Chưa có nhiều doanh nghiệp tham gia

Có chủ trương, chính sách, nhưng nhà giá thấp vẫn chưa tới đúng đối tượng cần nhắm đến.

Khu chung cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, phục vụ cho các hộ dân tái định cư quận 2, TP.HCM. Ảnh: Lê Quang Nhật

Gần đây, thị trường bất động sản lại đươc hâm “nóng” với hàng loạt các dự án được gắn với mác là “căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” hoặc “nhà giá rẻ”. Tuy nhiên, khi số lượng căn hộ loại này được bán ra thị trường, người có thu nhập thấp không dễ dàng mua được.

“Khúc xương” khó ăn

Đối tượng mà các dự án này nhắm đến, theo các chủ đầu tư, là cán bộ công nhân viên chức nhà nước, những người có thu nhập trung bình trở xuống. Không những thế, các chủ đầu tư thường giới thiệu dự án có ngân hàng tài trợ vay vốn lên đến 70%, thậm chí 90% giá trị căn hộ trong thời gian từ 15 – 20 năm. Tuy nhiên, mức giá bán được coi là rẻ chỉ được các chủ đầu tư áp dụng với một số lượng căn hộ ít ỏi nhằm thăm dò thị trường trong thời gian đầu. Ngay sau đó, giá bán căn hộ ở chính những dự án này đều được đẩy lên từ 10 – 20%.

Chẳng hạn, tại cụm chung cư Lê Thành, trong tổng số gần 1.200 căn hộ thì chỉ có khoảng 12% căn giá 6 triệu đồng/m2, còn lại đều được chủ đầu tư bán với giá 10 triệu đồng/m2 trở lên. Song thực tế, tỷ lệ 12% căn hộ giá rẻ có đến được tay người có nhu cầu thật sự hay không thì không ai thống kê được. Theo nhiều doanh nghiệp thì một trong các lý do quan trọng nhất để từ chối đầu tư nhà giá rẻ là không thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Đã vậy, nhà giá rẻ nếu bán trả góp từ 10 – 20 năm thì thu hồi vốn chậm.

Ở một phương diện khác, nhiều chủ đầu tư có quỹ đất muốn tham gia xây nhà cho người thu nhập thấp nhưng lại khá lo lắng về đầu ra. Đơn cử như trường hợp công ty cổ phần Chương Dương (TP.HCM) đang có kế hoạch khởi công chung cư cho người thu nhập thấp tại phường Trường Thọ, Thủ Đức, TP.HCM. Mức giá bán chủ đầu tư dự kiến vào khoảng 9 triệu đồng/m2. Như vậy căn hộ 60m2 có giá khoảng 540 triệu đồng thì người thu nhập thấp cũng khó có thể với tới.

Không chỉ vậy, một vị lãnh đạo trong công ty còn lo lắng không khéo người thu nhập thấp cứ đăng ký mua nhà sau đó bán lại để hưởng chênh lệch như tình trạng mua bán suất tái định cư lâu nay. Từ lo lắng này, công ty cổ phần Chương Dương dự tính xây một block chung cư để thăm dò thị trường. Sau đó, nếu không có người mua, công ty sẽ đóng tiền sử dụng đất, trả lại các khoản ưu đãi và xin chuyển thành dự án kinh doanh.

Theo tính toán để xây dựng 1m2 nhà thô, chi phí về đất khoảng 1 – 2 triệu đồng, chi phí xây dựng là khoảng 3 triệu đồng, đó là chưa kể đến chi phí thiết kế, quản lý… Để đạt “chuẩn” về giá của nhà dành cho người có thu nhập thấp, thường các doanh nghiệp phải “lặn lội” xuống các huyện vùng ven như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn... nhằm tận dụng giá đất rẻ. Trong khi đó, nếu có số tiền tương đương, khách hàng có thể mua đất xây nhà, chứ không ở chung cư! Vì vậy, chưa hẳn xây xong là sẽ có đầu ra dễ dàng, giám đốc một công ty bất động sản tâm sự.

Tìm tiếng nói chung?

Một thực tế cần được nhìn nhận trong việc chậm triển khai các chương trình nhà thu nhập thấp hiện nay đó là các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu vốn, trong khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt.

Mới đây trong báo cáo Chính phủ về tiến độ triển khai các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà cho công nhân và hỗ trợ nhà ở cho người nghèo, bộ Xây dựng cho biết hiện các dự án đang gặp khó về vốn đầu tư. Theo báo cáo, trên địa bàn cả nước có hơn 200 dự án nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân khu công nghiệp có nhu cầu vay vốn. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại thì vẫn yêu cầu các chủ đầu tư chứng minh được là có khách hàng mua nhà, và hiệu quả của cái gọi là nhà giá rẻ vẫn cần được xem xét lại trong bối cảnh hiện nay – giám đốc một ngân hàng thương mại tại TP.HCM đề nghị không nêu tên cho biết.

Theo bộ Xây dựng, năm 2010, nguồn vốn trái phiếu chính phủ để xây dựng nhà ở sinh viên chỉ được bố trí 2.000 tỉ đồng, so với nhu cầu thì còn thiếu khoảng 2.500 tỉ đồng.

Trong khi đó, các doanh nghiệp cho rằng các khoản miễn giảm nghĩa vụ tài chính chưa đủ kéo giá nhà ở xã hội xuống thấp. Để giảm giá xuống 300 – 400 triệu đồng mỗi căn như Nhà nước yêu cầu, các doanh nghiệp đã đề xuất tăng hệ số sử dụng đất; tăng hệ số dân cư lên 20 – 50% so với các dự án nhà ở khác; tăng chiều cao tối đa từ sáu tầng lên ít nhất 15 tầng. Nghĩa là, cùng với diện tích đất, doanh nghiệp muốn xây tổng số căn hộ lớn gấp khoảng mười lần.

Không chỉ có vậy, một số doanh nghiệp còn cho rằng khi lấy tiêu chí xây dựng phương án kinh doanh là khả năng chi trả của người có nhu cầu mua nhà (ở đây là 300 triệu đồng) thì chỉ có cách giảm diện tích tối thiểu căn hộ xuống, một cách “gọt nhà cho vừa giá”.