Đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai này, tại buổi tọa đàm về “Các giải pháp thực hiện tốt Nghị quyết 18 và góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Đài TNND TP.HCM vừa tổ chức, PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên Môi trường khẳng định, nội dung đột phá trong Nghị quyết 18, Luật Đất đai sửa đổi lần này theo chỉ đạo của Tổng bí thư là chuyển từ cơ chế quản lý hành chính thông qua cơ chế quản lý thị trường. Cụ thể là tài chính đất đai, kinh tế đất đai, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, đất đai... Ngoài những điểm đột phá, Nghị quyết 18 còn có những điểm đổi mới nhằm hạn chế tình trạng sốt đất.
“Mục tiêu của Chính phủ không phải là nâng mức thuế cao để ảnh hưởng đến thị trường. Mà thay vào đó, phải xây dựng lộ trình cụ thể là đánh thuế và tăng tiền sử dụng đất, đặc biệt là đối với nhà đầu tư dự án. Còn với người dân, chúng tôi có nhiều phương pháp để quản lý vấn đề này. Chúng tôi có tham khảo phương pháp của một số quốc gia tiến bộ khác, tùy theo người dân bỏ hoang đất đó đến đâu mà đánh mức thuế từ 30-50%, thậm chí đến 90% - tức là người dân có khả năng mất trắng đất nếu để lãng phí”, PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ nói.
Dự thảo Luật Đất đai đã cụ thể hóa Nghị quyết 18 của Tổng bí thư, dự thảo đề xuất sẽ đánh thuế tài sản cũng như mục đích sử dụng đất đối với người có nhiều nhà, nhiều đất để tránh tình trạng bỏ hoang, đầu cơ đất đai. Đặc biệt là đối với nhà đầu tư dự án.
Theo ông Phan Công Chánh - chuyên gia đầu tư bất động sản, việc đánh thuế đối với các phân khúc bất động sản không sử dụng sẽ góp phần tạo nên nguồn thu cho Nhà nước. Tuy nhiên, cũng nên cân bằng và hài hòa. Đơn cử như việc đánh thuế cao sẽ ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở cho thuê. “Trên tổng thể, tôi cho rằng, câu chuyện thuế tài sản sẽ đặt tổng thể trong tổng nguồn thu tốt nhất, chứ không phải đánh thuế cao và đạt được lợi ích cao nhất cho thị trường. Đó là sự cân bằng, bởi vì khi chúng ta đánh thuế ở một phân khúc này, có thể ảnh hưởng đến một phân khúc khác. Mức thuế cao sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cho thuê, với những người đầu tư cho thuê”, ông nhấn mạnh.
Theo đó, thuế đất phi nông nghiệp hiện nay ở mức 0,03% cho đất trong hạn mức, 0,07% cho đất không vượt quá 3 lần hạn mức, 0,15% cho đất vượt quá 5 lần hạn mức. Chính vì vậy, điều chỉnh bản giá đất tác động rất lớn đến người dân và doanh nghiệp. Quy định các nghĩa vụ tài chính như vậy đồng nghĩa với việc nếu như chủ dự án sở hữu nhiều đất với quy mô lớn thì tiền sử dụng đất mà họ phải nộp sẽ rất lớn, lên đến mức không còn khả thi và buộc chủ dự án phải trả lại đất cho Nhà nước thay vì biện pháp cưỡng chế thu hồi như trước đây.
LS. Nguyễn Văn Hậu - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam cho rằng, nên định giá đất theo cơ chế thị trường để đảm bảo tính công bằng, minh bạch và tránh xung đột quyền lợi cho cả phía người dân - doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. LS. Nguyễn Văn Hậu cũng kiến nghị thêm nên thành lập hội đồng thẩm định đất phải có tâm và có tầm. Việc đánh thuế cao đối với người sử dụng nhiều nhà đất nhưng phải có chính sách đối với những đối tượng ưu đãi thuế. Ông nói: “Chúng ta phải có những chính sách đối với người nghèo, gia đình chính sách để làm sao hài hòa lợi ích nhà nước, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích người dân. Ngoài ra, ông Hậu còn đề xuất các cơ sở tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền sử dụng đất theo quy định.
