Những con át chủ bài trên thị trường nhà ở

Bên cạnh xác định chiến lược về sản phẩm, việc tích lũy quỹ đất là điều mà bất kỳ nhà phát triển bất động sản (BĐS) nào cũng lấy làm "trăn trở" để tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn.

Đọc E-paper

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhìn nhận, kể từ khi thị trường BĐS hồi phục năm 2014 đến nay, đã xuất hiện nhiều khu nhà ở có quy mô lớn cả về diện tích lẫn số lượng căn hộ.

Chẳng hạn Vingroup trong quá trình "Nam tiến" đã "chào sân" khu đô thị Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh, TP.HCM) 30ha, cung cấp hơn 10.000 sản phẩm và Vinhomes Golden River (quận 1, TP.HCM) 25,3ha với hơn 5.000 đơn vị nhà ở.

Vingroup vẫn còn quỹ đất hơn 300ha tại khu Đông TP.HCM, ở quận 9, khá phù hợp với chiến lược mở rộng phân khúc nhà ở của Tập đoàn.

Cũng ở khu Đông TP.HCM, cùng với khu căn hộ Him Lam Phú An vừa giới thiệu, Công ty Him Lam Land vẫn còn sở hữu khu đất hơn 100ha tại Rạch Chiếc, dự kiến sẽ được triển khai xây dựng nhà ở trong thời gian tới.

Him Lam Land cũng nằm trong top những nhà phát triển BĐS tại TP.HCM có số lượng căn hộ đáng kể tung ra thị trường hằng năm, bình quân từ 2.000 - 2.500 căn với mức giá dao động từ 1,2 - 2 tỷ đồng/căn.

Liên quan đến vấn đề tích lũy quỹ đất, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long từng chia sẻ, mỗi năm, Công ty mua từ 5 - 8ha đất để phát triển dòng nhà ở ít tiền, như năm 2015 đã mua 7,9ha đất dự án Hoàng Nam (dọc đại lộ Võ Văn Kiệt) để phát triển hơn 5.000 căn hộ.

Song song với việc duy trì sự ổn định từ dòng sản phẩm EHome, Nam Long cũng phát triển thêm quỹ đất cho dòng sản phẩm mới là Flora (căn hộ thuộc phân khúc trung bình) và Valora (nhà liền đất) nhằm cải thiện biên lợi nhuận.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Nam Long có 2 dự án lớn để làm nên sự khác biệt là Nguyên Sơn 40ha (TP.HCM) và khu đô thị Water Point 350ha (Long An). Trước mắt, Công ty sẽ tập trung tìm đối tác để phát triển dự án Nguyên Sơn (cung ứng khoảng 3.000 căn hộ Flora, 2.000 căn hộ EHome và 300 nhà phố, biệt thự).

Đây sẽ là dự án trọng điểm để duy trì sự ổn định của Công ty trong giai đoạn 2016 - 2018. Riêng Hoàng Nam (5.000 căn hộ Flora) sẽ ưu tiên phát triển trong giai đoạn 2017 - 2019. Dự kiến trong năm sau, Công ty đưa ra thị trường khoảng 3.000 - 4.000 căn hộ.

Bắt đầu từ năm 2017, Novaland Groups sẽ xây dựng những khu nhà làm bàn đạp để bước vào giai đoạn thứ ba (từ năm 2020 về sau), phát triển những BĐS có quy mô xấp xỉ hoặc trên 100ha. Cụ thể, năm 2017, Công ty sẽ triển khai xây dựng khu đô thị Harbor City (quận 8) 60ha, trong đó trọng tâm là nhà liền đất.

"Chúng tôi có quỹ đất đủ để phát triển trong vòng từ 5 - 8 năm nữa", đại diện Novaland cho biết. Hiện, nhà phát triển BĐS này đang sở hữu và đồng sở hữu khoảng 10 triệu m² sàn xây dựng ở quận1, quận 3, khu Tây, Đông và Nam TP.HCM. Quỹ đất chủ yếu thông qua mua bán - sáp nhập (M&A).

