Cửa hé mở, vẫn... khó

Những cuộc hội nghị, hội thảo, tọa đàm… do Hiệp hội Bất động sản, từ trung ương đến địa phương liên tục được tổ chức trong thời gian gần đây chỉ nhằm mục đích duy nhất, là tìm kiếm các giải pháp khơi thông thị trường bất động sản. “Nút thắt” vốn vay ngân hàng dường như cũng đã hé mở.

Lãi suất vay đã hạ nhưng vẫn ít ai dám vay tiền với lãi suất cao như lúc này để mua một căn hộ

Doanh nghiệp: Đã nỗ lực tối đa!

Đó là từ dùng của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, để mô tả các doanh nghiệp trong ngành thời gian qua, nhằm tự cứu mình, duy trì sự tồn tại.

Hầu như tất cả những gì có thể làm, các doanh nghiệp đều đã làm, từ tái cấu trúc doanh nghiệp mình, tiết giảm chi phí tối đa, đến tái cơ cấu đầu tư - tạm đình hoãn những dự án không hiệu quả, giãn tiến độ thực hiện các dự án chưa cấp thiết.

Rồi để quay vòng nhanh đồng vốn, họ đã giảm giá bán, chấp nhận lợi nhuận ít, thậm chí lỗ để hỗ trợ khách hàng như giãn tiến độ thanh toán thành nhiều đợt, hỗ trợ lãi vay và nhiều cách khuyến mãi khác.

Theo nhận xét của một chuyên gia trong ngành, với các chính sách khuyến mãi hiện nay, giá bán thực tế căn hộ sau khi quy đổi đã về gần với vốn đầu tư, chủ đầu tư nếu có lãi cũng không đáng kể, thậm chí nhiều dự án sẽ lỗ.

Tuy đã xoay xở hết cách như vậy, nhưng nhìn chung tình thế của hầu hết doanh nghiệp bất động sản vẫn rất khó khăn, sử dụng vốn vay càng nhiều thì càng có nguy cơ vỡ nợ, nguồn lực của nhiều doanh nghiệp đã không còn.

Lời than thở đến từ phía doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vẫn muôn thuở, là rất khó tiếp cận được nguồn vốn mới từ ngân hàng, song song đó là phải trả lãi cao, trên dưới 20%/năm cho các khoản vay trước đó. Nguồn thu từ việc bán sản phẩm thì èo uột.

Tình hình này nếu tiếp tục kéo dài, nhiều doanh nghiệp sẽ “ra đi”. Thế nhưng, những giải pháp đưa ra nhìn chung khá… vô thưởng vô phạt, không phụ thuộc vào các doanh nghiệp.

Chẳng hạn, là đề nghị cho doanh nghiệp bất động sản được vay vốn để đầu tư phát triển các dự án bất động sản, trước hết là các doanh nghiệp đã có quỹ đất và đang triển khai các dự án căn hộ cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, hoặc phục vụ cho các chương trình tái định cư, nhà ở xã hội của thành phố.

Hay cho người tiêu dùng vay với lãi suất ưu đãi để mua căn hộ đầu tiên (hoặc đang ở trong căn hộ chật hẹp dưới 5m²/người), vì đây là một biện pháp kích cầu trực tiếp, sẽ góp phần làm hồi phục thị trường bất động sản. Đề nghị là vậy, nhưng ai sẽ là người cho vay thì không có lời giải đáp!

Bên cạnh đó là những kiến nghị rằng các chính sách hỗ trợ thị trường cần được thực hiện nhanh và đồng bộ, từ xây dựng các nguồn vốn trung và dài hạn phi ngân hàng như các quỹ phát triển nhà và tiết kiệm cho vay nhà ở…, đến các vấn đề xác định giá đất sát giá thị trường, thuế chuyển nhượng bất động sản, cho phép triển khai các căn hộ có diện tích nhỏ,...

Điểm sáng le lói

Thời gian qua, khi vàng không còn là kênh đầu tư hấp dẫn hay là nơi trú ẩn an toàn nhằm bảo toàn vốn trong thời buổi lạm phát, nhiều người bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào những lĩnh vực khác, trong đó có bất động sản.

