Thị trường bất động sản: Để khách hàng không còn chịu thiệt

Quỹ đất sạch luôn trong mối quan tâm của nhà đầu tư. Ảnh: QH

Đề nghị dừng huy động vốn của khách hàng

Mới đây, tại một hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, bất động sản, việc làm sao để hạn chế tối đa rủi ro cho người mua nhà, cụ thể là việc các ngân hàng thương mại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai lại được đưa ra luận bàn. TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính kiến nghị Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính xem xét thật kỹ vấn đề này.

Dù Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 56 quy định các doanh nghiệp muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có sự bảo lãnh của tổ chức tín dụng) đã có hiệu lực hơn 2 năm nay nhưng đâu đó vẫn còn thông tin người mua không được nhận nhà theo đúng thời gian chủ đầu tư cam kết, hay cư dân không có sổ hồng dù đã nhận nhà khá lâu.

Link bài viết

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, đến nay chưa có thống kê chỉ ra bao nhiêu khu nhà ở hình thành trong tương lai được các ngân hàng thương mại bảo lãnh, có trường hợp nào xảy ra "sự cố" và được giải quyết ra sao...

Theo đại diện của Cục Quản lý nhà - thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hầu hết những tranh chấp giữa khách hàng và nhà phát triển bất động sản trong thời gian qua đều là hệ lụy của những năm trước chưa được giải quyết dứt điểm, còn sau khi có hành lang pháp lý và Ngân hàng Nhà nước công bố danh sách các ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì chưa có rủi ro nào xảy ra.

Đại diện Cục Quản lý nhà - thị trường bất động sản đưa ra một chính sách cần tham khảo: Ở Hàn Quốc, chính phủ của họ lập một công ty bảo lãnh nhà và rót đến 16,7 tỷ USD để đảm bảo cho các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư khi phát triển sản phẩm bất động sản dạng này đều phải chấp hành việc bảo lãnh.

Tuy nhiên, ở những nước phương Tây, cụ thể là Mỹ, theo TS. Hiếu, không có chuyện ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư bất động sản. Chủ đầu tư bất động sản không được phép huy động vốn từ người dân, việc phát triển nhà ở chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng, vốn tự có, còn khách hàng, nếu mua bất động sản hình thành trong tương lai và đóng tiền theo tiến độ thì số tiền này sẽ được chuyển vào một tài khoản đảm bảo cho đến khi nhà được giao, ngân hàng sẽ chuyển khoản tiền này cho bên bán.

Ở góc độ khác, với nhà phát triển nhà ở tại các quốc gia phát triển, bên cạnh tiềm lực tài chính mạnh, họ còn tiếp cận được nguồn vốn vay với lãi suất "mềm" nên sản phẩm được rao bán chủ yếu đã hoàn thiện, không cần nguồn vốn từ người mua. Còn ở ta, một trong những gánh nặng chi phí mà doanh nghiệp phải chịu là lãi vay, vốn đang cao hơn so với các nước trong khu vực.

Do vậy, theo quan điểm của một số chuyên gia bất động sản, nếu kênh huy động vốn từ khách hàng bị "phong tỏa", chắc chắn, giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên, bởi nhà phát triển sẽ tăng tỷ lệ vốn vay của ngân hàng và từ đó làm tăng chi phí vốn. Cho nên, việc cấm doanh nghiệp bất động sản huy động vốn của khách hàng để tránh rủi ro có thể xảy đến, nếu áp dụng phải được xem xét dựa trên nhiều yếu tố vì thị trường ở một quốc gia phát triển sẽ khác thị trường đang trong quá trình tái cơ cấu.  

Giải quyết "nợ chính sách"

Các chuyên gia kinh tế ví von, tại Việt Nam, cùng với nợ công, nợ xấu thì "nợ chính sách" cũng là nút thắt cản trở lĩnh vực bất động sản vốn có mối quan hệ mật thiết với nhiều ngành, nhiều cấp quản lý. Do đó, việc tạo ta chính sách thông thoáng sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch và doanh nghiệp cũng không mất nhiều chi phí cơ hội.

