Doanh nghiệp bất động sản giảm phụ thuộc ngân hàng

Thông tin từ đại hội cổ đông thường niên của một số doanh nghiệp bất động sản năm nay cho thấy, phần lớn đều tìm giải pháp chủ động về vốn, hạn chế tối đa việc phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.  

Đọc E-paper

Tăng tốc bán hàng

Lãi vay ăn mòn lợi nhuận của doanh nghiệp (DN) gần như phổ biến trong suốt giai đoạn thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng (2008 - 2013). Thậm chí, một số DN như Phát Đạt với khoản vay hơn 1.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Đông Á vẫn là đề tài được nhắc nhiều lần trong các kỳ đại hội cổ đông. Do vậy, việc cơ cấu lại các khoản nợ và chuẩn bị nguồn vốn để phát triển dự án là một trong những nhiệm vụ sống còn của DN khi thị trường BĐS bước vào giai đoạn mới.

Theo đó, các nhà phát triển BĐS đã tăng cường kinh doanh, thanh lý các tài sản không hiệu quả để giảm tỷ lệ tồn kho. Chẳng hạn như trong báo cáo kinh doanh năm 2016 của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cho thấy, đến cuối năm, tổng tài sản của Công ty đạt 7.937 tỷ đồng là do hàng tồn kho giảm từ việc bán hàng nhanh và thanh lý một số công trình không hiệu quả để giảm nợ vay.

Đến cuối năm 2016, giá trị hàng tồn kho của Khang Điền chỉ còn 4.618 tỷ đồng, giảm 1.274 tỷ đồng, tương ứng 21% so với cùng kỳ năm 2015. Các BĐS có hàng tồn kho giảm mạnh gồm Melosa Garden, Lucasta, Mega Village, The Venica đã giảm hơn 800 tỷ đồng (cả năm 2016, Công ty bán được hơn 500 sản phẩm, kế hoạch năm 2017 bán khoảng 400 nhà liền đất và 700 căn hộ).

Bên cạnh đó, Khang Điền cũng đã chuyển nhượng một số dự án nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư. Cụ thể, năm 2016, DN này đã chuyển nhượng 3 dự án ở quận và 2 dự án từ công ty con (Khang Điền chiếm 57,3% vốn điều lệ của Công ty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh - BCCI), giảm giá trị hàng tồn kho lần lượt 380 tỷ và 429 tỷ đồng (đóng góp 11% tổng doanh thu năm 2016) nhằm tập trung nguồn vốn cho những dự án hiệu quả hơn.

Đáng chú ý, năm 2016, chi phí lãi vay của Công ty giảm gần 1%. "Đây là kết quả tích cực khi quy mô ngày càng mở rộng nhưng Công ty không tăng nợ tương ứng", ông Lý Điền Sơn - Chủ tịch HĐQT Khang Điền cho biết.

Trong quản lý dòng tiền, Công ty đã ưu tiên dùng nguồn thu bán hàng để trả nợ, trong khi khoản thu về từ chuyển nhượng dự án tập trung cho dự án mang tính khả thi cao nhằm tiết giảm tối đa chi phí lãi vay.

Báo cáo của Khang Điền cũng ghi nhận, năm 2016, nợ dài hạn đã giảm hơn 1.000 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu đạt 3.477 tỷ, tăng 220 tỷ đồng so với năm 2015 (tương ứng 7%), tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn đã tăng từ 38% lên 44%. Điều này phần nào cho thấy Khang Điền đang có xu hướng tự chủ về tài chính, giảm phụ thuộc vào vốn vay.

>>Thị trường bất động sản: Phân khúc nào sẽ tăng giá?

Việc đẩy mạnh kinh doanh để giảm hàng tồn kho, đảm bảo vòng quay đồng vốn đã được hầu hết các DN BĐS áp dụng khi thị trường hồi phục năm 2014. Điển hình như Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức, năm 2016 tỷ trọng doanh thu từ mảng kinh doanh cốt lõi là địa ốc chiếm phần lớn, với 75,1% so với các mảng kinh doanh khác như dịch vụ quản lý chợ, thương mại, dịch vụ.

Sự tăng trưởng này được lý giải là do Công ty giải quyết dứt điểm hàng tồn kho ở chung cư TDH - Trường Thọ, TDH - Phước Bình, đất nền Long Hội, đất nền Phước Long Spring Town, những BĐS mới mở bán cũng được tiêu thụ nhanh, gồm chung cư TDH - Phước Long (S - home, đã bàn giao nhà), khu dân cư Bình Chiểu và đất nền khu dân cư Tocontap.

