HoREA kiến nghị áp dụng hệ số K để tính giá đất

Theo HoREA, dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), đồng thời không còn quy định phương pháp thặng dư. Trong đó, phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp xác định giá đất của thửa đất, khu đất dưới 200 tỷ đồng theo bảng giá đất.

HoREA cho rằng, phương pháp này sẽ giúp cho Nhà nước và doanh nghiệp tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước, góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, nếu chỉ áp dụng cho các khu đất có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với bảng giá đất là chưa sát thực tiễn. Bởi thực tế rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng. Thậm chí lên đến hàng nghìn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM.

Do vậy, HoREA đề nghị áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị dưới hoặc trên 200 tỷ đồng so với bảng giá đất như đề xuất của UBND TP.HCM vào tháng 2/2022.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị cần có 2 điều kiện để các dự án áp dụng phương pháp hệ số K.

Thứ nhất, phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường (đoạn đường) để xác định chỉ số giá đất trong bảng giá đất là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, hoặc xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận.

Thứ 2, phải xây dựng được các hệ số K phù hợp theo từng khu vực (như TP.HCM chia thành 5 khu vực giá đất), hoặc theo từng loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp, bình dân).