Hội đồng thẩm định giá cũng phải nâng cao chất lượng, có bộ quy tắc đạo đức để thực hiện. Đơn cử như thành lập sàn giao dịch và áp dụng cơ chế không dùng tiền mặt mà thông qua ngân hàng để dễ dàng kiểm soát dòng tiền.
Tính đến hết tháng 9/2022, tại TP.HCM có 21 dự án được mở bán với 11.600 căn hộ. Thị trường bất động sản của thành phố đang tiếp tục hạn chế về nguồn cung và tình trạng lệch pha cung cầu với phân khúc cao cấp đang chiếm đa số, khan hiếm nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu với đại đa số người dân. Vì vậy, ông Võ Đình Bảo - Chủ tịch, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Vạn Lộc Phát cho rằng, việc sớm sửa đổi Luật Đất đai, đồng thời với việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung phục hồi và phát triển ổn định.
Bên cạnh đề xuất sẽ đánh thuế tài sản cũng như mục đích sử dụng đất đối với người có nhiều nhà, nhiều đất, dự thảo Luật Đất đai còn đề xuất bỏ khung giá đất để chuyển sang cơ chế xét thị trường cho phù hợp. Hiện nay, Luật Đất đai có quy định bảng giá đất và giá đất cụ thể. Bảng giá đất được dùng vào một số mục đích nhất định như thu thuế phí và tiền sử dụng đất của người dân trong hạn mức. Giá cụ thể được áp dụng những trường hợp phải xác định giá đất theo luật đã quy định. Việc bỏ khung giá đất, đẩy bảng giá đất lên được kỳ vọng sẽ giải quyết được 90% vấn đề mà thị trường bất động sản đang mắc phải hiện nay.
Hiện nay, Nghị quyết 18 yêu cầu bỏ khung giá, đây là một đề nghị có lợi cho người dân bởi khi người dân theo dõi các dự án, họ có thể ước lượng được giá bồi thường, giá đất của mình nằm ở gần mức giá đó. Khi xác định được giá cụ thể, thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân sẽ gần hơn và cái việc khiếu kiện, khiếu nại sẽ dễ dàng, rõ ràng hơn. Đồng thời, khi bỏ khung giá đất thì việc ban hành một bảng giá đất giúp người dân, doanh nghiệp dễ dàng giao dịch mua bán trên thị trường, tính thuế, tính bồi thường đều có cơ sở để tính toán, ước lượng.
PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ khẳng định: “Trong quá trình xây dựng khung giá đất, chúng tôi luôn cân nhắc điều chỉnh tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ tốc độ tăng lương của người dân, tốc độ tăng trưởng GDP và chỉ số biến động bất động sản để làm cơ sở điều chỉnh mức giá đất năm 2019. Lần này, khi sửa đổi Luật Đất đai bỏ khung giá đất, đây là cơ hội cho các địa phương có cơ hội độc lập, tự chủ theo phân cấp, phân quyền để xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường tại địa phương”.
Ông Võ Đình Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Vạn Lộc Phát cho rằng, dự thảo Luật đất đai theo Nghị quyết 18 là tiến bộ, đảm bảo cân bằng lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Tuy nhiên, thị trường sẽ trầm lắng trong năm 2023 vì các nhà đầu cơ sẽ đợi, các nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng. Như trong dự thảo Luật Đất đai theo Nghị quyết 18, chênh lệch quá 20% thì hội đồng phải ngồi lại điều chỉnh. Bảng giá đất phát hành 1 lần/năm, nếu trong đó giá thị trường thay đổi liên tục thì phải điều chỉnh nhiều lần, giá đất không ổn định thì phát triển không tốt, trở thành một “tai nạn” cho nền kinh tế”.
