Bất động sản giảm giá, cắt lỗ vẫn khó “ra hàng”

Nhà đầu tư, doanh nghiệp xoay sở cắt lỗ

Những tháng cuối năm, thường là mùa cao điểm của các giao dịch BĐS, nhưng năm nay tính thanh khoản của thị trường xuống thấp kỷ lục. Nhiều BĐS, nhất là đất nền đang phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn, không ít chủ đầu tư chào bán lần đầu đã chiết khấu đến 40-50%, còn nhà đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) cũng giảm giá xả hàng từ 25-30%, thậm chí nhiều hơn chỉ vì... đang kẹt tiền trả nợ ngân hàng. Thế nhưng, người mua vẫn chỉ “ỡm ờ” nhìn ngắm mà chẳng mấy ai mua.

Tìm hiểu tình hình “bán” dự án của các công ty BĐS, người viết ghi nhận đa số đều đang chững dù các dự án đang kích cầu bằng nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn. Một chủ doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cho hay đang phải xoay sở đủ cách như tăng chiết khấu bán nhà, rồi giảm sâu giá bán, phải vay vốn lãi suất cao, thậm chí chấp nhận vay tín dụng đen để duy trì hoạt động cầm chừng nhưng tính thanh khoản của thị trường vẫn yếu. 

Thậm chí là những ngày gần đây, làn sóng bày bán sổ đỏ ở vỉa hè một số địa phương đang lan rộng. Đơn cử, việc giám đốc của một sàn giao dịch BĐS ở Bình Thuận miệt mài cầm sổ đỏ đi bán dạo trên vỉa hè ở khắp các tỉnh, thành và thành phố lớn ở miền Đông Nam Bộ, cả TP.HCM khiến nhiều người dân phải đặt ra một câu hỏi: “Có phải cái thời mạt vận của giới môi giới BĐS đang đến gần?”. 

Săn hàng giảm giá có dễ?

Tuy nhiên, theo chia sẻ của một nhà đầu tư, họ đã đi săn sale BĐS suốt mấy tháng nhưng chuyện giảm giá là có nhưng không nhiều và chỉ xảy ra ở trường hợp đòn bẩy tài chính hay những sản phẩm không rõ pháp lý, ở phân khúc đất nền. Còn những phân khúc như nhà phố, căn hộ thì hầu như sẽ không có chuyện đó. Nếu có là chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình ưu đãi nhằm kích cầu thị trường.

Theo nhận định của các chuyên gia, trong năm 2023, thị trường BĐS vẫn khan hiếm hàng nhưng sẽ không tăng giá. Lý do là sau những cơn sốt đất và giá nhà đất bị nhà đầu tư, các đại gia đất đẩy lên quá cao thì hiện tại, thị trường BĐS đang trở về với giá trị thật của nó.  

Song có một nghịch lý là khi thị trường khó khăn, giá đất thấp xuống cũng là thời điểm các công ty địa ốc khó bán hàng vì tâm lý người mua vẫn muốn “chờ đợi” giá còn xuống hơn nữa. Chỉ có một số nhà đầu tư có vốn mạnh hoặc nhàn rỗi thì tranh thủ cơ hội này “đi săn” những nơi có vị trí đẹp, trung tâm thành phố hoặc các dự án quy hoạch ổn định, thuận lợi cho thuê... nên tính thanh khoản các phân khúc này vẫn tốt. Tuy nhiên, một vài phân khúc này vẫn không thể đại diện cho cả thị trường.

Trong bối cảnh khó khăn, thị trường im ắng, nhiều ý kiến cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên mở room tín dụng để giải cứu BĐS nhằm kích thích thị trường và giúp các doanh nghiệp thoát cơn khát vốn.

Theo Ngân hàng Nhà nước thì hiện nay, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là quá cao và Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có kế hoạch vì lo ngại lạm phát. Thực tế cho thấy, khi thị trường BĐS bất ổn cũng sẽ tạo ra sự bất ổn cho thị trường tín dụng, tiền tệ, ngân hàng. Bài học của thị trường BĐS của Mỹ năm 2008 đã khiến cho hầu hết ngân hàng của Mỹ bị tê liệt, bị giảm phát và khi đó, ngân hàng nhà nước của Mỹ đã phải bỏ rất nhiều tiền cho doanh nghiệp BĐS vay với lãi suất 0 đồng nhưng không phải để cứu BĐS mà để cứu các ngân hàng. 

Lý giải hiện tượng thị trường đang xuất hiện nhiều nơi rao bán, giảm giá BĐS, hay việc giám đốc một sàn giao rao bán đất trên vỉa hè, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu gọi đây là sáng kiến bán hàng cũng được vì trước thực trạng sàn BĐS ế ẩm không ai đến thăm nom, không sốt giá thì không có cách nào để bán hàng, thì các sàn giao dịch BĐS mới tìm cách bày ra vỉa hè rao bán, tạo ra một cách làm lạ, vì cái gì vừa độc vừa lạ cũng làm cho nhiều người chú ý. Và sau đó, nhiều sàn giao dịch cũng bắt chước rồi quay hình ảnh lên Tik Tok và đã tạo ra một xu hướng. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là trường hợp cá biệt và cũng chỉ là chiêu trò giảm giá để bán hàng, không phản ánh đúng thực trạng thị trường BĐS. 

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư BĐS hiện nay sẽ không có nhiều cơ hội để đầu cơ, lướt sóng nữa bởi vì thanh khoản của thị trường rất kém. Thay vào đó, nếu đã vay để đầu tư thì nhà đầu tư cần xem xét nguồn thu nhập của mình có đảm bảo thanh toán được lãi và vốn hằng tháng không, nếu không thì có thể cắt lỗ vì khả năng lãi suất chưa thể hạ nhiệt trong thời gian tới. Bên cạnh đó, những người "canh" mua BĐS giảm giá để ở hoặc đầu tư vào giai đoạn này cũng cần cân nhắc kỹ, bởi khả năng giảm giá vẫn chưa dừng lại, lãi suất vẫn ở mức cao và việc vay vốn không còn dễ như trước.

Các chuyên gia cũng nhận định, khó khăn của thị trường BĐS có thể kéo dài tới quý III/2023, khi Chính phủ có những giải pháp tháo gỡ những vướng mắc cụ thể.