Theo kế hoạch, năm nay Novaland cung ứng cho thị trường khoảng 8.000 căn nhà với doanh thu dự kiến hơn 6.700 tỷ đồng (tăng 273% so với 2015), lợi nhuận sau thuế khoảng 442 tỷ đồng.

>>Kiến trúc đô thị và vai trò của những nhà phát triển BĐS

Ngoài những tên tuổi khá quen thuộc trên thị trường BĐS nhà ở như Vingroup, Phú Mỹ Hưng, Him Lam Land, Nam Long, Hưng Thịnh Corp, năm 2016, thị trường cũng chứng kiến việc Vạn Thịnh Phát (chủ đầu tư nhiều khách sạn, trung tâm thương mại hạng sang tại quận 1) khởi động khu đô thị Saigon Peninsula 117 ha tại khu Nam Sài Gòn.

Hay Empire City (khu đô thị mới Thủ Thiêm) của Tiến Phước liên doanh với một số đối tác, trong đó có Keppel Land (Singapore) cung ứng cho thị trường hơn 3.000 căn hộ. Đây sẽ là những khu nhà có quy mô lớn, tạo nguồn cung nhà ở đáng kể cho những năm tới.

Đảm bảo "sức khỏe tài chính"

Để đảm bảo việc triển khai dự án liên tục cùng với tích lũy quỹ đất, việc chuẩn bị nguồn tài chính là vấn đề vô cùng quan trọng đối với các nhà phát triển BĐS.

Điển hình như trường hợp Novaland, sau khi huy động được 50 triệu USD (từ 3 đối tác, trong đó có 2 quỹ đầu tư ngoại là Dragon Capital và VinaCapital) vào năm 2015, tháng 10 vừa rồi, doanh nghiệp này đã hoàn tất việc huy động 100 triệu USD (phát hành trái phiếu chuyển đổi) từ các nhà đầu tư tổ chức đến từ Hong Kong, Singapore. Việc niêm yết trên sàn chứng khoán trong thời gian tới cũng là một trong những kênh huy động vốn của Công ty.

Trong cơ cấu vốn để phát triển dự án, cùng với nguồn tự có, vốn huy động từ khách hàng, nguồn vay ngân hàng thì hiện nay các nhà phát triển BĐS tích cực tìm kiếm đối tác nước ngoài.

Điển hình như Nam Long, bên cạnh các đối tác chiến lược là Công ty Tài chính IFC (thuộc Ngân hàng Thế giới - WB), ASPL (quỹ đầu tư của tập đoàn bất động sản hàng đầu Malaysia - Ireka), Nam Viet., Ltd (Goldman Sachs), Ibeworth (Keppel Land), gần đây, 2 đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad đã góp vốn cùng Nam Long phát triển 3 khu nhà ở tại khu Đông TP.HCM gồm Flora Anh Đào, Fuji Residence và Kikyo Residence.

Theo chia sẻ của một số doanh nghiệp trong nước (đã kêu gọi được nguồn vốn từ nhà đầu tư Nhật Bản), nhà đầu tư từ Nhật đang quan tâm đặc biệt đến thị trường nhà ở tại Việt Nam và không quan tâm mấy đến những diễn biến vừa qua của thị trường BĐS Việt Nam vì họ quan niệm những gì xảy ra ở Việt Nam tương tự như Nhật Bản 45 năm về trước.

Vingroup được đánh giá là một trong những công ty có giá trị vốn hóa lớn nhất thị trường chứng khoán (đạt 118.000 tỷ đồng tính đến 30/9/2016) và tính thanh khoản của các BĐS do doanh nghiệp phát triển được đảm bảo nên mảng nhà ở có doanh thu, lợi nhuận tăng khá đều đặn, do vậy, dòng tiền để tái đầu tư, phát triển dự án mới không phải là khó.

Năm 2015, doanh thu từ chuyển nhượng BĐS đạt trên 10.184 tỷ, tăng131% so với cùng kỳ 2014, trong khi 9 tháng đầu năm 2016 đạt 19.540 tỷ, lợi nhuận sau thuế đạt trên 3.000 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước và đạt 103% kế hoạch mà đại hội cổ đông 2016 đã thông qua.

>>Diện mạo bất động sản Việt Nam 2016