Vướng mắc pháp lý, TP.HCM tồn kho 54.000 bất động sản

TP.HCM hiện có hơn 54.000 bất động sản tồn kho tại 86 dự án nhà ở thương mại, phần lớn bị đình trệ do vướng mắc pháp lý kéo dài. Tình trạng này gây ra nhiều hệ lụy như lãng phí tài nguyên đất đai, mất cân đối cung - cầu, và đẩy giá nhà lên cao vượt ngoài khả năng chi trả của người dân.

Tồn kho bất động sản làm mất cân đối cung - cầu

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2015 đến 2023, TP.HCM có 138 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, nhưng chỉ 52 dự án triển khai xây dựng, cung cấp tổng cộng 35.556 căn hộ và 6.081 nhà thấp tầng. Trong khi đó, 86 dự án còn lại rơi vào tình trạng tồn kho, bao gồm:

- 30 dự án đã ngừng thi công với 21.676 căn nhà, chiếm diện tích hơn 210 ha.

- 56 dự án chưa khởi công, quy mô đất lên tới 754 ha, tương ứng 32.375 căn.

Tổng số sản phẩm bất động sản tồn kho lên tới hơn 54.000 căn, trong đó có 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng. Những dự án này nằm rải rác trên các quận, huyện, bao gồm các khu vực trung tâm như Khu dân cư Tân Tạo - Khu A, quận Bình Tân với diện tích hơn 330 ha đang trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định rằng sự chậm trễ trong giải quyết tồn kho không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất mà còn làm mất cân đối cung - cầu, thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà bình dân. Đây là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng liên tục trong những năm qua, vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp.

Chờ luật mới đi vào thực tế

Nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng tồn kho này là các vướng mắc pháp lý liên quan đến Luật Đất đai và các quy định khác về bất động sản. Dù các luật này đã được sửa đổi trong năm 2024, nhưng cần thời gian để các quy định mới đi vào thực tế.

Thêm vào đó, quy trình đầu tư xây dựng các dự án còn qua nhiều khâu xét duyệt phức tạp. Hiện tại, nhiều dự án bất động sản lớn của TP.HCM vẫn bị kiểm tra, thanh tra, hoặc chưa được cấp phép đầy đủ để triển khai. Hai năm qua, có 64 dự án bất động sản của 57 doanh nghiệp tại TP.HCM gặp vướng mắc pháp lý kéo dài. Đến tháng 7/2023, trong số đó, 9 dự án đã được giải quyết vướng mắc, nhưng phần còn lại vẫn chờ xem xét.

Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lớn cũng khiến các công ty bất động sản gặp khó khăn trong việc triển khai và hoàn thiện dự án. Theo ước tính, ngành bất động sản cần đối mặt với khoản đáo hạn trái phiếu khoảng 180.000 tỷ đồng vào năm 2025.

Cần các nghị định hướng dẫn

Để giải quyết tình trạng tồn kho bất động sản tại TP.HCM, HoREA kiến nghị các giải pháp như sau:

- Sớm ban hành nghị định hướng dẫn: Chính phủ cần nhanh chóng triển khai Nghị quyết 171/2024/QH15 về dự án nhà ở thương mại, áp dụng từ ngày 1/4/2025, để hỗ trợ tháo gỡ các khó khăn pháp lý.

- Giải quyết vướng mắc cho từng dự án cụ thể: Ban hành các quy định chi tiết nhằm xử lý dứt điểm những dự án bất động sản đang bị đình trệ tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa.

- Xây dựng bảng giá đất phù hợp: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần chỉ đạo xây dựng bảng giá đất sát với thực tế địa phương, áp dụng từ năm 2026, nhằm giảm thiểu bất cập trong việc định giá đất và giao dịch bất động sản.

- Cải thiện thủ tục hành chính: Sửa đổi các quy định chưa phù hợp, đơn giản hóa thủ tục hành chính để giảm thời gian xét duyệt và triển khai dự án.

HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần hành động trên tinh thần thượng tôn pháp luật, tập trung tái cơ cấu sản phẩm và hướng đến nhu cầu thực của người dân. Đặc biệt, các doanh nghiệp nên tích cực tham gia chương trình phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, vừa giảm áp lực tồn kho vừa giúp kéo giá nhà về mức hợp lý.