Năm 2018, tuy TP.HCM được hưởng một số cơ chế đặc thù để phát triển nhưng có những chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp vẫn tuân thủ quy định chung. Chẳng hạn, hiện nay việc tạo quỹ đất sạch cho dự án mới là một trong 3 vấn đề khiến chủ đầu tư "đau đầu".

Việc tự thỏa thuận đền bù, giải phóng mặt bằng theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư  khiến nhiều dự án lâm vào tình trạng "da beo", kéo dài suốt nhiều năm không thực hiện được. Trường hợp của Quốc Cường Gia Lai tại khu dân cư Bắc Phước Kiển - Nhà Bè là một ví dụ, gần chục năm nhưng vẫn chưa hoàn thành khâu giải phóng mặt bằng.

Bán nhà hình thành trong tương lai lâu nay là giải pháp huy động vốn của các nhà phát triển bất động sản. Ảnh: QH

Liên quan đến vấn đề này, tại một hội thảo về bất động sản hồi tháng 8, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá, quỹ đất sạch trên địa bàn TP.HCM đang khan hiếm, trong vòng bán kính 10km tính từ nhà thờ Đức Bà (quận 1) hiện không còn quỹ đất để phát triển bất động sản, hoặc có dự án nhưng vướng đền bù giải tỏa. Ông Hiển nhìn nhận, đền bù có thể được xem là khâu khó nhằn nhất trong quy trình phát triển bất động sản.

Một dự án có quy mô hơn 78ha ở quận 9, dù giải phóng mặt bằng gần hoàn tất, chỉ còn 3.000m2 diện tích là bưng biền nhưng không thể đền bù, do giá đã nâng lên 4 - 5 triệu/m2, gấp đôi so với mức giá đền bù trong giai đoạn đầu. Do đó, không ít doanh nghiệp kiến nghị việc sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP theo hướng đối với những dự án đã đền bù, giải phóng mặt bằng tương đối hoàn chỉnh, chỉ còn vướng vài trường hợp thì cần sự hỗ trợ từ phía các cơ quan quản lý nhà nước để sớm được triển khai.

Không chỉ vậy, thông qua Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong những buổi làm việc với các cơ quan quản lý cấp trung ương, nhà phát triển bất động sản đã đề xuất việc thay đổi cách tính tiền sử dụng đất như hiện nay, vốn mất nhiều thời gian và chi phí của doanh nghiệp.

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục Quản lý nhà - thị trường bất động sản cho rằng, chính sách nhà nước tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Sự thay đổi kịp thời một số chính sách sẽ hỗ trợ cho công tác quản lý cũng như thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Chẳng hạn, trong 6 năm, từ 2009 - 2015, chỉ có 130 người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam nhưng sau khi Luật Nhà ở 2014 đi vào cuộc sống (cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam) thì có 1.000 người nước ngoài, Việt kiều sở hữu nhà. Nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài, Việt kiều vẫn rất lớn nên các cơ quan quản lý nhà nước đang xem xét nới rộng thêm các điều kiện để các đối tượng này có thể mua được nhà ở.

Về phía Bộ Xây dựng, theo chia sẻ của ông Khởi, đơn vị này đồng thời đang nghiên cứu để trình Chính phủ tinh giản các thủ tục và điều kiện trong lĩnh vực xây dựng (dự kiến năm sau). Thêm vào đó là việc tham gia nghiên cứu để sửa đổi Luật Đất đai 2013, trong đó có việc xem xét những cơ chế mới, như cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để có thể thành lập khu nông nghiệp công nghệ cao với yêu cầu về tích tụ đất đai khá lớn.

Mỗi sự cải tiến, sửa đổi chính sách liên quan đến thị trường bất động sản đều là tin vui cho các đối tượng tham gia. Tuy nhiên, theo chia sẻ của một chuyên gia trong ngành, trước tiên cần phải có trung tâm dữ liệu dùng chung cho lĩnh vực bất động sản, bất cứ ai cũng có thể truy cập để biết về chính sách, thông tin quy hoạch, giá cả thị trường, trong đó phải gấp rút có bộ quy chuẩn về chung cư.