Khơi thông dòng vốn cho bất động sản

Khó khăn của DN BĐS

Từ năm ngoái đến nay, ngành BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, đặc biệt bị ảnh hưởng đáng kể trước xu hướng lãi suất gia tăng tác động lên tâm lý và giao dịch của nhiều nhà đầu tư. Hệ quả là nhiều DN BĐS rơi vào tình trạng tắc vốn do dòng tiền xoay vòng không kịp vì bán hàng chậm, trong khi đây là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất, quyết định việc kinh doanh.

Các kênh tài trợ vốn trước đây như tín dụng ngân hàng  hay trái phiếu DN cũng bị giới hạn, khiến DN BĐS khó càng thêm khó. Trước áp lực lạm phát và rủi ro mất giá tiền tệ, tăng trưởng tín dụng năm 2022 có những thời điểm bị kiểm soát chặt, trong khi thị trường trái phiếu DN chững lại vì một số vi phạm bị phát hiện, thậm chí một số DN còn đứng trước áp lực phải mua lại trái phiếu trước hạn.

Khó khăn của thị trường BĐS kéo theo khó khăn của nhiều ngành như xây dựng, vật liệu xây dựng... ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua BĐS không được vay vốn ngân hàng dẫn đến DN không bán được hàng để thu hồi vốn và tái đầu tư, lãi suất cho vay cuối năm 2022 tăng càng tạo thêm khó khăn trong huy động vốn. 

DN BĐS đang gặp khó khăn về dòng vốn

Nhiều DN BĐS phát hành lượng trái phiếu lớn, có hạn trả nợ là cuối năm 2022 và năm 2023, thậm chí là trả nợ trái phiếu trước hạn lại thêm áp lực lớn về dòng tiền. Bên cạnh đó là các vướng mắc về pháp luật quy hoạch, đầu tư, đất đai (xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất) khiến DN BĐS trăm bề khó khăn.

Thời gian qua, vốn đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam từ 5 nguồn: vốn tự có của DN, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán BĐS hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại, vốn huy động từ thị trường chứng khoán gồm cổ phiếu và trái phiếu. Để giúp DN BĐS tháo gỡ những khó khăn và vượt qua thách thức trong bối cảnh hiện nay, nhiều cuộc trao đổi, thảo luận đã được tổ chức để tìm kiếm giải pháp. Gần đây nhất là hội nghị ngày 17/2/2023 do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì. Tại hội nghị này, một trong những vấn đề của thị trường BĐS thời gian qua đã được Thủ tướng nêu ra là cơ cấu cung cầu lệch pha, DN BĐS quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp.

Vì sao vẫn khó tiếp cận vốn ngân hàng?

Về các giải pháp khơi thông dòng vốn cho DN BĐS, giới phân tích tài chính đề xuất một số giải pháp như cần điều hành hạn mức tín dụng phù hợp, giãn nợ gốc, lãi vay cho DN BĐS khó khăn, tạo điều kiện cho khách mua nhà được tiếp cận vốn tín dụng, sớm giảm lãi suất cho vay. Đối với thị trường trái phiếu DN, kênh huy động vốn quan trọng của DN trong những năm gần đây, cần tạo điều kiện và không gian để phát triển thông thoáng, bền vững nhằm khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho đầu tư và phát triển.

Thủ tướng Chính phủ gần đây cũng yêu cầu các ngân hàng khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng. Tại hội nghị, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng công bố, đã họp với 4 ngân hàng thương mại nhà nước, thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2%. 

Bộ Xây dựng cũng đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn, giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016 trước đây.

Theo các chuyên gia kinh tế, ngành ngân hàng cần cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường. Đây là điều quan trọng vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng cao và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Dù vậy, để tiếp cận được nguồn vốn tín dụng không phải là điều dễ dàng với DN BĐS, trong khi các gói cho vay này cũng không thể triển khai trong một sớm một chiều. Thực tế cho thấy, chỉ những khách hàng có phương án vay vốn khả thi, có năng lực tài chính tốt, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn mới được ngân hàng xem xét cho vay.

Chính vì vậy, DN BĐS cần phải rà soát lại các dự án, cơ cấu lại các phân khúc sản phẩm với giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, cân đối lại dòng tiền, nhất là theo định hướng ngành ngân hàng trước mắt chỉ có thể ưu tiên cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội. DN BĐS cũng nên cân nhắc bán bớt một phần hoặc hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài để thu xếp vốn tiếp tục triển khai dự án dang dở sớm nhất và nhanh nhất.