Giải cứu bất động sản: Phải đi từ những khó khăn cụ thể

Trong thời gian qua, thị trường BĐS có nhiều biến động phức tạp. Dư luận có nhiều ý kiến trái chiều, với đa số phản đối việc Nhà nước giải cứu BĐS. Đại diện Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình và Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TP.HCM, tôi xin phép trình bày một số nhận định của mình về nguyên nhân, nguy cơ và có kiến nghị như sau:

Những doanh nghiệp (DN)BĐS đã đóng góp rất lớn cho kinh tế chung cả nước. Đặc biệt, các chủ đầu tư BĐS có quy mô hầu hết đều tham gia các dự án BĐS du lịch lớn. BĐS phát triển kéo theo sự phát triển của các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng.

Tuy nhiên, có những biến cố không ai có thể lường trước đã gây đổ vỡ thị trường BĐS Việt Nam. Thực tế, đã xuất hiện những biến cố vô cùng nghiêm trọng và bất ngờ trên thế giới, như đại dịch Covid-19 và chiến tranh Đông Âu. Hai biến cố này tác động gián tiếp gây bất lợi cho ngành BĐS.

Chủ đầu tư không thể đưa vào khai thác hiệu quả các sản phẩm du lịch bởi không có khách du lịch quốc tế. Tình trạng nguồn cung quá lớn so với cầu, gây ra tồn đọng sản phẩm. Tỷ lệ sản phẩm đưa vào khai thác quá thấp và giá khai thác cạnh tranh khốc liệt khiến nhiều khách sạn, resort, khu vui chơi giải trí cho đến giờ vẫn đóng cửa.

Bên cạnh đó, việc cấp Giấy chứng nhận đầu tư và triển khai nhiều dự án thiếu sự tính toán khoa học và có sự điều chỉnh phù hợp khi có biến động. Trái phiếu huy động thường có lãi suất cao, có khi lên đến hơn 15%/năm.

Do đó, DN "chỉ gồng gánh" 2 năm là hết phần vốn đối ứng. Những biến động bất lợi trong nước và quốc tế lên đến 3 năm và nay đã bước sang năm thứ tư. Đây là nguyên nhân có tính chất bất khả kháng, khiến nhiều DN bất ngờ bị rơi vào tình trạng cực kỳ khó khăn, không có nguồn tiền trả lãi và trả gốc.

Trên thực tế, DNBĐS nuôi bộ máy nhân sự rất lớn, nhưng trong hệ sinh thái ngành BĐS, nguồn nhân lực còn lớn hơn rất nhiều. Khi khó khăn ập đến, không chỉ người lao động DNBĐS mất việc mà còn kéo theo công ăn việc làm và sự sụp đổ của hàng loạt DN khác trong chuỗi cung ứng sản phẩm, dịch vụ phục vụ ngành BĐS, gồm các công ty sản xuất vật liệu xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng và cả ngành tài chính, ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn thiết kế, quản lý dự án…

Để tháo gỡ khó khăn cho ngành BĐS cũng như ngành xây dựng và vật liệu xây dựng, tôi xin phép có các kiến nghị sau: 

Lực lượng xây dựng và vật liệu xây dựng hiện đã có vị trí cũng như sự phát triển nhất định, khẳng định được năng lực phát triển ra thị trường nước ngoài với những lợi thế cạnh tranh cao. Nếu có chiến lược đúng đắn mang tầm quốc gia, xây dựng nhất định sẽ trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam trong khoảng 20 đến 30 năm tới.

Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi nhằm duy trì hoạt động ổn định cho DN BĐS và toàn bộ hệ sinh thái của ngành này, gồm xây dựng và vật liệu xây dựng - một ngành đã có nhiều đóng góp cho quốc gia bằng các công trình làm thay đổi diện mạo đô thị cũng như cho sự phát triển kinh tế xã hội đất nước thời gian qua.

Chính phủ cần có phương án phù hợp để DN BĐS tiếp cận vốn dễ dàng hơn, nhằm trang trải các khoản nợ đến hạn. Cần hỗ trợ DN đàm phán với các trái chủ về thời hạn thanh toán khoản vay để không phải huy động lượng tiền khổng lồ xử lý khoản nợ ngay lập tức khi đến hạn, tránh các công ty BĐS có triển vọng lớn lâm nạn do rủi ro thị trường rơi vào các DN nước ngoài cũng đồng nghĩa với sự thiếu năng lực tự chủ và tiếp tục phụ thuộc vào nước ngoài trong một ngành mà chúng ta đã rất nỗ lực để làm chủ nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của toàn nền kinh tế khi giảm đáng kể suất đầu tư trong xây dựng.

Chính phủ cũng cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các dự án để các dự án đó trở nên "sạch". Khi kinh tế thế giới hồi phục, chiến tranh kết thúc, hoạt động du lịch trở lại nhộn nhịp thì các BĐS du lịch sẽ có nguồn thu cao và nguồn lợi đó cần được giữ cho DN trong nước để tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn.

Trong thời gian này, chúng ta cần làm tất cả những gì có thể để thu hút du khách quốc tế, gồm xoá visa cho một số quốc gia, đầu tư quảng bá hình ảnh Việt Nam trên các kênh truyền thông quốc tế, đầu tư đào tạo nguồn nhân lực ngành, nâng cao chất lượng hạ tầng (cứng và mềm)…

Chính phủ, với điều kiện thuận lợi của mình, cần đóng vai trò điều tiết thị trường, tạo sự cạnh tranh lành mạnh của các DN BĐS, để đảm bảo không còn tình trạng "chỗ thì quá nhiều dự án dẫn đến thừa cung, chỗ thì không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân".

Chính phủ nên thiết lập cổng thông tin tổng thể đúng nghĩa về quy hoạch, xây dựng và giao dịch BĐS nhằm cung cấp đầy đủ thông tin về các dự án đang triển khai và đang xin phép đầu tư tại từng địa phương trên cả nước để nhà đầu tư có được cái nhìn toàn cảnh về thị trường, có sự chủ động điều tiết hoạt động đầu tư, phân kỳ triển khai xây dựng cho phù hợp với triển vọng thị trường.

Vì lợi ích quốc gia, duy trì năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam, tôi mong chính phủ có những nhận định phù hợp về nguyên nhân khách quan, đánh giá nguy cơ đổ vỡ và đưa ra giải pháp thiết thực để giải cứu ngành BĐS cũng như bảo vệ ngành xây dựng, vật liệu xây dựng tránh bị tổn thương và ảnh hưởng nặng nề đến mức không gượng dậy được.

(*) Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình, (tựa bài do DNSG đặt )