Quỹ REIT - thách thức mới cho tân CEO McDonald's

Bất động sản trên toàn thế giới của tập đoàn McDonald's có trị giá lên tới hơn 42 tỉ USD.

Khi McDonald’s chuẩn bị “kỷ niệm” năm thứ 3 chứng kiến doanh số bán sụt giảm, một số nhà phân tích đã đặt câu hỏi liệu các cổ đông của chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh này có kiếm được mức sinh lời cao hơn nếu công ty đưa các tài sản bất động sản vào một quỹ tín thác bất động sản (REIT).

McDonald’s xưa nay luôn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, trong các cuộc trả lời chất vấn gần đây, các nhà lãnh đạo của McDonald’s lại không hề bác bỏ khả năng sẽ chia tách mảng bất động sản. Giám đốc Tài chính Kevin Ozan, chẳng hạn, mới đây cho biết công ty sẽ xem xét tất cả các lựa chọn tài chính để gia tăng giá trị cổ đông và sẽ cập nhật cho nhà đầu tư vào tháng 11 tới.

Tổng Giám đốc Larry Robbins của quỹ đầu cơ Glenview Capital Management, trong một lá thư gửi đến các nhà đầu tư hồi tháng 3, nói rằng McDonald’s có thể “giải phóng” ít nhất 20 tỉ USD giá trị nếu công ty chịu chia tách các tài sản bất động sản Mỹ. Nhiều nhà đầu tư rất ưa chuộng mô hình đầu tư REIT vì chúng thường giao dịch cao hơn gấp nhiều lần so với các công ty bán lẻ và không phải thực hiện nghĩa vụ thuế (nếu có, cũng rất ít) đối với các khoản lợi nhuận thu về, miễn là chúng phân phối phần lớn lợi nhuận kiếm được thông qua cổ tức.

McDonald’s không phải là thương hiệu duy nhất đối mặt với sức ép này. Macy’s Inc. cũng đang chịu áp lực tương tự từ nhà đầu tư chủ động Starboard Value LP. Công ty Darden Restaurants Inc. hồi tháng 6 cũng trở thành chuỗi nhà hàng lớn đầu tiên phải tuyên bố kế hoạch chuyển bất động sản vào quỹ tín thác REIT. Làm như vậy có thể giúp các công ty thu về một khoản lợi nhuận trả trước và khoản tiền này có thể được dùng để mua lại cổ phiếu quỹ hoặc trả bớt nợ.

Lợi ích từ mô hình REIT có thể khiến dàn lãnh đạo cấp cao của McDonald’s cân nhắc đến giải pháp này, đặc biệt kể từ khi giá cổ phiếu của công ty đã giảm hơn 10% kể từ mức cao nhất vào tháng 4/2013. Giá cổ phiếu McDonald’s đã tăng 1,6% vào ngày ông Robbins công bố lá thư gửi cho nhà đầu tư. Điều đó cho thấy thị trường hào hứng với giải pháp chia tách mảng bất động sản.

Cũng kể từ đó, nhiều nhà phân tích đã chất vấn McDonald’s về ý định sẽ làm gì với mảng bất động sản. Trước những chất vấn này, một phát ngôn viên của McDonald’s, cho biết: “Chúng tôi tiếp tục đánh giá, cân nhắc các cơ hội để nâng cao hơn nữa giá trị cho tất cả các cổ đông. Và giải quyết các vấn đề về hoạt động của chúng tôi là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu và quan trọng nhất”.

Acros Dorados Holdings - đơn vị nhận nhượng quyền lớn nhất của McDonald’s, đang sở hữu hơn 2.100 cửa hàng McDonald’s trên khắp Mỹ Latinh và vùng Caribê - hồi tháng 7 vừa qua cho biết đang có kế hoạch bán hẳn hoặc bán rồi thuê lại một số tài sản bất động sản không cốt lõi như cao ốc văn phòng và các trung tâm phân phối. Đây là một phần trong kế hoạch cắt giảm chi phí của Acros Dorados Holdings.

Bất động sản đã là xương sống trong hoạt động kinh doanh của McDonald’s gần như ngay từ ngày đầu thành lập. Và công ty đã thu được nguồn lợi khổng lồ từ mảng này. Bằng chứng là thu nhập từ việc cho thuê mặt bằng cho các công ty nhận nhượng quyền chiếm tới hơn 1/5 trong tổng doanh thu 27,4 tỉ USD của McDonald’s năm ngoái (năm 2014, tổng doanh thu của McDonald’s giảm 2,4% và lợi nhuận giảm 15%). Mảng này tiếp tục đóng vai trò ngày càng quan trọng trong hoạt động kinh doanh của McDonald’s. Các khoản thu cho thuê từ các công ty nhận nhượng quyền đã tăng 26% trong 5 năm qua đạt 6,1 tỉ USD vào năm 2014.

