Thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ vực dậy nhờ được “giải cứu”?

Đà lao dốc của thị trường BĐS Trung Quốc sẽ dừng lại khi được "giải cứu"?

Các biện pháp "giải cứu"

Mới đây, chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các ngân hàng ổn định việc cho vay đối với các công ty BĐS và xây dựng. Thông báo sau cuộc họp hôm 21/11/2022 của Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa (PBoC) với các ngân hàng thương mại, cơ quan này tuyên bố ủng hộ việc gia hạn khoản vay liên quan tới phát triển BĐS và khoản vay ủy thác hiện có một cách hợp lý. 

Trong thông báo đưa ra, PBoC tiếp tục nhấn mạnh, nhu cầu hợp lý của người mua nhà đối với các khoản vay thế chấp phải được đáp ứng. Các ngân hàng cần phải sử dụng hiệu quả chương trình hỗ trợ tài chính để giúp các công ty BĐS tư nhân bán trái phiếu. Đồng thời, phải hỗ trợ chính sách cho những khoản vay đặc biệt nhằm đảm bảo việc bàn giao nhà ở cho người dân, qua đó thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường BĐS.

Đây là động thái mới nhất trong loạt biện pháp hỗ trợ mà Chính phủ Trung Quốc đang thực hiện để ngăn chặn đà sụt giảm kéo dài hơn một năm qua của thị trường BĐS. Cụ thể, PBoC đang lên kế hoạch cung cấp 200 tỷ nhân dân tệ (28 tỷ USD) dưới dạng các khoản vay cho vay lại không lãi suất đối với các ngân hàng thương mại đến cuối tháng 3/2023, nhằm hỗ trợ giới nhà băng trong việc cung cấp vốn phù hợp cho các dự án BĐS bị đình trệ.

Trước đó, vào đầu tháng 11/2022, các cơ quan giám sát tài chính của Trung Quốc, bao gồm PBoC, Ủy ban Quản lý Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc (CBIRC) bất ngờ công bố kế hoạch gồm 16 điểm nhằm đảm bảo "sự phát triển ổn định và lành mạnh" của thị trường BĐS.

Theo đó, Bắc Kinh sẽ triển khai các gói cứu trợ để giúp đỡ doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, với khoản nợ 292 tỷ USD trái phiếu sẽ đáo hạn vào cuối năm 2023. Các cơ quan quản lý gần đây cũng yêu cầu giới nhà băng phân bổ hàng trăm tỷ nhân dân tệ cho các doanh nghiệp BĐS trong thời gian còn lại của năm 2022. 

Một giải pháp hỗ trợ khác đã được thực thi là chính quyền địa phương tại Trung Quốc đang tích cực phát hành trái phiếu để mua lại dự án dang dở của các công ty địa ốc vỡ nợ, bao gồm cả loạt dự án của China Evergrande Group, nhằm "giải cứu" nhóm này. Dù vậy, giới phân tích cũng lo ngại áp lực nợ của các chính quyền địa phương sẽ tăng lên ngoài tầm kiểm soát khi tham gia ngày càng lớn vào lĩnh vực BĐS.

Thị trường sẽ được vực dậy?

Hơn hai năm qua, chính phủ Trung Quốc đã chủ trương siết mạnh thị trường BĐS, thắt chặt nguồn vốn cung ứng cho thị trường này trong bối cảnh các công ty phát triển địa ốc phụ thuộc quá nhiều vào vay nợ để tăng trưởng. Trong khi đó, nhiều người mua nhà trên khắp Trung Quốc đã đồng loạt ngừng thanh toán khoản vay thế chấp mua nhà tại các khu nhà bị hoãn xây dựng, khiến dòng tiền các doanh nghiệp BĐS bị đứt gãy và rơi vào tình thế nguy nan.

Hệ quả là hàng loạt công ty BĐS rơi vào tình trạng "ngắc ngoải" và đối mặt với nguy cơ phá sản, đơn cử như công ty nợ nhiều nhất Evergrande cuối năm ngoái đã rơi vào cảnh vỡ nợ. Từ đó, mối lo vỡ nợ bắt đầu lan sang những công ty từng có tài chính ổn định. Hiện tại, cổ phiếu của Evergrande và một số công ty địa ốc khác như Kaisa và Shimao vẫn đang bị tạm dừng giao dịch.

Tuy nhiên, từ các chính sách hỗ trợ gần đây của chính phủ, chứng tỏ Bắc Kinh sẵn sàng đảo ngược hầu hết biện pháp thắt chặt tài chính đối với BĐS. 

Ngày 21/11/2022, Thống đốc PBoC Yi Gang cho rằng BĐS rất quan trọng đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới - một dấu hiệu cho thấy Bắc Kinh đã sẵn sàng thay đổi chính sách siết chặt tín dụng đối với ngành này.

Hiện tại, các biện pháp "giải cứu" thị trường BĐS đang được đưa tin rộng rãi tại Trung Quốc, từ giải quyết tình trạng cạn kiệt thanh khoản của các công ty phát triển nhà, tăng cường tín dụng, cho tới nới quy định về tiền đặt cọc đối với người mua nhà. Nếu các chính sách "giải cứu" được thực hiện nhanh chóng thì sẽ ngăn chặn vòng xoáy đi xuống của các công ty phát triển BĐS và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư vào các công ty này.

Niềm tin của người mua nhà phụ thuộc vào việc các công ty phát triển nhà có thể hoàn thành xây dựng và bàn giao căn hộ đúng hẹn hay không.Tại Trung Quốc, căn hộ chung cư thường được bán hết trước khi xây xong và việc này mang lại nguồn tiền mặt lớn cho các công ty phát triển nhà. Do đó, triển vọng BĐS và nền kinh tế tùy thuộc vào việc liệu các biện pháp hỗ trợ có giúp cải thiện niềm tin của các ngân hàng, nhà đầu tư và người mua nhà hay không.

Ngược lại, vẫn có ý kiến cho rằng thị trường BĐS Trung Quốc chưa thể phục hồi nhanh bởi kế hoạch "giải cứu" trên của Bắc Kinh không trực tiếp giải quyết vấn đề lớn nhất của thị trường: doanh số nhà và giá nhà đang giảm. 

Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố mới đây, doanh thu nhà ở 10 tháng năm 2022 đã giảm 28,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, hồi tháng 7, S&P Global Ratings dự báo mức giảm là khoảng 30%, tồi tệ hơn mức giảm khoảng 20% trong khủng hoảng tài chính năm 2008. Trong tháng 9 cũng ghi nhận giá nhà đã qua sử dụng ở Trung Quốc giảm mạnh nhất trong 8 năm. Đối với các ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ liên quan đến BĐS tăng lên mức 30%, theo ước tính của Citigroup. Trong khi đó, theo báo cáo của Moodys Investors Service, các nhà phát triển BĐS có ít nhất 55 tỷ USD trái phiếu tới hạn thanh toán trong vòng hai năm tới.