Với những người thực sự có nguồn vốn nhàn rỗi, lâu nay đổ vào ngân hàng hoặc vàng, thì bây giờ là giai đoạn họ đang hoặc sẽ tiến hành “bắt đáy” thị trường bất động sản. Có người cho biết đã rút tiền từ ngân hàng để tìm cơ hội, vì e rằng nếu chậm chân thì cơ hội tốt nhất sẽ không còn.

Tiếp đến, lãi suất dù chỉ giảm 1%/năm nhưng đã có tác động nhất định đến thị trường. Nó không chỉ đến từ phía người có nhu cầu mua nhà và đầu tư, mà còn đến từ phía ngân hàng - nơi trước nay bị cho là “siết chặt” với bất động sản.

Một số ngân hàng không chỉ giảm dần mặt bằng lãi suất cho vay, gia tăng nguồn vốn cho vay mua nhà, nới rộng điều kiện cho vay và thu hút khách vay bằng những hình thức khuyến mãi.

ANZ là một ví dụ, với mức lãi suất cho vay ưu đãi nhất hiện nay chỉ còn 15,5%/năm đối với cá nhân vay mua nhà từ mức 500 triệu đồng trở lên.  Thời hạn vay được kéo dài đến 20 năm, hạn mức vay đến 70% giá trị tài sản thế chấp.

Tương tự là ACB, với dự tính năm 2012 sẽ dành 1.000 tỉ đồng cho đối tượng vay mua nhà, hạn mức vay trên 70% giá trị tài sản đảm bảo. HSBC cũng giảm đáng kể lãi suất khoản vay mua nhà để ở. Đối với khách hàng lần đầu vay thế chấp chỉ phải chịu mức lãi suất 15,9%/năm.

Chỉ thị 01/2012/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước loại trừ tín dụng bất động sản tiêu dùng (mua, sửa chữa nhà…) khỏi nhóm tín dụng không khuyến khích, dù phải kiểm soát tăng trưởng dưới tỷ lệ 16%, đã tạo cơ hội cho những ngân hàng có năng lực phát triển hoạt động cho vay trong lĩnh vực này.

Thêm vào đó, giá nhà đất ở một số nơi, đặc biệt là giá chung cư phân khúc bình dân đã phù hợp hơn với sức mua của một bộ phận có thu nhập khá và ổn định. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cho vay cá nhân còn cao vẫn là trở ngại lớn với người vay.

Trên thực tế, một căn hộ trung bình hiện có giá khoảng 1 tỉ - 1,5 tỉ đồng. Với căn hộ 1 tỉ đồng, người vay phải có sẵn 500 triệu đồng, số còn lại vay ngân hàng, nếu lãi suất 15%/tháng thì phải trả trung bình trên 10 triệu đồng/tháng cả gốc và lãi trong vòng 10 năm.

Đó là chưa kể, điều mà người vay tiền mua, xây nhà lo ngại là cơ sở để các ngân hàng tăng - giảm lãi suất cho vay, thu phí trả nợ trước hạn. Theo các ngân hàng, việc điều chỉnh tùy vào thị trường hoặc chi phí đầu vào tăng hay giảm, nơi điều chỉnh một tháng/lần, nơi khác 3-6 tháng/lần nhưng khi khách hàng chọn lãi suất điều chỉnh 3 tháng/lần sẽ bị áp lãi vay cao hơn so với 6 tháng/lần.

Hay liên quan đến phí trả nợ trước hạn, một số ngân hàng cho vay với lãi suất thấp nhưng kèm theo quy định ba năm đầu bên vay không được trả nợ trước hạn, nếu không sẽ bị thu phí 4%/số tiền trả nợ trước hạn.

Vậy nên vấn đề hiện nay không phải từ phía ngân hàng mà do khách hàng chưa muốn vay, bởi vẫn ngán lãi suất cao dù nhiều ngân hàng đã “mở cửa” tín dụng mua nhà trở lại sau một năm bị hạn chế. Theo đó, người vay mua nhà kỳ vọng lãi suất sẽ giảm trong thời gian tới.

Nếu lãi suất tiếp tục được kiềm chế, mặt bằng lãi suất trong dài hạn giảm dần, chi phí lãi vay mua nhà sẽ nằm trong mức mà khách hàng có thể hào hứng vay trở lại. Và khi ấy, thị trường bất động sản mới thực sự hồi sinh.