WeWork phá sản: Vết dao tiếp theo vào thị trường bất động sản

Từ khi thành lập cách đây hơn 10 năm, WeWork chưa một lần có lời dù được mệnh danh là "siêu kỳ lân" của ngành cho thuê văn phòng. Tại thời điểm xin bảo hộ phá sản cách đây vài ngày, công ty này đang cho thuê khoảng 777 địa điểm tại 39 quốc gia, trong đó 30% ở Mỹ. Theo thông cáo của WeWork, việc phá sản chỉ giới hạn với các địa điểm ở Mỹ và Canada.

Hiện, công ty cho biết đã đạt thỏa thuận với phần lớn chủ nợ và sẽ thu hẹp hoạt động kinh doanh. Công ty sẽ phải trả khoản tiền thuê nhà ước tính 10 tỷ USD bắt đầu từ nửa cuối năm nay đến cuối năm 2027 và thêm 15 tỷ USD bắt đầu từ 2028. Cổ phiếu của WeWork cũng đã ngừng giao dịch từ 6/11/2023.

Vết dao kế tiếp cứa vào thị trường bất động sản (BĐS)

Cần biết rằng, mô hình kinh doanh của WeWork là thuê dài hạn các BĐS văn phòng (hoặc các tầng riêng lẻ) sau đó tân trang rồi cho thuê. Không chỉ cung cấp chỗ ngồi linh hoạt và ngắn hạn, công ty còn lên phương án thu hút khách bằng không gian sang trọng, hiện đại với nhiều dịch vụ tiện ích về giao lưu cộng đồng, giải trí, ăn uống. Theo đó, sự sụp đổ của WeWork sẽ gây tác động trước nhất đến các chủ BĐS văn phòng nhiều năm qua đã đổ xô cho công ty này thuê không gian; đối với các chủ BĐS vay tiền để đầu tư, thiệt hại sẽ nghiêm trọng nhất.

Trepp - một công ty cung cấp dữ liệu BĐS thương mại, cho biết khoảng 270 tỷ USD các khoản cho vay BĐS thương mại do các ngân hàng nắm giữ sẽ đến hạn vào năm 2023, và vụ phá sản của WeWork xảy ra trong bối cảnh hơn 20% văn phòng trên khắp nước Mỹ vẫn bị bỏ trống. Thế nên, sự kiện này sẽ khiến số lượng văn phòng trống tăng lên khi WeWork hủy hợp đồng, làm tiền thuê giảm xuống. Đồng nghĩa, một số chủ BĐS sẽ rất chật vật để có thể thanh toán nợ trong môi trường lãi suất cao.

Trong tình huống tệ nhất, tức chủ BĐS không còn khả năng trả nợ, các ngân hàng vừa và nhỏ đã cho họ vay sẽ chịu ảnh hưởng. Điều này sẽ không chỉ khiến các ngân hàng thắt chặt khoản cho vay với chủ sở hữu BĐS và doanh nghiệp, mà còn làm nhà đầu tư lo lắng về sức khỏe của hệ thống tài chính. Trên thực tế, sự sụp đổ của Silicon Valley Bank và Signature Bank vào đầu năm nay đã dấy lên lo ngại về việc các ngân hàng có liên quan tới BĐS thương mại bị ảnh hưởng nặng nề. Theo ước tính của Goldman Sachs, 55% khoản vay văn phòng ở Mỹ nằm trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng.

Đồng thời, vụ phá sản cũng có thể gây thiệt hại cho chính quyền thành phố dựa vào thuế BĐS thương mại, mà đơn cử là New York - nơi BĐS văn phòng chiếm 21% doanh thu thuế. Ngoài New York, San Francisco và Boston sẽ là 2 thành phố chịu ảnh hưởng lớn nhất. Theo công ty dữ liệu BĐS thương mại CoStar, khoảng 42% công suất thuê không gian của WeWork là ở 3 thành phố vừa nêu. Hiện, WeWork đã có kế hoạch đóng cửa 176.516m2 không gian thuê, chiếm khoảng 35% sự hiện diện tại 3 thị trường này.

Tại New York, WeWork từng là khách thuê BĐS văn phòng lớn nhất, với các hợp đồng còn hoạt động tập trung phần lớn ở các tòa nhà hạng B cũ (65%). Các văn phòng này vốn bị xem là kém hấp dẫn hơn với những người thuê tiềm năng. Theo CNN, các tòa nhà hạng B của WeWork có tuổi thọ bình quân 96 năm, trong khi con số này với hạng A là 48. Hơn nữa, Alie Baumann - Giám đốc tình báo BĐS của CompStak cho biết giá thuê của WeWork tại các tòa nhà đó cũng cao hơn so với các hợp đồng thuê còn lại, nên chủ nhà không dễ gì thu lại được số tiền đã mất từ các người thuê khác.

Thị trường BĐS và văn phòng sa sút

Trên thực tế, WeWork không phải doanh nghiệp duy nhất trong lĩnh vực BĐS rơi vào khó khăn. Vài ngày trước khi công ty này xin phá sản, ở bên kia Đại Tây Dương, René Benko - ông trùm BĐS nổi tiếng người Áo một thời, đã bị lật đổ khỏi Signa, đế chế BĐS trị giá 23 tỷ Euro (25 tỷ USD) do mình xây dựng.

