Tập trung vào tính chiến lược

Để TP.HCM trở thành đầu tàu, việc thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM là hết sức cần thiết vì như thế mới phát huy mạnh mẽ nội lực, khơi dậy tiềm năng lợi thế, tạo động lực mới cho TP.HCM nói riêng, các vùng kinh tế trong vùng và của cả nước nói chung.

Tuy nhiên, điều mà lãnh đạo thành phố cũng như người dân quan tâm là bên cạnh những chính sách mới đủ mạnh và vượt trội để TP.HCM đột phá trong phát triển thì cơ chế, cách làm thế nào để hiệu quả và khả thi?

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong dự thảo nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù cho TP.HCM, các vấn đề đưa vào nghị quyết còn quá dài, nhiều nội dung, khái niệm gây hiểu nhầm.

Cũng có ý kiến cho rằng, nghị quyết chỉ nên tập trung vào những vấn đề mang tính chiến lược. Trong đó, TS. Huỳnh Thế Du cho rằng, nên tách riêng nội dung phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng và khai thác giá trị từ đất thành hai phần riêng biệt. Phần khai thác giá trị tăng thêm từ đất nên bao gồm cả nội dung về xây dựng - chuyển giao (BT) và mật độ xây dựng.

Theo phân tích của TS. Du, phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông (tiếng Anh gọi tắt là TOD) là cách thức phát triển đô thị nhằm tối đa hóa diện tích không gian ở, kinh doanh và sinh hoạt trong khoảng cách đi bộ đến các tuyến giao thông công cộng.

TOD liên quan đến việc sử dụng đất hơn là khai thác giá trị của đất. Thực tế, khai thác giá trị tăng thêm của đất là để phát triển cơ sở hạ tầng, từ lâu đã là một cách thức phổ biến trên thế giới. Khi hạ tầng được xây dựng thì bất động sản được hưởng lợi sẽ tăng giá. Nhà nước sẽ sử dụng công cụ để lấy lại một phần giá trị gia tăng này, bù đắp một phần hay toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng. Nhà nước có thể thu hồi hoặc không thu hồi đất.

Link bài viết

Ở mô hình thu hồi đất, có 3 cách làm mà theo TS. Du là hiệu quả. Một là, Nhà nước có thể tổ chức xây dựng các cơ sở hạ tầng, sau đó khai thác phần đất dôi ra hoặc kêu gọi sự tham gia của khu vực tư nhân. Gọi chung là đổi đất lấy hạ tầng với các nhà đầu tư tư nhân. Hai là, thành lập liên doanh như mô hình của Nam Sài Gòn. Ba là, Nhà nước tự xây các hạ tầng và khai thác đất như Thủ Thiêm nhưng phải làm một cách rõ ràng.

Thực tế, TP.HCM đã áp dụng cả ba cách thức trên. Tuy nhiên, hiện chưa có đánh giá tổng thể để rút ra kinh nghiệm nhằm triển khai tốt hơn. Trong đó, phương thức đổi đất lấy hạ tầng bị biến tướng thành BT với nhiều tiêu cực và đã bị cấm. Xã hội đã và đang rất dị ứng với mô hình BT.

Đối với phương thức không thu hồi đất, ông Du cho rằng TP.HCM cũng có 3 phương thức làm có tính khả thi cao, gồm thu phí phát triển, phí tác động và thuế cải thiện.

Về phí phát triển, hiểu đơn giản là cứ tạo ra một tầng cao trên đất thì đóng thêm một khoản phí nào đó. Nghĩa là, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang giá trị sử dụng cao hơn thì người sử dụng sẽ phải đóng góp một phần giá trị tăng thêm này. Ví dụ, mỗi tầng tăng thêm chủ đầu tư sẽ phải nộp một mức phí nhất định trên mỗi m2. Hệ số mật độ K được đề cập ở TP.HCM thời gian qua là một dạng của quyền phát triển.

Phí tác động được thiết kế để bù đắp cho nhu cầu cơ sở hạ tầng cần xây thêm khi một dự án được xây dựng. Nguyên tắc thu phí này dựa vào gánh nặng tăng thêm mà dự án gây ra. Ví dụ, một dự án đầu tư tạo ra các gánh nặng hạ tầng 100 tỷ đồng thì phải nộp khoản kinh phí này để Nhà nước tổ chức cung cấp các hạ tầng cần thiết.

Về thuế cải thiện, đây là phương thức dùng để thu hồi một phần giá trị tăng thêm của bất động sản bằng cách áp thuế một lần vào giá trị tăng thêm. Ví dụ, khi đường vành đai 3 của TP.HCM được xây dựng sẽ tạo ra tác động tích cực cho các bất động sản xung quanh. Khi đó, Nhà nước sẽ sử dụng thuế cải thiện để những người hưởng lợi đóng góp một phần giá trị tăng thêm.

Theo TS. Du, dự thảo nghị quyết hiện tại mới chỉ đề cập đến cách thức có thu hồi đất, cần giải tỏa. Điều này có thể không khả thi với những nơi liên quan đến nhiều người. Do vậy, cần đưa thêm phương thức không cần phải thu hồi đất.

Hơn thế, trong dự thảo có nội dung triển khai các dự án theo phương thức BT. Nếu tiếp tục dùng khái niệm này, khả năng rơi vào vết xe đổ trước đây là rất cao. Trên thực tế đổi đất lấy hạ tầng, nếu áp dụng đúng cách sẽ rất tốt. Điều kiện tiên quyết để áp dụng nó là giá trị các mảnh đất mà đơn vị xây dựng hạ tầng được nhận phải gắn liền với hạ tầng đó. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và đường Nguyễn Văn Linh là một ví dụ điển hình. Trái lại, đất một nơi, hạ tầng một nơi như dự án đường Phạm Văn Đồng của TP.HCM trước đây là không nên áp dụng vì xảy ra hai lần không minh bạch, dễ gây thất thoát tài sản công.

Phương thức có thu hồi đất thường chỉ phù hợp với chính quyền quyết đoán như Trung Quốc hay Nhật Bản và Hàn Quốc. Trái lại, phương thức không thu hồi đất có thể tránh được áp lực và sự phức tạp của việc giải tỏa trắng. Cách thức này đang phổ biến ở các nước Mỹ Latinh, nơi mà tiếng nói và áp lực của người dân rất lớn và năng lực của chính quyền ở mức vừa phải. Các địa phương ở Colombia, đặc biệt là thủ đô Bogota, đã rất thành công với cả TOD và phương thức không thu hồi đất.

Như vậy, khi nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 được Quốc hội thông qua, để triển khai hiệu quả, khả thi đòi hỏi việc tổ chức bộ máy và sự phối hợp nhịp nhàng giữa rất nhiều các cơ quan liên quan. Đây là vấn đề đáng được lưu tâm để TP.HCM thu hút nguồn lực và phát triển xứng tầm.