Đề xuất tháo gỡ cơ chế tín dụng cho chủ đầu tư nhà ở xã hội

Theo phản ánh của hiệp hội, trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội hầu như không thể tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội - kênh tín dụng được thiết kế dành riêng cho phân khúc này. Thay vào đó, họ buộc phải sử dụng vốn vay thương mại với chi phí cao, làm gia tăng áp lực tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả dự án.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cho biết các quy định pháp luật về nhà ở đều xác định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thuộc đối tượng được hưởng tín dụng ưu đãi. Tuy nhiên, việc triển khai thực tế lại gặp vướng mắc do sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp lý.

Cụ thể, theo quy định tại Nghị định 100, đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Quy định này kéo dài tình trạng “khát vốn” ưu đãi của doanh nghiệp suốt nhiều năm, trong khi nhu cầu phát triển phân khúc này ngày càng lớn.

Trong khi đó, chính sách hiện hành chủ yếu tập trung hỗ trợ người mua nhà thông qua các gói tín dụng ưu đãi. Theo HoREA, cách tiếp cận này tạo ra sự lệch pha giữa cung và cầu, khi nguồn cung - yếu tố quyết định trực tiếp đến giá bán và quy mô dự án chưa được hỗ trợ tương xứng.

Đại diện một doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM cho biết, phân khúc này đang đối mặt với ba thách thức chính: thiếu quỹ đất, thiếu vốn và thiếu động lực triển khai. Trong đó, vấn đề vốn giữ vai trò then chốt khi chi phí tài chính cao và thủ tục kéo dài làm giảm tính khả thi của dự án, kéo chậm tiến độ triển khai.

Thực tế, không chỉ khó tiếp cận vốn ưu đãi, doanh nghiệp còn gặp nhiều trở ngại khi vay thương mại do lãi suất cao và điều kiện tín dụng chặt chẽ. Về phía ngân hàng, phân khúc nhà ở xã hội cũng chưa thực sự hấp dẫn do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại các đô thị lớn tiếp tục gia tăng, nút thắt về vốn đang trực tiếp hạn chế khả năng mở rộng nguồn cung. Nếu không sớm tháo gỡ cơ chế tín dụng cho chủ đầu tư, mục tiêu phát triển phân khúc này với quy mô lớn sẽ khó đạt được.

Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị cần sớm hoàn thiện cơ chế để triển khai hiệu quả nguồn tín dụng ưu đãi cho phía cung, đặc biệt là chủ đầu tư. Việc này không chỉ giúp giảm chi phí đầu vào mà còn góp phần kéo giảm giá bán, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Ở góc độ quản lý, nhiều chuyên gia cho rằng việc chưa mở rộng tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư xuất phát từ yêu cầu kiểm soát rủi ro hệ thống và bảo toàn nguồn lực ngân sách. Các dự án bất động sản thường có quy mô lớn, thời gian triển khai dài và chịu tác động mạnh từ biến động thị trường, nên nếu không kiểm soát chặt có thể phát sinh rủi ro nợ xấu.

Ngoài ra, nguồn vốn ưu đãi hiện còn hạn chế, trong khi nhu cầu hỗ trợ rất lớn. Việc mở rộng cho vay đồng thời cả người mua và chủ đầu tư có thể dẫn đến dàn trải nguồn lực, làm giảm hiệu quả chính sách, do đó cơ quan quản lý thường ưu tiên hỗ trợ phía cầu.

Tuy nhiên, để cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và thúc đẩy nguồn cung, nhiều ý kiến đề xuất thiết kế cơ chế tín dụng theo hướng “có điều kiện”. Theo đó, chủ đầu tư có thể tiếp cận một phần vốn ưu đãi khi đáp ứng các tiêu chí chặt chẽ như hoàn tất pháp lý, có quỹ đất sạch, tiến độ rõ ràng và được giám sát dòng tiền theo từng giai đoạn.

Bên cạnh đó, các giải pháp gián tiếp như hỗ trợ lãi suất cho khoản vay thương mại hoặc phân bổ vốn theo từng dự án đủ điều kiện cũng được xem là hướng đi khả thi, vừa giúp giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp, vừa hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính.