200% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước ban hành tại thời điểm đó.

Theo ý kiến của nhiều người, cam kết trên của Vinaland là khá hấp dẫn. Tuy nhiên, Vinaland cũng là một doanh nghiệp, nếu chẳng may đến thời gian đáo hạn như cam kết mà Công ty không có sản phẩm hoặc xấu hơn nữa là mất khả năng chi trả thì lấy gì hoàn vốn cho khách hàng. Cho nên, nhất thiết phải có một ngân hàng thương mại nào đó bảo lãnh cho Vinaland khi phát hành CCTK. Hơn nữa, tiết kiệm được 5 triệu đồng/tháng không phải là dễ đối với nhiều người có thu nhập trung bình hiện nay, và nếu không tiết kiệm được liên tục 5 triệu/tháng trong 5 năm thì sao?

Có thể xác đỊnh rõ giá bán?

Theo trình bày của Vinaland, mệnh giá 5 triệu đồng/CCTK là giá tiền tương đương quyền mua 1m2 sàn nhà chưa xây dựng. Sau đó, khi triển khai dự án, khách hàng sẽ đóng thêm tiền xây dựng với giá thành được tính vào thời điểm hoàn tất dự án. Điều này khá mơ hồ đối với nhiều người. Có lẽ nên nói rõ rằng đó là giá trị đất và các chi phí liên quan của dự án chia đều cho số lượng mét vuông sàn xây dựng sẽ dễ hiểu hơn. Ngoài ra, giá xây dựng vào thời điểm hoàn thành dự án sẽ là bao nhiêu, ai sẽ thẩm định giá xây dựng này để tính ra giá thành căn hộ, hay là khách hàng sẽ trả tiền theo tính toán của Vinaland?

Rồi chất lượng xây dựng của dự án ra sao; nội thất trang trí như thế nào, thô hay hoàn chỉnh; chỗ để xe có phải trả tiền dịch vụ hay được miễn... để từ đó định ra giá thành cụ thể khi yêu cầu khách hàng đóng thêm tiền xây dựng.

Có lẽ Vinaland nên tính toán luôn giá thành xây dựng dựa trên thiết kế tiêu chuẩn chất lượng dự án và nội thất của căn hộ, đồng thời công bố trước thời điểm triển khai rộng rãi loại CCTK này ra thị trường. Như vậy sẽ tránh được những tranh chấp đáng tiếc trong tương lai.

Hình thức phát hành chứng chỉ tiết kiệm của Vinaland đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực sự của xã hội. Vấn đề là cần phải minh bạch, rõ ràng và hướng đến quyền lợi của khách hàng là người có thu nhập thấp, trung bình trong xã hội.