Giảm thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản: Chưa thật sự hiệu quả

Theo LS. Hà Hải - Đoàn luật sư TP.HCM, các quy định pháp luật về đất đai hiện hành thể chế hóa đường lối của Đảng, được xây dựng hướng đến việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước thông qua việc thu thuế với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, nhưng việc thu thuế từ mua bán chuyển nhượng BĐS chưa thật sự hiệu quả. Đất đai, nhà cửa là tài sản rất quan trọng, quản lý đất đai nhà cửa thông qua việc mua bán chuyển nhượng tốt sẽ mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước rất lớn.

Thực tiễn cho thấy, hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS đang diễn ra hết sức phức tạp. Việc các bên tham gia giao kết hợp đồng và thống nhất ghi giá trị của tài sản thấp hơn nhiều lần so với giá trị thực tế với mục đích trốn thuế là có thật và ngày càng phổ biến, nhưng các quy định vẫn còn hết sức lỏng lẻo dẫn đến việc cơ quan thuế không thể tính đúng, tính đủ trong rất nhiều trường hợp mua bán chuyển nhượng BĐS.

Link bài viết

Theo Khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 quy định hành vi trốn thuế: “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp” sẽ bị xử phạt hành chính đối với hành vi này, xử lý hình sự theo Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về hành vi trốn thuế. Tuy nhiên, rất hiếm khi có trường bị xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự đối với hành vi ghi giá trị hợp đồng mua bán thấp hơn nhiều lần so với giá trị thực mà hai bên mua và bán thống nhất.

Cơ quan thẩm quyền nhận thấy có dấu hiệu trốn thuế trong giao dịch mua bán chuyển nhượng BĐS nhưng rất lúng túng trong việc xử lý vì chưa có quy định cụ thể, không có hướng dẫn rõ ràng để xử lý những trường hợp này, không có căn cứ pháp lý để từ chối nhận hồ sơ, trả những hồ sơ có dấu hiệu vi phạm hoặc chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra khi nghi ngờ có hành vi trốn thuế trong lĩnh vực mua bán kinh doanh BĐS.

Ví dụ, nếu một BĐS trị giá thị trường là 10 tỷ đồng nhưng các bên thống nhất ghi trong hợp đồng chỉ có 5 tỷ đồng. Nếu cơ quan chức năng từ chối việc đăng bộ trước bạ thì phải trả lời cho người dân cơ sở pháp lý nào khi trả hồ sơ, nếu chuyển hồ sơ qua cơ quan công an thì quy định nào. Do đó, muốn xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự thì cơ quan chức năng phải có "niềm tin nội tâm", phải hết sức cân nhắc, rất vất vả trong việc chứng minh hành vi vi phạm của các đối tượng.

Để giảm thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, việc đầu tiên là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định pháp luật, thông qua tuyên truyền phổ biến pháp luật để nâng cao nhận thức pháp luật của một bộ phận người dân, cho họ thấy những rủi ro đối với việc mua bán chuyển nhượng BĐS ghi hai giá; đồng thời nâng cao năng lực thực thi pháp luật của người thi hành công vụ.

Ở góc nhìn thực tế, ông Nguyễn Duy Thành - chuyên gia  BĐS chia sẻ thêm: “Giả định việc thu thuế BĐS 2%, nếu nhìn vào con số thì thấy việc thu thuế không cao và cần tăng mức thuế chuyển nhượng để giảm bớt sốt đất, tăng giá BĐS”. 

Tuy nhiên, nếu giả định một lô đất được chuyển nhượng qua nhiều lần và mỗi lần đều phải đóng mức thuế 2% dựa trên giá chuyển nhượng và không khấu trừ giá chuyển nhượng trước đó thì việc thu thuế 2% không hề thấp.

