Nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản TP.HCM

Xu hướng thuê nhà của người dân tăng

Tình hình kinh tế 2023 nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã đối diện nhiều thử thách. Với nhiều người dân, hiện nay thuê nhà trở thành phương án bắt buộc chứ không còn là lựa chọn.

Theo Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản của batdongsan.com.vn, nửa cuối 2023, người dân muốn thuê nhà vì 3 lý do: “ưu tiên sự linh hoạt” chiếm tỷ trọng lớn nhất (38%), “không muốn mua nhà vì giá chưa hợp lý” chiếm 29% và “không đủ tiền mua nhà” chiếm 26%. Tuy nhiên sang nửa đầu 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn thuê nhà, chiếm 33%. Như vậy, có thể thấy xu hướng đi thuê do tài chính chưa cho phép tăng lên trong nửa đầu 2024.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của batdongsan.com.vn cho hay phần lớn người Việt chỉ sẵn sàng dành 10% - 30% thu nhập cho việc thuê nhà mỗi tháng. Ông cho biết hiện nay, mức giá cho thuê nhà trọ trung bình ở TP.HCM là 4,8 triệu đồng/tháng, còn giá cho thuê chung cư trung bình là 13 triệu đồng/tháng. Điều này có nghĩa để đủ tài chính thuê nhà thì tổng thu nhập phải 15 - 20 triệu đồng/tháng nếu thuê nhà trọ, và thu nhập phải 30 - 40 triệu đồng/tháng nếu thuê chung cư. Vì vậy, mặt bằng giá thuê nhà neo cao đang là một trở ngại với người dân.

Phân khúc văn phòng cho thuê TP.HCM được đón nhận

Báo cáo Savills Prime Office Costs Q3/2023 về chi phí văn phòng toàn cầu đã cho thấy bối cảnh đầy khó khăn của các thị trường văn phòng cao cấp do chi phí tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy sụt giảm. Tại Việt Nam, nguồn cung toàn thị trường văn phòng 2023 tiếp tục tăng, trong đó có ba dự án mới thuộc Hạng A (đóng góp mức tăng 68% theo năm), ba dự án Hạng B nâng hạng. Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết: “TP.HCM nổi lên như một trong những nơi có văn phòng hoạt động tốt nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương”.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM Q4/2023 của Savills, nguồn cung tăng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt 2,7 triệu m2 diện tích cho thuê thuần (NLA). Nguồn cung mới đến từ dự án Hạng A - VPBank Saigon Tower với 35.000 m2 NLA và bốn dự án Hạng C nhỏ với tổng diện tích 14.000 m2 NLA.

Trong nửa cuối năm 2023, Savills ghi nhận nhiều giao dịch thuê văn phòng từ nhóm ngành Tài chính, Bảo hiểm và Bất động sản (FIRE) ở phân khúc tòa nhà chất lượng cao. Theo bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê thương mại Savills TP.HCM, tín hiệu này cho thấy khách thuê đón nhận tích cực cho nhóm văn phòng cao cấp và có xu hướng chọn lựa khu vực cận trung tâm. Trong đó, khu vực Thủ Thiêm đang là điểm sáng thu hút được nhiều sự quan tâm từ khách thuê khi cung cấp được mặt bằng chất lượng cao, diện tích lớn và giá thuê cạnh tranh.

“Đồng thời, những doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng văn phòng đã có nhiều lựa chọn phù hợp trong thời gian qua nhờ nguồn cung mới đa dạng tại nhiều khu vực TP.HCM. Điều này cho thấy tâm lý tự tin hơn của các doanh nghiệp khi di chuyển văn phòng trong giai đoạn khó khăn”, bà Quỳnh cho biết thêm.

Giá thuê Q4/2023 tăng 1% theo quý và 5% theo năm, đạt 779.000 VNĐ/m2/tháng, công suất thuê 89%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm. Lượng tiêu thụ trong quý đạt 38.000 m2 NLA, chủ yếu đến từ các dự án Hạng A và C mới. Hạng A chiếm 66% lượng tiêu thụ với các khách thuê từ ngành ngân hàng và công nghệ thông tin (CNTT), trong khi Hạng C chiếm 19% từ hợp đồng mới của các doanh nghiệp nhóm ngành phân phối.

Theo Savills, trong 2023 các giao dịch mở rộng không gian văn phòng chiếm 74% tổng diện tích giao dịch. Các khách thuê lĩnh vực Tài chính, Bảo hiểm và Bất động sản (FIRE) ưa chuộng các dự án chất lượng cao và có xu hướng dịch chuyển ra khu ngoài trung tâm. Trong khi khách thuê ngành CNTT và Phân phối ưu tiên các dự án có giá thuê tốt. Giao dịch mở văn phòng mới chiếm 15% diện tích thuê, trong đó doanh nghiệp nước ngoài chiếm 74% diện tích giao dịch và ưa chuộng các dự án Hạng A và B; các doanh nghiệp trong nước lựa chọn phân khúc Hạng C và chiếm 26% diện tích giao dịch.

Bà Quỳnh cho biết: “Khách thuê đang ngày càng hướng đến các tòa nhà mới cao cấp, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, chứng chỉ xanh và wellness. Nhóm ngành như tài chính, sản xuất hiện nay vẫn là các khách thuê chính dẫn dắt thị trường trong bối cảnh kinh tế biến động”.

Trong 2024, dự kiến có 10 dự án với 142.000 m2 NLA gia nhập thị trường. Theo Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin thị trường lao động TP.HCM, các doanh nghiệp ngành FIRE, CNTT và Phân phối sẽ tiếp tục mở rộng trong năm 2024. Nhu cầu tốt sẽ thúc đẩy thị trường tiếp tục duy trì công suất cao và ổn định. Đến 2026, khoảng 70% nguồn cung tương lai từ các dự án Hạng A và B sẽ có các chứng nhận xanh như Green Mark và LEED. Dự báo dựa trên nguồn cung và triển vọng kinh tế trong tương lai, giá thuê dự kiến sẽ giảm nhẹ 1% mỗi năm trong giai đoạn 2024-2026.

Luật Đất đai 2024 góp phần rút ngắn quá trình hồi phục

Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 cũng sẽ góp phần rút ngắn quá trình hồi phục thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, Luật Đất đai 2024 sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi, đồng thời thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường.

Ngoài ra, Luật còn có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất như đất nông nghiệp, đất phi thương mại,… từ đó làm tăng giá bất động sản nói chung.

Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể việc xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại. Bên cạnh đó, một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng, do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cũng như bảo vệ đầy đủ quyền lợi của người dân hơn, chẳng hạn mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp, ví dụ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, không nên quá kỳ vọng thị trường phục hồi nhanh chóng thông qua Luật Đất đai 2024 này vì sẽ có độ trễ khoảng 8 - 12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội, chuẩn bị phương án thích nghi và áp dụng.