Việt Nam học gì từ các nước châu Á để cải thiện đô thị xuống cấp?

Kinh nghiệm tại các thành phố lớn

Tại Hồng Kông (Trung Quốc), hằng năm có khoảng 600 tòa nhà chạm ngưỡng 50 năm. Chúng được bán theo từng căn hộ riêng lẻ cho các chủ sở hữu khác nhau. Các tòa nhà cũ này tốn nhiều chi phí bảo trì từ cư dân, đồng thời tăng nguy cơ mất an toàn cho cộng đồng. Để giải quyết vấn đề đô thị xuống cấp, Cơ quan Cải tạo Đô thị Hồng Kông (URA) đã ra đời để khuyến khích chủ sở hữu tòa nhà tái phát triển các lô đất của họ.  

Pháp lệnh Đất đai (Bắt buộc bán để tái phát triển) của Hồng Kông có hiệu lực từ năm 1999. Khi một nhà phát triển mua được hơn 90% cổ phần một tòa nhà cũ, họ có thể nộp đơn lên Tòa án Đất đai để tiến hành bắt buộc bán theo Pháp lệnh. Doanh nghiệp nộp đơn bắt buộc bán phải chứng minh tòa nhà đang trong tình trạng sửa chữa để tái phát triển.

Với Singapore, hình thức giao dịch tập thể là một chính sách được công nhận theo Đạo luật quyền sở hữu đất đai (Strata) của nước này, nhằm kích thích sự tham gia của khối tư nhân vào quá trình tái phát triển. Việc mua bán tập thể yêu cầu sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, thay vì tất cả, để bán toàn bộ tòa nhà.

Link bài viết

Với tòa nhà dưới 10 năm, cần sự đồng thuận của ít nhất 90% chủ sở hữu theo giá trị cổ phần và phần diện tích sở hữu chung. 

Với tòa nhà 10 năm trở lên, cần sự đồng ý của ít nhất 80% chủ sở hữu theo giá trị cổ phần và phần diện tích sở hữu chung.

Tuy nhiên, các khoản đền bù tài chính phải đủ cao để thuyết phục chủ sở hữu sẵn sàng bán. Thị trường mua bán tập thể ở Singapore sôi động và được xem là cách phổ biến để lấp đầy lại các quỹ đất.

Còn ở Đài Loan (Trung Quốc), theo Quy chế xúc tiến tái thiết công trình cũ và không an toàn trong đô thị, một nhà phát triển ở Đài Loan có thể đăng ký xây dựng mới tòa nhà và tái phát triển đất đai. Đơn đăng ký gồm kế hoạch xây dựng lại, sự đồng ý bằng văn bản của chủ đất và chủ sở hữu căn hộ, phê duyệt của chính phủ và giấy phép xây dựng theo luật và quy định về xây dựng.  

Để khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, chính phủ có thể cung cấp hạ tầng xây dựng quy mô lớn để tái phát triển, trợ cấp các khoản phí đánh giá kết cấu an toàn và miễn hoặc giảm thuế. Số lượng đơn đăng ký và phê duyệt tăng mạnh những năm gần đây cho thấy tác động tích cực của các sáng kiến ​​mới. Cụ thể, số dự án được duyệt trong 4 năm trở lại đây là 72 (năm 2018), 313 (năm 2019), 1.112 (năm 2020) và 1.951 (năm 2021).  

Dù các phương pháp khác nhau được áp dụng ở mỗi quốc gia, chìa khóa của chỉnh trang đô thị là sự tham gia của khu vực tư nhân, được thúc đẩy bởi nỗ lực của chính phủ trong việc ban hành các quy định pháp luật mới để đẩy nhanh quá trình này.  

Cư xá Thanh Đa xây dựng trước 1975 hiện đã hư hỏng nhiều nhưng không được sửa chữa do vướng quy hoạch treo

Giải bài toán chỉnh trang đô thị tại Việt Nam

Tồn tại từ những năm 90, 80, thậm chí trước 1975, nhiều tòa nhà chung cư ở Hà Nội và TP.HCM đã hư hỏng nặng, cơ sở hạ tầng như hệ thống thoát nước và không gian phụ trợ (hành lang, ban công) đã xuống cấp. Tuy nhiên, vì là nơi sinh sống lâu dài của các gia đình (có khi đến 4 thế hệ), các căn hộ này gắn bó khắng khít với chủ sở hữu.

Một mặt, dù điều kiện sống xuống cấp cùng nhiều rủi ro về an toàn, các chủ sở hữu cá nhân thường xuyên trì hoãn hoặc khó từ bỏ tài sản của mình do vướng mắc về định giá, những chính sách về đền bù tài chính và tái định cư cũng được cho là chưa đủ thuyết phục.  

Mặt khác, những khó khăn trong quy định pháp luật cũng khiến khu vực tư nhân (các nhà phát triển) không mặn mà và nản lòng vì quy trình pháp lý kéo dài, phức tạp và thiếu các khoản vay tín dụng ưu đãi. Do đó, dù có nhiều dự án tái phát triển hoặc tái định cư đã được khởi động nhưng rất ít dự án hoàn thành. 

Link bài viết

Để giải quyết vấn đề này, Colliers Việt Nam - một công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản toàn cầu, đề xuất cung cấp các ưu đãi tài chính hấp dẫn nhằm giúp nhà đầu tư tham gia vào các dự án tái phát triển, cũng như giúp chủ sở hữu cá nhân nhận đủ vốn và tìm được nơi tái định cư phù hợp.

Tham khảo cách làm từ Đài Loan, Việt Nam cần ưu đãi thuế và nới rộng các giới hạn tài chính giúp thúc đẩy tái phát triển, đồng thời tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tái phát triển công trình cũ. Trong đó, tuổi thọ công trình càng cao, ngưỡng thủ tục càng thấp để đẩy nhanh tiến độ.

Đặc biệt, Việt Nam cần ưu tiên đẩy mạnh rút ngắn và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong tất cả giai đoạn của tiến trình đầu tư, tái phát triển nhà ở, từ khâu giao đất, chủ trương chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng cho đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tại Hồng Kông, các quy định pháp luật mới theo Sắc lệnh Đất đai (Bắt buộc bán để tái phát triển) có hiệu lực từ năm 2010 đã đẩy nhanh việc phê duyệt và phát triển, thậm chí hạ ngưỡng thủ tục tới 80% với các lô đất có công trình từ 50 tuổi trở lên. Theo David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, "phải cân bằng, hài hòa giữa việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản cá nhân và mục tiêu chỉnh trang đô thị của quốc gia".

Chủ trương cải tạo, tái phát triển các công trình xuống cấp của Chính phủ đã được đưa ra gần 15 năm nay nhưng vẫn chưa có nhiều tiến triển. Những thách thức này, mặc dù nặng nề, sẽ không biến mất và chỉ có một cách khả thi để tạo ra chỗ ở chất lượng và giá cả phải chăng cho người dân, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị là phải cho nhà đầu tư tư nhân tham gia vào việc sửa chữa hoặc xây dựng mới những chung cư cũ nát.