Báo cáo thường niên của Thuduc House cho thấy, năm 2016 là năm thứ 2 liên tiếp Công ty vượt mức kế hoạch doanh thu kể từ thời điểm thị trường BĐS hồi phục (năm 2016, tổng doanh thu đạt 1.146 tỷ đồng, vượt kế hoạch 14,6% và tăng mạnh 166 tỷ đồng, tăng 17% so với 2015).

Nhà phát triển BĐS đang chiếm thị phần khoảng 13,7% trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền - Công ty CP Đầu tư Nam Long đã có kết quả kinh doanh tích cực trong năm tài chính 2016. Cụ thể, năm qua DN này đã bán 2.528 sản phẩm (thuộc dòng EhomeS, Ehome, Flora, Valora), tăng 26% so với 2015.

Báo cáo kết quả hoạt động của Nam Long cho thấy, doanh thu năm 2016 đạt 2.534 tỷ đồng, tăng hơn 100% so với 1.259 tỷ của năm 2015, trong đó doanh thu từ căn hộ chiếm trên 70%, lợi nhuận thuần sau thuế tăng 67%, tương đương 345 tỷ đồng.

Năm 2016, khoản nợ phải trả của Công ty tăng 18% so với năm 2015, chủ yếu do tăng phần chi phí trả trước cho các thầu phụ của những BĐS chưa hoàn thành và chi phí hỗ trợ lãi suất cho khách hàng. Tỷ suất nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 26% năm 2015 lên 37% năm 2016, tuy nhiên theo đánh giá của lãnh đạo Nam Long là "vẫn ở mức khá an toàn". Nợ vay tăng do đầu năm 2016, Nam Long đã phát hành trái phiếu chuyển đổi trị giá 500 tỷ đồng cho nhà đầu tư chiến lược Keppel Land, Singapore.

Dựa vào nguồn lực sẵn có

Trong định hướng giảm áp lực nợ vay từ ngân hàng, đặc biệt trong bối cảnh Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước đã có hiệu lực (từ ngày 1/1/2017, Thông tư 06/2016/TT-NHNN, thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN với mục tiêu nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn giảm từ 60% xuống còn 50%, đến ngày 1/1/2018 giảm còn 40%), các nhà phát triển BĐS đã áp dụng giải pháp gọi vốn từ cổ đông, từ đối tác nước ngoài. Điều này diễn ra khá thuận lợi đối với DN niêm yết, đặc biệt DN có kết quả kinh doanh và chiến lược phát triển rõ ràng.

Theo đó, hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng trong phát triển dự án, Nam Long vẫn trung thành với phương án chọn đối tác ngoại. Mới đây, DN này đã công bố thỏa thuận hợp tác với  đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nippon Railroad cùng phát triển Mizuki Park (trước đây có tên là Nguyên Sơn) có quy mô trên 26ha ở Bình Chánh với tổng vốn khoảng 8.000 tỷ đồng, tỷ lệ góp vốn 50:50.

Đây là một trong những dự án quan trọng của Nam Long trong giai đoạn 2017 - 2024 (cung ứng 4.676 căn hộ Flora, 170 đất nền, nhà phố, biệt thự Valora), đồng thời là dự án thứ 4 mà Nam Long "bắt tay" với đối tác đến từ Nhật Bản.

Cùng với Mizuki Park, ban lãnh đạo Công ty Nam Long đang trong quá trình tìm kiếm đối tác để phát triển Hoàng Nam 8,8ha (TP.HCM) và Water Point (Long An).

>>Tiếp cận vốn vay: Giải pháp nào cho doanh nghiệp nhỏ và vừa?

Trong khi với Thuduc House và Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Đất Xanh, nguồn vốn để phát triển dự án trong năm qua đến từ các đợt phát hành cổ phiếu. Cụ thể, trong năm 2016, Thuduc House đã có 2 lần tăng vốn điều lệ, tăng lần lượt từ 419,64 tỷ đồng lên 617,3 tỷ đồng và đến cuối năm 2016 đạt 709,88 tỷ đồng. Nguồn vốn huy động được nhằm phát triển các dự án như Bình Chiểu giai đoạn 2, TDH - Tocontap, khu nhà ở và trung tâm thương mại phường Phước Long B - quận 9, chung cư TDH - Phước Long.

Theo báo cáo, tính đến 31/3/2017, giá trị vốn giải ngân cho các dự án này đạt 198,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 80% vốn huy động. Với Đất Xanh, số tiền hơn 1.172 tỷ đồng thu về từ đợt phát hành tháng 11/2016 được sử dụng cho khu căn hộ Opal Riverside (quận Thủ Đức), Luxcity (quận 7) và Opal Garden (đã giải ngân hơn 715,9 tỷ đồng). Theo kế hoạch, cả 3 dự án này cùng một số dự án ở khu vực phía Bắc sẽ được hạch toán trong năm nay.