Nhà ở xã hội: Cơ chế và thủ tục chưa đủ mạnh

Vẫn còn nhiều điểm nghẽn

Để triển khai chương trình nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Chính phủ đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi như gói vay tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Thế nhưng, gói vay này chưa thật sự phát huy tác dụng vì điều kiện xét duyệt cho vay quá chặt chẽ.Cùng với việc gia hạn vay 30.000 tỷ đồng đến hết năm 2016, Chính phủ cũng phê duyệt mức lãi suất ưu đãi với nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách Xã hội với mức lãi suất ưu đãi 4,8%/năm. Lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay. 

Trong phiên họp thường kỳ tháng 3/2020, Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách Xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. Song cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của người dân thu nhập thấp vẫn không dễ. 

Tiềm lực tài chính, năng lực của các doanh nghiệp (DN) tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội không mạnh nhưng không thể huy động nguồn vốn xã hội, nhiều dự án rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ. Một số chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có nhu cầu xin chuyển đổi sang dự án nhà ở thương mại. Số lượng nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng trong thời gian gần đây rất hạn chế. Đặc biệt, DN bất động sản chưa mặn mà tham gia vào phát triển nhà ở xã hội do các bất cập về quỹ đất sạch, thủ tục hành chính và biên lợi nhuận ròng chưa đủ hấp dẫn.

Cần chính sách cụ thể

Để chiến lược nhà ở xã hội khả thi, cần xây dựng hàng loạt cơ chế cụ thể như xây dựng dự thảo Nghị quyết khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2), trong đó tập trung vào một số ưu đãi tài chính về quy hoạch, bố trí quỹ đất; thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn... Xây dựng một ủy ban về nhà ở quốc gia (cơ quan ngang bộ) để tham gia giám sát chặt chẽ quá trình triển khai quy hoạch, hoạt động đầu tư xây dựng theo đúng quy định; phối hợp các địa phương lập đoàn kiểm tra, phát hiện những lỗ hổng, bất cập, tạo cơ sở pháp lý xây dựng những chính sách cho thị trường, đặc biệt là chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các DN đầu tư xây dựng nhà ở xã hội...

Đối với Bộ Tài chính, cần nghiên cứu áp dụng một số cơ chế huy động nguồn vốn xã hội đã được áp dụng tại các quốc gia trên thế giới như quỹ tiết kiệm nhà ở hay quỹ tín thác bất động sản. Người lao động trong nhóm các đối tượng quy định của pháp luật có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội đóng góp 10-15% thu nhập hằng tháng vào quỹ tiết kiệm nhà ở. Người sử dụng lao động đóng 2-5% vào quỹ tiết kiệm nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức. Quỹ này được quản lý và chi trả ban đầu cho nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội của người có nhu cầu.

Cần nghiên cứu hành lang pháp lý cho việc "chứng khoán hóa bất động sản" và niêm yết trên thị trường bất động sản để người có nhu cầu mua, thuê mua có thể tích lũy dần bằng việc mua các chứng khoán bất động sản tương ứng với phần sở hữu căn nhà. Phần còn lại có thể được tài trợ bởi Ngân hàng Chính sách Xã hội.

Bộ Xây dựng nên nghiên cứu ứng dụng các công nghệ xây dựng mới (ví dụ in 3D, lắp ráp modul), công nghệ vật liệu mới (ví dụ bê tông tự hồi phục, vật liệu nano) phù hợp với khí hậu thời tiết Việt Nam; tiết giảm thời gian thi công, hạ giá thành để có thể có được những ngôi nhà chất lượng với chi phí xây dựng tốt nhất. Xây dựng quy chuẩn xây dựng riêng cho lĩnh vực nhà ở xã hội để có thể triển khai đồng bộ trên quy mô lớn, tiết kiệm thời gian, chi phí để rút ngắn thời gian xây dựng nhằm đẩy nhanh tiến độ hoàn thành mục tiêu nhà ở xã hội của chương trình nhà ở quốc gia.   

Đối với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cần rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất sạch cho phát triển nhà ở xã hội. Tập trung đẩy mạnh việc triển khai các chương trình nhà ở xã hội; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các DN và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở cho thuê...

Dưới góc nhìn tài chính, trên sàn giao dịch chứng khoán, biên lợi nhuận ròng tối thiểu ở mức 12-15%/năm cộng với các ưu đãi chính sách về thuế, quỹ đất sạch, nghĩa vụ thuế... sẽ tạo nên một cơ chế đủ hấp dẫn cho các DN bất động sản tham gia phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ cần tạo một cơ chế thử nghiệm (sandbox) và mạnh dạn giao cho các DN có đủ uy tín, thương hiệu tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội.

(*) Đại học Kinh tế TP.HCM