Bất động sản Hồng Kông tiếp tục ảm đạm

Hai thập niên qua, giá BĐS ở Hồng Kông (Trung Quốc) liên tục tăng, biến nơi này thành một trong các thị trường đắt đỏ nhất thế giới.

Trên núi Thái Bình (The Peak), hàng loạt cao ốc và BĐS sang trọng ken kín nhau. Chủ sở hữu của chúng thường là chủ thầu xây dựng, doanh nhân và cả các nhà đầu cơ, vốn phất lên nhờ cơn sốt tại thị trường BĐS Trung Quốc. Nên, khi thị trường đại lục lâm vào khủng hoảng, dẫn đến tài sản lao dốc, nhiều người trong số họ đang buộc phải bán gấp những căn BĐS đắt đỏ ở Hồng Kông vì thiếu tiền mặt.

Từ cuối năm 2021, giá BĐS đã giảm hơn 25% và chạm mức thấp nhất trong 8 năm vào tháng 9/2024, trong khi số lượng BĐS chưa bán lên cao nhất 20 năm. BĐS thương mại cũng gặp khó, khi tỷ lệ văn phòng bỏ trống cao nhất trong 25 năm, còn giá thuê đã giảm 40% so với mức đỉnh năm 2019, theo báo cáo của Công ty BĐS Savills.

Gia đình của một nhà đầu tư BĐS mắc nợ kể với The Economist rằng đã phải bán 8 BĐS hạng sang ở The Peak trong khoảng tháng 7 đến 10/2024 với giá chỉ bằng một nửa so với mức cách đây vài năm.

Không chỉ BĐS hạng sang gặp khó, chủ sở hữu cao ốc văn phòng cũng đang loay hoay tìm người thuê mới để thay thế khách hàng rời đi. Theo CBRE, gần 17% BĐS thương mại ở Hồng Kông hiện bị bỏ trống và giới phân tích dự báo rằng xu hướng “đại hạ giá” BĐS tại đây sẽ còn tiếp diễn chừng nào kinh tế đại lục chưa khởi sắc.

Trong khi đó, báo cáo của Morgan Stanley cho rằng cung - cầu BĐS nhà ở 2025 sẽ tương tự 2 năm qua và giá nhà năm sau tại Hồng Kông sẽ không tăng hoặc thậm chí giảm. Dự báo doanh số bán lẻ cả năm đã được điều chỉnh từ mức ban đầu tăng 5% xuống giảm 5%, và dự kiến giá thuê cửa hàng lẫn văn phòng sẽ giảm thêm 5% trong năm tới.

Vì đâu nên nỗi?

Trong bức tranh lớn, Hồng Kông đương nhiên không miễn nhiễm trước các vấn đề toàn cầu như lãi suất tăng và xu hướng làm việc tại nhà ngày một nhiều.

Từ giữa năm 2022, các bên cho vay đã tăng lãi suất gấp 5 lần - mức cao nhất kể từ 2008, trong khi hoạt động làm việc kết hợp (hybrid) làm tê liệt thị trường văn phòng. Theo PwC, 76% nhân viên tại Hồng Kông đã làm việc tại bán thời gian tại nhà vào năm ngoái, cao hơn nhiều so với mức bình quân 59% của châu Á - Thái Bình Dương.

Còn trong bức tranh nhỏ, nhiều yếu tố đặc thù tại Hồng Kông góp phần gây suy thoái. Cụ thể, sự suy thoái kinh tế của đại lục đã gây sức ép lên thị trường và sự mất giá của CNY so với USD (đồng tiền mà HKD neo vào) đã khiến BĐS ở đây trở nên đắt đỏ hơn với người mua Trung Quốc.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp vẫn đang vật lộn để phục hồi sau thời gian dài thực thi các biện pháp kiểm soát nghiêm ngặt để chống lại Covid-19. Hơn nữa, hàng loạt công ty đa quốc gia cũng thu hẹp hoạt động ở Hồng Kông trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị và các thay đổi những năm gần đây đặt ra một số rủi ro pháp lý cho các công ty phương Tây.

Dù vậy, điều đáng lo ngại là có những dấu hiệu cho thấy cuộc khủng hoảng thị trường này mang tính cấu trúc chứ không phải theo chu kỳ. Cụ thể, sự thiếu rõ ràng về vai trò của Hồng Kông trong nền kinh tế Trung Quốc, thay vì bên cạnh, đã gây tổn hại đến hình ảnh của nó ở nước ngoài và một số ngành công nghiệp trụ cột nơi đây cũng không ổn định.

Thực tế, trong 9 tháng đầu 2024, tổng giá trị vốn hoá huy động từ thị trường chứng khoán chỉ đạt dưới 30% con số trong cùng kỳ 2018. Ngoài ra, lực lượng lao động giảm gần 200.000 người những năm gần đây là một sự sụt giảm lớn với một khu vực có 7,5 triệu dân.

Làm sao khắc phục?

Bà Rosanna Tang - Giám đốc nghiên cứu của Công ty Tư vấn BĐS Cushman & Wakefield (C&W) cho rằng, chi phí tài chính thấp hơn và đà tăng của thị trường chứng khoán là 2 yếu tố quan trọng có thể thúc đẩy sự phục hồi bền vững về khối lượng giao dịch và giá BĐS.

“Việc nới lỏng chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED), thể hiện qua lãi suất, có thể khôi phục niềm tin của người mua, giúp giá BĐS có khả năng cải thiện”, bà Tang nói.

Dù vậy, thị trường có thể sẽ lại khó khăn khi niềm tin của giới doanh nghiệp suy yếu trong bối cảnh hoạt động sản xuất giảm. Thu nhập hộ gia đình trung bình chỉ tăng 2,1% từ tháng 1 đến tháng 7/2024, so với 5,3% cùng kỳ năm trước.

Hiện, chính quyền Hồng Kông đã điều chỉnh các quy định để củng cố thị trường. Trong quý I, chính phủ đã xóa bỏ thuế tem bổ sung với người nước ngoài và người mua nhà thứ hai, nhưng giá nhà đã bắt đầu giảm trở lại chỉ sau 2 tháng.

Việc cắt giảm lãi suất lần đầu trong 4 năm và nới lỏng tỷ lệ cho vay trên giá trị tối đa được phép dường như có tác động lớn hơn, khi giúp số lượng giao dịch mua nhà tăng gấp đôi so với 1 năm trước đó vào tháng 10/2024. Giá nhà cũng tăng theo tháng, lần đầu tiên kể từ tháng 4.

Tuy nhiên, sẽ cần nhiều tháng với nhiều thông tin tích cực hơn nữa để xóa bỏ tình trạng dư thừa BĐS. Thị trường BĐS đạt đỉnh đặc biệt gây khó khăn cho chính quyền Hồng Kông - nơi phụ thuộc nhiều vào doanh thu từ bán đất để tài trợ cho hệ thống thuế suất thấp của mình. Chính quyền đã tuyên bố sẽ nỗ lực tăng ngân khố bằng cách phát hành gần 96 tỷ HKD (12 tỷ USD) nợ trong năm nay - mức cao nhất trong một phần tư thế kỷ.