Theo HoREA, hai nghị định này đã làm "ách tắc” việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và ách tắc việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu không sớm được xử lý thì sẽ làm giảm nguồn cung dự án nhà ở, giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, làm chậm đà phục hồi của thị trường bất động sản, tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư đã có sẵn dự án độc chiếm thị trường. Ách tắc về lựa chọn đầu tư cho dự án nhà ở thương mại xuất phát từ quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung của Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP.
Ách tắc thứ nhất là tất cả dự án nhà ở thương mại "có 100% đất ở”, hoặc "có đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, sau khi đã có "văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, thì đều không thể thực hiện được thủ tục xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Do Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định "trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”, nhưng Điểm c Khoản 2 và Điểm a, Điểm b Khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP chỉ quy định cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét ban hành văn bản "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư”, chứ Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không quy định hình thức văn bản "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư”, mà "trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”, nên không làm được thủ tục này.
Ách tắc thứ hai là Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã loại bỏ tất cả dự án nhà ở thương mại có "các loại đất khác (không phải đất ở)”, dù phù hợp với quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nên đã tạo ra "khoảng trống” pháp luật.
Ví dụ, nhà đầu tư A có quyền sử dụng hợp pháp 50ha đất trồng cây cao su (100% đất nông nghiệp, không "dính” đất ở), hoặc nhà đầu tư B có quyền sử dụng hợp pháp 1ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không "dính” đất ở), để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở phù hợp với quy hoạch, đều không được công nhận chủ đầu tư dự án. Nhưng nếu trong khu đất 50ha trồng cây cao su, hoặc trong khu đất 1ha nhà xưởng (nêu trên) chỉ cần có một căn nhà với diện tích "đất ở” dù chỉ vài chục mét vuông (có "dính” chút đất ở), thì nhà đầu tư đó vẫn được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở.
Theo HoREA, ách tắc về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng tương tự như ách tắc về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do Điểm B Khoản 2 Điều 8 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa bổ sung tại Khoản7 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP, trong lúc nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng theo đúng quy định pháp luật, nhưng lại không được công nhận là chủ đầu tư? Vậy cơ quan nào phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại của nhà đầu tư, do không được công nhận là chủ đầu tư nên không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư tiếp theo và vì vậy không thể triển khai thực hiện dự án, dẫn đến doanh nghiệp "bị chôn vốn”, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.
Trước mắt, để "chữa cháy”, HoREA đề nghị bổ sung thêm cụm từ "bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)” vào cuối Điểm b Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP để phủ kín các đối tượng, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở), để đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và không để phát sinh ách tắc, vướng mắc trong công tác thực thi pháp luật, áp dụng pháp luật. Về lâu dài, cần xem xét xây dựng lại Luật Nhà ở (mới) trong năm 2021.
Đồng thời, đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung đoạn mở đầu của Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, về xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, theo hướng thực hiện đúng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định "chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.
