TP.HCM: Cần giải pháp phục hồi bất động sản năm 2023

Còn nhiều trở ngại

Từ đầu năm 2022, thị trường BĐS liên tục rơi vào khó khăn, việc siết chặt tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, thanh khoản thị trường BĐS nhanh chóng sụt giảm, giá BĐS có xu hướng chung là chững lại, chỉ tăng ở một số vị trí, loại sản phẩm. Việc Nhà nước thắt chặt tín dụng cùng lãi suất ngân hàng tăng lên cũng ảnh hưởng tới mọi ngành nghề, gồm cả sản xuất, kinh doanh, xây dựng, dịch vụ... 

Theo Công ty CP Chứng khoán VNDirect, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm BĐS có thể tiếp tục suy giảm do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong năm 2023. Trong đó, thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm trong năm 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành như thành phố Thủ Đức, quận 12 và huyện Bình Chánh.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, thị trường có sự lệch pha, thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật... dẫn đến nhiều dự án vướng mắc nên nguồn cung thị trường BĐS thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu, kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

Thực tế, tại TP.HCM hiện có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, khiến thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường BĐS năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông. Trong bối cảnh nguồn vốn của các doanh nghiệp BĐS chủ yếu phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng, do vậy khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì nguồn cung BĐS trên thị trường bị khan hiếm là không thể tránh khỏi.

Đồng thời, thị trường BĐS năm 2023 cũng sẽ có những biến chuyển thận trọng hơn. Xét về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và thiếu vắng những sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng cũng sẽ làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản.

Link bài viết

Cần các chính sách hỗ trợ

Trước thực trạng đó, để thị trường BĐS TP.HCM trở nên tích cực hơn, cần phải có những chính sách đặc thù hỗ trợ như giải quyết sớm các vấn đề về pháp lý; gỡ nút thắt vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp BĐS; kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, BĐS...

Đặc biệt, Chính phủ và các ngành liên quan cần tiến hành đồng bộ nhiều giải pháp, gồm giải ngân vốn đầu tư công, "bơm" tiền vào nền kinh tế thông qua các gói hỗ trợ, kích cầu... cho doanh nghiệp. 

HoREA cũng đã gửi kiến nghị tới Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước nới trần tín dụng thêm 1% (tương đương 100 nghìn tỷ đồng) để bổ sung thêm nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm này nhằm mục đích bình ổn thị trường BĐS.

Các giải pháp xử lý không phải là để "giải cứu" thị trường, doanh nghiệp, mà Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật, tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu trực tiếp hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý.

Trong dự thảo nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54, UBND TP.HCM cũng đã có đề xuất bổ sung quyết định thu thuế bổ sung đối với BĐS thứ hai trở lên (trừ BĐS duy nhất), nhằm tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án BĐS hiện nay.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn băn khoăn về việc thí điểm đánh thuế tài sản vào thời điểm này, việc thu thuế BĐS thứ hai cần phải có nghiên cứu đánh giá cụ thể, đúng đối tượng và đảm bảo sự công bằng.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa cho rằng, cần phân loại tài sản BĐS được đánh thuế, bởi không phải ai sở hữu tài sản BĐS thứ hai cũng vì mục đích đầu cơ, nhiều trường hợp phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo ra giá trị cho xã hội.

"Để hạn chế đầu cơ thì phải xác định được mức thuế bao nhiêu là hợp lý và chính sách phải được áp dụng trên toàn quốc, không thể chỉ triển khai ở một địa phương. Hiện cũng chưa có nghiên cứu nào khẳng định đánh thuế sẽ giảm đầu cơ”, ông Quang nói. Ngoài ra, cần có một thị trường minh bạch thông tin, thống kê rõ ràng về số lượng sở hữu nhà ở của từng cá nhân, có thể số hóa quản lý được tài sản của người dân.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia tài chính kinh tế cũng cho rằng, đánh thuế tài sản sẽ giảm thiểu tình trạng lãng phí đất đai hiện nay. Cái khó là xác định đúng đối tượng phải đóng thuế, hạn mức đánh thuế cho phù hợp.

"Thuế tài sản với nhà đất cần xây dựng định mức một người dân được ở bao nhiêu diện tích nhà đất. Người sở hữu vượt định mức phải đóng thuế, người sở hữu dưới định mức sẽ không phải đóng thuế tài sản, không nên quy định đánh thuế tài sản với căn nhà thứ hai trở lên.

Trường hợp người dân có 2-3 căn nhà nhưng diện tích nhỏ, giá trị không lớn cũng phải đóng thuế tài sản trong khi người giàu đứng tên một căn nhà nhưng diện tích vài nghìn mét vuông lại không phải đóng thuế thì bất hợp lý, nên thu thuế đối với nhà đất không sử dụng, bỏ hoang mới ngăn chặn được đầu cơ, tránh lãng phí tài nguyên đất đai", ông Thịnh kiến nghị.