Căn hộ trung cấp và bình dân "khan hàng"

Điều này dẫn đến khả năng năm 2019 cung không đủ cầu, trong khi các chủ đầu tư cho biết vẫn đang chờ “đèn xanh” thủ tục pháp lý.

Nguồn cung giảm mạnh  

Theo khảo sát của Công ty DKRA Việt Nam, trong năm 2018, TP.HCM có 38.107 căn hộ chào bán từ 62 dự án, giảm 18% so với năm 2017; tiêu thụ đạt 34.000 căn, giảm 16% so cùng kỳ 2017.

Bên cạnh đó, loại hình căn hộ đã mất cân đối nghiêm trọng giữa các phân khúc. Dòng căn hộ hạng C giảm đến 21%, chỉ còn chiếm chưa đến 17% so với 38% của năm 2017. Căn hộ hạng A lại tăng mạnh, từ 21% năm 2017 lên 35% trong năm 2018, hạng B cũng tăng thêm 3%.

Theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D của DKRA Việt Nam, phạm vi phân bố dự án cũng có sự thay đổi trong năm 2018. Thị trường cho thấy sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố của các dự án mới.

Khu Đông và khu Nam thay thế vị trí của khu Tây, trở thành 2 khu vực có lượng dự án mới triển khai nhiều nhất, lần lượt chiếm 31% và 29% tổng cung (năm 2017 con số này là 24% và 18%).

Khu Tây TP.HCM từ tỷ lệ 43% năm 2017 đã giảm xuống chỉ còn 22%, song đây lại là thị trường có sức tiêu thụ tốt nhất khi tổng lượng tồn kho chỉ vào khoảng 431 căn. 

Link bài viết

Đây là năm thứ hai liên tiếp phân khúc căn hộ tăng chậm lại và nhiều khả năng sẽ tiếp tục trong năm 2019. Về xu hướng này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết: “Quan ngại về tình trạng bất động sản năm 2019 ngày càng lớn dần khi thị trường giảm nguồn cung liên tục và giao dịch ảm đạm hơn năm 2017. Đặc biệt là nguồn cung căn hộ bình dân (giá thấp) lao dốc mạnh nhất, tỷ lệ sụt giảm gần 70%”.

Tương tự, báo cáo của CBRE Việt Nam về diễn biến thị trường căn hộ TP.HCM trong năm 2018 cho thấy, phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung so với năm 2017. Do cung giảm cầu tăng, dẫn đến mặt bằng giá đã tăng đáng kể, hiện không có nhiều khu căn hộ mới được chào bán dưới giá 800 USD/m2. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý IV/2018 ở mức 1.709 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm 2017.

Chờ “đèn xanh”

Đại diện một tập đoàn bất động sản từng phát triển hàng ngàn căn hộ tại TP.HCM cho biết, hiện doanh nghiệp đang có một số khu đất để phát triển căn hộ, nhưng vẫn chưa thể công bố lúc nào sẽ tung ra thị trường, vì dự án còn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý.

“Trước mắt, doanh nghiệp sẽ tập trung triển khai bán đất nền, nghỉ dưỡng ở các tỉnh lân cận TP.HCM đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, còn tại Thành phố vẫn phải chờ đợi”, đại diện doanh nghiệp này nói. 

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, sự khan hiếm căn hộ tầm trung trong thời gian tới là điều khó tránh khỏi. Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay, việc tiếp cận nguồn cung từ quỹ đất này ngày càng khó khăn. Những dự án nào có thủ tục pháp lý hoàn chỉnh hầu như đã được triển khai thời gian qua, còn với các dự án mới đều đang chờ đợi hoàn thiện pháp lý, nên chưa biết đến lúc nào sẽ được tung ra thị trường.

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, ngay cả nếu thời gian tới có khu căn hộ rao bán, chắc chắn giá sẽ theo hướng cao hơn. Bởi lẽ, nguồn quỹ đất để phát triển chung cư tại TP.HCM hiện nay không còn nhiều, trong khi chi phí đất ngày càng lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao. Điều này gây khó cho các dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất, vì chi phí đầu tư (chủ yếu là tiền đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn. Thêm nữa, chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên; chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy vào giá thành căn hộ.

Ở góc nhìn khác, CBRE Việt Nam dự báo,  năm 2019, sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục chiếm đa số nhờ các khu nhà quy mô lớn như VinCity Grandpark (cung cấp khoảng 44.000 căn hộ tại quận 9), Akari City (cung cấp 3.400 căn hộ tại quận Bình Tân) và Safira Khang Điền (cung cấp 1.500 căn cũng tại quận 9). Xét theo khu vực, phía Đông sẽ là điểm nóng của thị trường trong năm 2019, đặc biệt là khu vực quận 9. Giá bán trong năm 2019 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang dự báo có mức tăng khoảng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ tăng thấp hơn, khoảng 1%.

Ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, năm 2019, thị trường sẽ có sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Cụ thể là khoảng 10 năm trước, nhà cao tầng có căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 120m2 thì hiện nay không còn căn hộ nào 2 phòng mà trên 100m2. Điều này cho thấy nhu cầu về kích thước căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố. Nhưng về tâm lý, người mua trẻ muốn sống ở một nơi tiện nghi, nên họ vẫn muốn mua căn hộ nhỏ với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng.