 |
Theo chủ tịch SACA, TP. Hồ Chí Minh đã phát triển rất nhanh, diện mạo đô thị có nhiều thay đổi nhưng cũng bộc lộ khá nhiều vấn đề trong đó có việc khai thác sử dụng đất cũng như đầu tư xây dựng các dự án mang lại hiệu quả cao hơn. Hiện Thành phố đang có 9 dự án Metro, trong đó đang triển khai 2 tuyến, gồm số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), số 2 (giai đoạn 1, Bến Thành - Tham Lương) và chuẩn bị đầu tư tuyến số 5 giai đoạn 1 (ngã tư Bảy Hiền - cầu Sài Gòn). Khi các tuyến Metro đi vào hoạt động, nhất định thành phố sẽ có một diện mạo mới. Làm thế nào để kiểm soát tốt nhất việc triển khai kế hoạch đó? Làm thế nào để đầu tư rất lớn này thực sự mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất?
Theo Chủ tịch SACA, có 7 giải pháp mang lại hiệu quả trong xây dựng và sử dụng đất đầu tư xây dựng hệ thống Metro TP. Hồ Chí Minh như sau:
1. Mở rộng quy hoạch đất xung quanh các nhà ga. Theo đó, quy hoạch đất và giải tỏa đất rộng bán kính tối thiểu 300m chung quanh nhà ga thay vì chỉ giải tỏa diện tích vừa đủ để xây dựng nhà ga, như vậy sẽ đảm bảo kiểm soát tốt việc thực hiện quy hoạch và khai thác hiệu quả đất có giá trị rất cao quanh nhà ga.
2. Tạo ra chuỗi đô thị dọc theo các nhà ga Metro. Song song với đầu tư và khai các tuyến Metro ở những vùng đất còn trống với quy hoạch và giải tỏa đất xây dựng nhà ga bán kính lên đến 500m nhằm tạo ra một chuỗi đô thị nằm dọc theo tuyến Metro, từ đó kéo dân cư về những khu đô thị mới. Không nhất thiết phải xây dựng Metro dọc theo những khu dân cư đông đúc. Giải pháp này sẽ làm giảm áp lực cho những khu đô thị đông đúc dân cư và dần dần sẽ khai thác hiệu quả tuyến Metro.
3. Có quy hoạch vừa hấp dẫn nhà đầu tư vừa đảm bảo lợi ích cho nhà nước và cư dân: Không phân lô quá nhỏ hoặc quá lớn đất xung quanh nhà ga. Điều này sẽ tạo ra sự hấp dẫn và thu hút nhiều nhà đầu tư đồng thời tạo sự cạnh tranh về sản phẩm địa ốc mang lại lợi ích cao nhất cho người mua nhà. Nên mạnh dạn bỏ quy định về hạn chế số lượng dân cư khu nhà ga. Không nên hạn chế về số tầng cao ngoại trừ lý do đảm bảo quy định về an toàn bay để khai thác hiệu quả nhất không gian bên trên khu đất phục vụ cho dân sinh. Song song đó cần kiểm soát nghiêm ngặt mật độ xây dựng nhằm đảm bảo mặt đất thông thoáng theo hướng các công trình nhà ở đều nằm trong công viên với thật nhiều cây xanh.
4. Có chính sách kết hợp xây dựng Metro với nhà ở xã hội. Bởi có thể khẳng định đây là khu vực phù hợp nhất để giải quyết vấn đề này bảo đảm về cả số lượng và chất lượng quy hoạch giải quyết vấn đề an sinh cho một bộ phận rất lớn dân cư.
5. Cho xây cao ốc ngay trên nhà ga. Hiện nhiều nước đã xây ao ốc như vậy, vì phương án này giúp khai thác đất nhà ga hiệu quả nhất. Do khi ở ngay tại nhà ga việc đi lại của người dân sẽ rất thuận tiện. Nhà nước đã tốn nhiều chi phi để giải tỏa xây dựng Metro và đây là giải pháp hữu hiệu để thu hồi một phần vốn đầu tư. Nhà nước nên mạnh dạn bỏ quy định về hạn chế số lượng dân cư khu nhà ga. Chúng ta có thể hạn chế mật độ xây dựng cao nhưng không hạn chế về số tầng cao ngoại trừ quy định về an toàn bay nhằm khai thác hiệu quả nhất không gian bên trên khu đất phục vụ cho dân sinh. Đảm bảo mặt đất thông thoáng với lượng cây xanh lớn.
6. Chọn thời điểm đấu giá đất khi đã hoàn thiện hạ tầng. Vì thời điểm này, giá trị tài sản đất được nâng lên phù hợp. Như vậy Thành phố sẽ thu được ngân sách nhiều hơn. Trên thực tế, có những vị trí, khi chưa có hạ tầng giá chỉ bằng hoặc ít hơn 1/3 so với khi hạ tầng hoàn thiện. Hơn nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, việc xây dựng của nhà đầu tư và đưa vào khai thác cũng nhanh chóng hơn, mang lại hiệu quả cho cả nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
7. Hạ giá thành xây dựng Metro bằng cách nội địa hoá tổng thầu xây dựng. Trong quá trình xây dựng và phát triển các dự án này, nếu biết cách, chúng ta sẽ giúp các doanh nghiệp xây dựng trong nước làm chủ công nghệ thi công và như vậy mới làm cho các tuyến còn lại giảm suất đầu tư xây dựng.
Hiện nay cách tổng thầu nước ngoài giao thầu manh mún cho các nhà thầu nội không thể giúp các nhà thầu trong nước nắm bắt nhanh công nghệ cũng như tạo nên hồ sơ năng lực đủ để đảm đương vai trò tổng thầu ở những tuyến Metro còn lại. Nhà thầu nước ngoài cần giao thầu trực tiếp cho nhà thầu nội chứ không nên cho phép giao cho nhà thầu phụ nước ngoài khác. Kinh nghiệm quý trong xây dựng dân dụng là khi chúng ta làm chủ được công nghệ thi công nhà cao tầng đã giảm suất đầu tư từ 2.000 đô la/m2 còn dưới 1.000 đô la/m2 trong khi giá vật tư và nhân công đều tăng.
