HoREA kiến nghị khẩn trương sửa Thông tư 06

Ngày 1/9/2023 tới đây, Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước, quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng sẽ chính thức có hiệu lực.

Nếu không kịp thời sửa đổi Thông tư 06 sẽ có những nhu cầu vốn hợp pháp như hoạt động đầu tư, góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp, thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, bù đắp tài chính, nhưng các tổ chức tín dụng không được cho vay.

Vì vậy, HoREA đề nghị bỏ "Khoản 8 Điều 8" quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom".

Theo HoREA, hiện cả nước có khoảng 67 DN bất động sản là công ty cổ phần đại chúng niêm yết trên sàn chứng khoán, chỉ chiếm khoảng 0,16% và có khoảng 9 DN bất động sản là công ty cổ phần đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom, chỉ chiếm khoảng 0,02% trong tổng số hơn 40.000 DN bất động sản trong cả nước.

Điều này có nghĩa, đa số DN bất động sản có nhu cầu tiếp nhận nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư tổ chức, cá nhân, trong đó có nguồn vốn mà các nhà đầu tư vay của tổ chức tín dụng, nhưng "Khoản 8 Điều 8" quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhà đầu tư này. Như vậy là chưa đảm bảo tính bình đẳng giữa đa số DN, các DN dù có niêm yết hay không cũng cần phải được đối xử bình đẳng.

HoREA cho rằng, sửa đổi Thông tư số 06 cho phù hợp cũng là để thực hiện quan điểm của Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ yêu cầu "tất cả chủ thể chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" và thực hiện Nghị quyết 97/NQ-CP ngày 8/7/2023 của Chính phủ về chuyển sang thực hiện chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả.

Bên cạnh đề nghị sửa đổi "Khoản 8 Điều 8", HoREA cũng kiến nghị sửa đổi quy định “Khoản 9 Điều 8” quy định tổ chức tín dụng. Quy định không cho vay để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay là chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Vì vậy, HoREA đề nghị được cho vay đối với nhu cầu vốn "để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép triển khai thực hiện" thay vì "dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh".

Bởi khi có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư đã bỏ ra số tiền lớn, chủ yếu là chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo lập quỹ đất dự án. Đến giai đoạn thực hiện dự án cũng là lúc chủ đầu tư cần vốn. Đến giai đoạn hoàn thành đưa dự án vào khai thác kinh doanh thì chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn tín dụng hoặc huy động vốn của nhà đầu tư vì đã huy động được vốn của khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, Khoản 9 Điều 8 đã "bít đường" vay tín dụng đối với nhà đầu tư muốn vay để đầu tư vào các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn nhiều nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

Quy định này không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển.

Khoản 9 Điều 8 áp dụng đối với mọi dự án đầu tư, nên một số dự án đầu tư khác dù "đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép triển khai thực hiện" nhưng "không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" cũng sẽ bị rơi vào trường hợp tổ chức tín dụng không được cho vay. Đơn cử như các trường hợp nhà đầu tư muốn vay tín dụng để đầu tư vào dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…

HoREA cũng đề nghị sửa đổi "Khoản 10 Điều 8" quy định "các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 24 (hoặc 36) tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay" thay vì dưới 12 tháng theo Thông tư 06. Việc sửa này nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn thị trường bất động sản do "vướng mắc pháp lý" chiếm đến 70% khó khăn nên dự án bị "dừng" thực hiện chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền mà không phải do lỗi của DN.