Vậy giải pháp nào cho cách tính thuế hiện nay? Trước hết cần phải xác định cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng là phương pháp đã quá lạc hậu vì phát sinh tình trạng thuế chồng thuế. Theo đó, người chuyển nhượng sau (người mua) sẽ phải nộp thuế trên số tiền mà người chuyển nhượng trước đó đã nộp cộng thêm phần tiền thuế trên số tiền chênh lệch khi bán ra BĐS đã mua. Cách tính thuế này cũng không biết người chuyển nhượng BĐS có lời hay không có lời mà cần phải đóng 2% khi giao dịch chuyển nhượng. Phương pháp tính thuế này cũng dễ tạo ra lợi ích nhóm khi cán bộ thuế không đồng tình với giá chuyển nhượng và hăm dọa chuyển hồ sơ qua cơ quan điều tra. 

Như vậy, người mua và người bán sẽ phải tự điều chỉnh việc kê khai giá giao dịch, thậm chí cần có những cái ngoại giao đối với cán bộ thụ lý hồ sơ để mong hồ sơ được thực hiện nhanh chóng và việc này hiện nay luôn chậm trễ ở nhiều địa phương.

Link bài viết

Thêm một hạn chế rất lớn trong cách tính thuế chuyển nhượng BĐS, đối với các hoạt động ủy quyền, theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013 Nghị định Chính phủ, người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng  BĐS hoặc có quyền như người sở hữu BĐS theo quy định của pháp luật thì đều phải nộp thuế như người chuyển nhượng BĐS, không cần biết đây là ủy quyền thực hay là chuyển nhượng BĐS được che đậy dưới hình thức ủy quyền để không phải nộp thuế. 

Quy định này ở chừng mực nào đó vô hình chung đã làm méo mó cơ chế ủy quyền được quy định trong bộ luật dân sự. Đó là cần thay đổi phương pháp tính thuế chuyển nhượng BĐS và đồng thời xây dựng biểu thuế lũy tiến từng phần. Giả định, số tiền chuyển nhượng càng lớn thì thuế suất giảm dần thay vì cào bằng là 2% như hiện nay. Như thế mới làm cho người nộp thuế không cảm thấy mình bị đánh thuế nặng. Các chi phí của người sở hữu BĐS cần được tính đúng, tính đủ và linh hoạt hơn. Khi chuyển nhượng, họ sẽ được khấu trừ chi phí này nhằm giảm bớt nghĩa vụ của người nộp thuế và không làm giảm nguồn thu của ngân sách.

Luật thuế thu nhập cá nhân cũng cần có những quy định mang tính bắt buộc như bên mua phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Đây là cơ sở dữ liệu để tham chiếu xác định giao dịch có chuyển nhượng giá thấp hơn thị trường hay không và cần phải khấu trừ việc giá BĐS chuyển nhượng trước đó làm cơ sở tính thuế. 

Có như vậy thì việc tính thuế 2% hay cao hơn nữa cũng sẽ tạo ra tính công bằng hơn vì khi một BĐS giao dịch càng nhiều thì ngân sách nhà nước thu về càng nhiều và nên xác định rằng, giả định người mua trước đó đã mua BĐS chuyển nhượng đóng thuế 2% thì người mua sau lại đóng thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Vậy thì thị trường BĐS có sôi động, một BĐS có giao dịch càng nhiều thì nguồn thu thuế về càng lớn.

Một điều cần đặt ra nữa, người mua và người bán cũng mong muốn kê khai giá đúng với thị trường nhưng biểu giá công bố của các địa phương hiện nay đã quá lạc hậu. Vậy giả định, một BĐS được khuyến khích chuyển nhượng ghi minh bạch theo giá thị trường nhưng BĐS đấy rơi vào khu vực quy hoạch, đền bù giải tỏa thì nhà nước áp giá đền bù giải tỏa theo khung giá quy định của địa phương đã ban hành, như vậy cũng tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ giao dịch BĐS. Đó cũng là một vấn đề cần được lưu ý thêm.