Cần sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013

Lấy ý kiến sửa đổi Luật Đất đai 2013 được VCCI khởi động sau công văn đề xuất các bộ ngành liên quan nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai 2013 của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc hồi tháng 12/2016.

Khi đó, Thủ tướng giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung nghị định của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, nghiên cứu xác định đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, tính đầy đủ giá trị lợi thế (vị trí đất) vào giá trị để cổ phần hóa nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.

Về sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần tập trung vào những vấn đề sau.

Thứ nhất, có một số quy định "bó” hơn Luật Đất đai 2003 trong việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp (DN). Cụ thể, quy định DN tiếp cận đất ở nhưng chỉ được sử dụng có thời hạn theo thời hạn của nhà máy hay cơ sở sản xuất, kinh doanh. Khi DN muốn xây dựng nhà ở để cho thuê, phải thuê lại mảnh đất này của Nhà nước. Điều này khiến quyền của các nhà đầu tư bị bó lại, làm thu hẹp phân khúc đất cho thuê, không có lợi cho thị trường.

Theo quy định này, DN "không còn cửa" xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp vì chỉ được sử dụng đất có thời hạn. Điều này trong Luật 2003 là mở, mọi DN, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đều có quyền sử dụng đất ở để thực hiện kế hoạch riêng. Quy định này nên mở lại như Luật Đất đai 2003.

Thứ hai, quá trình thực thi cho thấy, Luật Đất đai 2013 không đảm bảo tính đồng bộ với hệ thống pháp luật, từ Hiến pháp đến hàng loạt bộ luật, như Luật Nhà ở (năm 2014), Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2014), Luật Lâm nghiệp (năm 2017), Luật Quản lý sử dụng tài sản công (năm 2017), thậm chí cả Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công. Hệ thống pháp luật ban hành sau năm 2013 đều có những điều mà Luật Đất đai không quy định hoặc có quy định nhưng không đồng bộ.

Hiến pháp đang có hai điểm liên quan đến đất đai. Điểm thứ nhất, nhiều người cho là sáng tạo của Luật Đất đai 2013, nhưng đang mâu thuẫn với Hiến pháp khi quy định đối với dự án treo cho gia hạn thêm 24 tháng, sau thời gian này, nếu vẫn bị treo, Nhà nước thu hồi đất và tịch thu tài sản đã đầu tư trên đất. Quy định này không theo hướng của Nghị quyết 19 về xử lý đất đai của Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI, ngày 31/10/2012.

Về nguyên tắc, đất đai là sở hữu toàn dân nhưng không thể tịch thu tài sản DN đã đầu tư trên đất vì Hiến pháp quy định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản nếu tài sản đó hợp pháp. Sửa quy định này trong Luật Đất đai 2013 là rất cần và cách tốt nhất là nên thực hiện giải pháp mà Nghị quyết 19 đã đưa ra là xử phạt. Hiện, nhiều nước xử lý vấn đề này bằng thuế. Nhưng tại Việt Nam, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất không đồng bộ với Luật Đất đai. Do đó, nên xử phạt bằng tài chính với mức độ cao sẽ giải quyết vấn đề tốt hơn.

Hiến pháp 2013 ghi rõ: "Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển vì lợi ích kinh tế quốc gia, lợi ích công cộng". Luật Đất đai đã chép nguyên văn câu này và đưa ra quy định ở Điều 61 và 62 về việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, không có định nghĩa về sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, nên không có sơ sở để triển khai Điều 62 Luật Đất đai. 

Định nghĩa thu hồi đất vì lợi ích quốc gia chỉ có hai trường hợp: xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước và xây dựng công trình sử dụng công. Luật Đất đai 2013 không định nghĩa, chỉ đưa ra quy định nội dung dự án được thu hồi đất vì lợi ích quốc gia dẫn đến mâu thuẫn. Đó là sự "hở sườn", không thể hiện được những điều đã được quy định trong Hiến pháp về thu hồi đất.

Thứ ba, vốn hóa đất đai đang là khâu yếu nhất trong Luật Đất đai 2013 nhưng chưa làm được những điều thực tế cần. Trong Luật Đất đai có một điều về đổi đất lấy hạ tầng (BT) nhưng chỉ quy định thẩm quyền giao đất không có quy định về giá trị đất trong khi giá trị các công trình BT là mấu chốt.

BT là công trình chắc chắn thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, không cần quy định. Khoảng trống lớn về vốn hóa đất đai đã và đang được tạo ra từ việc không quy định về xác định giá trị của đất đai đổi lấy hạ tầng, cá nhân chịu trách nhiệm xác định giá trị công trình và kiểm toán kỹ thuật. Nó cũng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý những công trình BT hiện nay.

Cách xây dựng pháp luật về đất đai như Luật Đất đai 2013 là không ổn. Nguyên nhân từ tính bất cập trong khung pháp luật quy định về định giá đất phù hợp thị trường, kể cả đất được giao và đất được thuê. Để bịt các kẽ hở liên quan đến quản lý đất, nhất là về giá trị đất, cần kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê, điều mà Luật Đất đai 2013 chưa có.