Nhà ở xã hội - nhiều bất cập cần tháo gỡ

Đến nay, cả nước đã thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, với 5,175 triệu mét vuông sàn xây dựng đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội.

Tại TP.HCM, đã có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, do các doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án nhà ở xã hội, mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi nên kết quả bị hạn chế. Bên cạnh đó, hệ quả của việc phải vay tín dụng với lãi suất thương mại (trên dưới 10%/năm), dẫn đến giá thành nhà ở xã hội tăng cao, như một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội năm 2019, có giá bán lên đến 20 triệu đồng/m2.

Khu nhà ở xã hội Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội

Việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (ngày 30/6/2016 đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; ngày 31/12/2016 đối với cá nhân), đã có tác động tiêu cực, gây khó khăn rất lớn đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi, nhưng chưa giải ngân hết, thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại kể từ ngày 1/7/2016.

Theo HoREA, mặc dù Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế, vẫn có những quy định hoặc ý kiến chưa thống nhất, hoặc trái chiều của một số cơ quan nhà nước về chính sách nhà ở xã hội,

Trong quy định "Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội". Nhưng trên thực tế các địa phương chưa thực hiện đầy đủ các quy định này. Bên cạnh đó, cũng đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị hoặc dự án khu dân cư quy mô lớn, nhưng lại không thực hiện quy định của Luật Nhà ở về việc phải dành 20% diện tích đất kinh doanh để thực hiện dự án nhà ở xã hội tại dự án.

Ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất trong 4 năm vừa qua. Để tháo gỡ khó khăn này, tháng 10/2019, Ngân hàng Chính sách xã hội phân bổ cho TP.HCM 10 tỷ đồng tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội. Nguồn vốn phân bổ này quá ít, nếu nhà ở xã hội có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn, mỗi cá nhân được vay 70% giá trị hợp đồng mua nhà, với mức vay 700 triệu đồng, thì với nguồn vốn 10 tỷ đồng, chỉ có 14 hộ gia đình được vay mà thôi.

Link bài viết

Tháng 4/2020, Chính phủ đã giao cho Bộ Kế hoạch Đầu tư bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Đặc biệt là dành 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank. Với nguồn tái cấp vốn này, 4 ngân hàng thương mại có thể huy động được đến khoảng 60.000 tỷ đồng để hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội trong năm 2020 và vài năm tiếp theo.

Cũng theo HoREA, quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội đã là đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất, thì chưa có quy định hướng dẫn việc hoàn trả lại tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, do dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất.

Chi phí giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất cao, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa được tính đúng, tính đủ vào giá thành dự án nhà ở xã hội, làm cho doanh nghiệp bị thiệt.

Hiện nay, cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu trước hết, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành "đất ở", mà muốn được công nhận là đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất, trong lúc dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Nhà ở. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP: "Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định nên trên thực tế, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha, thậm chí hàng vài chục, vài trăm hecta, nhưng không dành "quỹ đất 20%" để xây dựng nhà ở xã hội trong khu vực dự án, do chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hoán đổi quỹ nhà ở dự án khác, hoặc được quy đổi bằng tiền và được sử dụng quỹ đất này để kinh doanh nhà ở thương mại, hưởng lợi lớn. Cũng do phương pháp tính nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền chưa đúng, dẫn đến ngân sách nhà nước bị hụt thu từ quỹ đất 20%.