Theo The Economist, danh mục đầu tư của Signa gồm Tòa nhà Chrysler ở New York, Kadewe - một cửa hàng bách hóa sang trọng ở Tây Berlin và cổ phần tại Selfridges - một trung tâm thương mại sang trọng khác ở London cũng như hàng loạt khách sạn sang trọng như Park Hyatt ở Vienna, các BĐS cao cấp khác gồm Elbtower - tòa nhà 65 tầng ở Hamburg và hàng loạt doanh nghiệp bán lẻ khác.

Khác với WeWork, Signa chưa tuyên bố phá sản, dù đang đối mặt với khủng hoảng thanh khoản. Song, có thể tìm thấy điểm chung đằng sau sự trỗi dậy và sụp đổ của hai công ty; đó là đều dựa vào những vụ khoản đầu tư đầy rủi ro mà rốt cục đã trở nên tồi tệ trong một thế giới có lãi suất cao hơn và thị trường BĐS sụt giảm. Với Benko, đó là việc tích lũy một núi nợ để mua tài sản mới trong khi vẫn duy trì mức cổ tức hấp dẫn - mô hình vốn chỉ hiệu quả khi lãi suất được giữ ở mức thấp và giá trị tài sản cố định tiếp tục tăng.

Còn với WeWork, rủi ro bắt nguồn từ mô hình cho thuê BĐS dài hạn, đôi khi lên tới 20 năm, vung tiền vào việc tân trang cầu kỳ, sau đó thuê mặt bằng trong thời gian ngắn nhất là 1 tháng/lần. Do đó, khi thị trường BĐS văn phòng chuyển biến, WeWork lập tức rơi vào thế khó do phải chi trả cho các hợp đồng thuê có giá vượt xa mức công ty có thể tính cho người thuê, vì có những lựa chọn thay thế rẻ hơn được cung cấp.

Trên thực tế, BĐS thương mại là ngành chịu ảnh hưởng nặng nề từ Covid-19, và thậm chí sau khi đại dịch kết thúc, ngày càng ít người quay lại văn phòng mà quyết định tiêu tiền ở các khu vực xa trung tâm thành phố, khiến thị trường thêm sa sút. Theo đó, nhiều công ty đã giảm diện tích văn phòng và đàm phán lại giá thuê. Do thị trường BĐS thương mại khó khăn, các chủ BĐS cũng sẵn sàng giảm tiền thuê và đưa ra các điều khoản linh hoạt hơn.

Bên cạnh đó, các công ty cũng chuyển sang làm việc kết hợp, từ đó thu hẹp không gian cần thuê. Kết quả là nguồn cung văn phòng trở nên dồi dào với mức giá rẻ chưa từng có. "Điều này dẫn đến sự cạnh tranh lớn hơn nhiều trong thị trường mục tiêu của WeWork", CEO David Tolley cho biết. Nói cách khác, người thuê có nhiều lựa chọn hơn ngoài WeWork.

“

WeWork phá sản là cú sốc lớn với thị trường BĐS văn phòng, nhất là khi nó đang gặp khó khăn sâu sắc.

Stijn Van Nieuwerburgh - Giáo sư BĐS tại Trường Kinh doanh Columbia

Hiện, tỷ lệ văn phòng trống đang gấp khoảng 1,5 lần so với cuối năm 2019. Đến quý III, tỷ lệ trống là 19,2%, tức "gần đến mức nguy hiểm" với kỷ lục 19,3% vào năm 1986 và 1991, theo Moody's Analytics. Dự báo của Công ty BĐS Cushman & Wakefield cho rằng sẽ có tới 93 triệu m2 văn phòng bỏ trống ở Mỹ vào cuối thập niên này. Trong khi đó, các nhà nghiên cứu Đại học New York và Đại học Columbia ước tính đến 2029, giá trị BĐS văn phòng tại Mỹ sẽ bốc hơi 500 tỷ USD, với riêng 49 tỷ USD ở New York. Và, lá đơn xin bảo hộ phá sản nộp lên Tòa án phá sản New Jersey của WeWork chính là dấu hiệu đầu tiên của tương lai này.

Trong năm qua, lãi suất tăng nhanh đã gây tổn hại cho BĐS thương mại vì việc mua các tòa nhà thương mại thường được tài trợ bằng các khoản vay lớn. Dù các chủ BĐS sẽ tìm cách thay thế WeWork bằng những người thuê mới, có thể với giá thấp hơn, họ vẫn không thể lấp đầy được chỗ trống WeWork để lại. Các chủ sở hữu khác sẽ cố gắng chuyển đổi BĐS của họ sang các mục đích sử dụng khác, như chăm sóc sức khỏe, giáo dục hoặc căn hộ tiện ích nhỏ. Tuy nhiên, việc chuyển đổi rất khó khăn vì một số tòa nhà không có khả năng đáp ứng tốt như các căn hộ mới hạng A.

"Không có nhiều lựa chọn tuyệt vời như thế. Tôi cho rằng các tòa nhà hạng B và C rốt cục sẽ trở thành tài sản mắc kẹt cho đến khi chúng phá sản và được mua bằng từng xu", Nieuwerburgh nói.