Bất động sản công nghiệp hạn chế
Đánh giá về nguồn cầu của thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho rằng: "Những nỗ lực xoa dịu căng thẳng thương mại và các chính sách ngăn ngừa thuế quan có thể làm suy yếu nguồn cầu, đặc biệt từ Trung Quốc đại lục, Đài Loan, Hàn Quốc và Hồng Kông trong ngắn hạn. Những lợi ích từ các hiệp định thương mại mới là động lực bền vững hơn cho nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh nguồn cầu tăng từ các doanh nghiệp trong ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, loại hình BĐS công nghiệp xây sẵn đang nhận được phản ứng khá tốt từ thị trường."
Đất công nghiệp cho thuê là sản phẩm phổ biến và được ưa chuộng nhất trên thị trường. Tuy nhiên, mức tăng trưởng của nguồn cung đất công nghiệp tại các tỉnh và thành phố lớn đang chậm lại khiến giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn đã tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cũng cho rằng: "Trong dài hạn, sự phát triển nguồn cung đất công nghiệp sẽ dịch chuyển về các tỉnh, thành phố công nghiệp cấp 2 nhờ vào mức giá thuê cạnh tranh hơn cùng với tỷ lệ lấp đầy còn thấp. Tuy nhiên, nhu cầu BĐS công nghiệp trong ngắn hạn tại các khu vực này vẫn thấp do cơ sở hạ tầng còn yếu kém. Đồng thời, nguồn cung mới dự đoán đi vào hoạt động trong tương lai sẽ hạn chế sự tăng trưởng mạnh của giá thuê trung bình. Những khu công nghiệp có kết nối tốt với các cụm cảng biển quan trọng sẽ có tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh chóng".
 |
Đối với các doanh nghiệp mới hoạt động tại Việt Nam, nhiều lo lắng cũng cho rằng nguồn vốn, chi phí và thời gian cho việc xây dựng một nhà xưởng tiêu chuẩn ở một đất nước mới có thể sẽ cao hơn nhà xưởng được xây dựng sẵn và tích hợp với các tiện ích hỗ trợ. Vì vậy, nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn đang có cơ hội.
Cơ hội cho nhà xưởng xây sẵn
Thị trường hiện ghi nhận nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn đã tăng đột biến, trong khi số lượng yêu cầu thuê của các loại hình BĐS công nghiệp khác sụt giảm. "Điều này bắt nguồn từ sự tồn đọng hàng hóa xuất nhập khẩu do hoạt động vận tải bị gián đoạn và sự tăng trưởng mạnh mẽ của mảng thương mại điện tử", một chuyên gia trong ngành nhận định.
Theo CBRE, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận kết quả hoạt động tốt. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn giữ ổn định ngay cả trong thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng ổn định ở cả hai khu vực công nghiệp chính ở miền Nam và miền Bắc. Dự kiến đến hết năm 2020, tổng nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tại các khu vực miền Bắc sẽ đạt gần 2,0 triệu m2 sàn cho thuê (tăng 25,3% so với năm trước). Tại miền Nam, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đạt gần 2,7 triệu m2 (tăng 28,2% so với năm trước). Sau khi đại dịch được kiềm chế, giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn dự kiến sẽ tăng từ 4-11% so với cùng kỳ."
Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc Bộ phận Cho thuê văn phòng và công nghiệp, CBRE Việt Nam cho biết: "Với các kết quả hoạt động tích cực kể cả trong thời kỳ bùng phát dịch bệnh Covid-19, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ hơn nữa nhờ vào những chuyển biến mới về xu hướng đối với cả nguồn cung và nguồn cầu. Nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử đang và sẽ chiếm lĩnh nhu cầu thuê kho. Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao. Các không gian lưu trữ có kiểm soát nhiệt độ (kho lạnh hoặc kho mát) sẽ được xem là các xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu. Ở các khu vực nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, mô hình kho cao tầng cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn cho nhu cầu của các công ty thương mại điện tử".
Hiện nay, các nhà sản xuất lẫn Chính phủ các nước đều có nhu cầu cấp bách trong việc tái thiết chuỗi cung ứng toàn cầu quyết liệt thúc đẩy thực hiện các kế hoạch di dời cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc và chuyển đến các quốc gia có mức chi phí thấp và môi trường ổn định hơn. Việt Nam được xem là hưởng lợi từ xu hướng này với lợi thế đến từ việc kiềm chế tốt đại dịch, các chính sách hỗ trợ nền kinh tế và thị trường từ cả Chính phủ và các nhà phát triển BĐS công nghiệp. Hỗ trợ từ chủ đầu tư các khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn cũng đang có chính sách giảm giá thuê và phí duy tu hạ tầng (từ 10-30%), cơ cấu lại kỳ hạn thanh toán và miễn tiền thuê cho các doanh nghiệp mới thiết lập nhà xưởng trong thời kỳ dịch bệnh bùng phát.
Để đáp ứng yêu cầu thuê trong bối cảnh mới, các chủ đầu tư BĐS công nghiệp cũng đang có những sự thay đổi trong việc phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với các đòi hỏi cao hơn của khách hàng. Trong đó "thế hệ nhà xưởng công nghiệp 4.0" sử dụng các công nghệ 4.0 để mang lại sự thuận tiện hơn cho khách hàng trong quá trình cho thuê, sản xuất và vận hành đang nổi lên như một xu hướng. Các thế hệ nhà xưởng 4.0 ứng dụng công nghệ thực tế ảo để mang không gian nhà xưởng của họ đến khách hàng mọi lúc mọi nơi. Gói dịch vụ bao gồm pháp lý, nhân sự và kế toán miễn phí giúp khách hàng có thể xin giấy phép ngay cả khi khách hàng ở nước ngoài.