Sara Senatore, chuyên gia phân tích tại Sanford Bernstein, đã nghiên cứu về tầm quan trọng của mảng bất động sản đối với McDonald’s. Bà ước tính bất động sản trên toàn thế giới của công ty, bao gồm cả bất động sản tại Mỹ, trị giá lên tới hơn 42 tỉ USD. Chỉ tính riêng tại Mỹ, nơi có hơn 14.000 cửa hàng McDonald’s, bà ước tính bất động sản của công ty trị giá từ 25-35 tỉ USD. Mức vốn hóa thị trường hiện tại của McDonald’s vào khoảng 87,5 tỉ USD sau đợt suy giảm chung trên thị trường chứng khoán gần đây.

Thực ra, khoản lợi lớn từ bất động sản đã thu hút sự chú ý từ bên ngoài từ lâu, chứ không phải mới đây. Cách đây khoảng 1 thập niên, nhà đầu tư chủ động Bill Ackman đã thúc giục McDonald’s phải chia tách một số tài sản bất động sản. Nhưng các cổ đông khác lại không ủng hộ đề xuất này. Cuối cùng Ackman đã phải từ bỏ ý định. Gần đây, vấn đề chia tách lại được đưa ra lần nữa nhưng với mức độ nóng hơn.

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ, cũng có không ít chuyên gia chống lại việc chia tách. Theo Senatore và các chuyên gia phân tích khác, ngoài lý do mảng bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong doanh thu của McDonald’s, việc bán đi mảng này sẽ khiến cho McDonald’s phát sinh các khoản chi phí mới. Đó là việc McDonald’s có thể phải bắt đầu trả tiền thuê mặt bằng đối với xấp xỉ 1.500 cửa hàng Mỹ mà Công ty đang vận hành. “Gia tăng thêm chi phí thuê vào lúc mà các chỉ số tài chính tại McDonald’s đang kém sắc thực sự không mấy hợp lý lắm”, bà Senatore nói.

Tạo ra một quỹ REIT cũng có thể khiến cho tân Tổng Giám đốc Steve Easterbrook (nhiệm chức vào ngày 1/3 vừa qua) sao nhãng khỏi kế hoạch vực dậy hoạt động của McDonald’s mà ông đang triển khai. “McDonald’s đang đối mặt với quá nhiều làn gió ngược, như tăng lương tối thiểu và việc có nhiều đối thủ hơn”, Bob Schulz, Giám đốc Điều hành tại hãng xếp hạng tín nhiệm Standard & Poor’s Ratings Services, nhận xét. Hồi tháng 5 vừa qua, Standard & Poor’s đã hạ hạng mức tín nhiệm của McDonald’s từ A xuống còn A- sau khi Công ty tăng cường mua lại cổ phiếu quỹ.

Chia tách mảng bất động sản là một sức ép mới cho Tân Tổng Giám đốc McDonald’s Steve Easterbrook - Nguồn: BI

Chia tách mảng bất động sản cũng sẽ làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khác. Trong một số trường hợp, McDonald’s sở hữu miếng đất và tòa nhà mà đặt các cửa hàng của nó. Trong những trường hợp khác, McDonald’s thuê tòa nhà từ chủ đất khác và sau đó cho thuê lại cho các đơn vị nhận nhượng quyền. Trong trường hợp sau, McDonald’s trả cho các chủ đất một mức giá thuê khoảng 5% doanh số bán của các cửa hàng và sau đó tính mức giá cho thuê lại cho các đơn vị nhận nhượng quyền là 10% doanh số bán, theo bà Senatore.

Theo các tài liệu về hoạt động nhượng quyền của McDonald’s, công ty áp một khoản phí tài chính ngoài mức giá thuê cơ bản hằng tháng “để đảm bảo một mức sinh lời hợp lý cho McDonald’s”. “Có nghĩa, giá thuê gồm giá thuê cộng thêm khoản phí của McDonald’s”, bà Senatore nói.

Các đơn vị nhận nhượng quyền có thể cũng sẽ lấy làm khó chịu với ý tưởng thành lập REIT, theo John Gordon, nhà sáng lập hãng tư vấn nhà hàng Pacific Management Consulting Group. Họ lo ngại REIT có thể sẽ nảy ra thêm nhiều “sáng kiến” để tăng tiền thuê qua thời gian hơn là McDonald’s. McDonald’s xưa nay muốn tối đa hóa khoản lợi thu về từ việc cho thuê, nhưng đồng thời cũng muốn các đơn vị nhận nhượng quyền có sức khỏe tốt về tài chính để hoạt động kinh doanh của công ty ngày càng ăn nên làm ra. Gordon cho biết, McDonald’s đôi khi cũng giảm giá thuê cho các đơn vị nhận nhượng quyền mà có trang bị thêm thiết bị mới hoặc tân trang lại cửa hàng, điều mà REIT sẽ không làm. “Tôi đoán là ban lãnh đạo tại McDonald’s sẽ rất dùng dằng về chia tách mảng bất động sản”, ông nói. Giải quyết sức ép này là một thách thức mới cho Tân Tổng Giám đốc Steve Easterbrook.

>CEO mới của McDonald và bài toán "quay về cốt lõi"

>McDonald: Doanh số sụt giảm, CEO từ chức

>Sai lầm của CEO McDonald’s