Để sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai tại TP.HCM

Nếu xem đất đai là nguồn lực hạn chế thì Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ hạn mức cấp đất cho các công trình, tránh tình trạng có nhiều dự án "ôm đất, xí phần" do "quan hệ thân hữu", do cán bộ "tư duy nhiệm kỳ" tạo ra.

Theo ông Đặng Đức Thành, việc quy hoạch bài bản có tác động lớn đến giá đất. Nhà nước nên tổ chức đền bù, thu hồi đất tại các vị trí trọng yếu đón đầu quy hoạch về hạ tầng, sau đó tổ chức đấu giá công khai, phần chênh lệch địa tô sẽ bổ sung vào ngân sách nhà nước. Doanh Nhân Sài Gòn lược ghi một số kiến nghị của ông Đặng Đức Thành về vấn đề này. 

Đổi mới chính sách thuế về đất đai

Việc thu các loại thuế, phí đối với đất đai hiện nay mặc dù đã phản ánh được vai trò của Nhà nước, nhưng mức thu còn thấp so với thực tế. Do đó, Nhà nước cần ban hành chính sách tính thuế lũy tiến (hình thức thuế tài sản) hằng năm đối với người, tổ chức có nhiều nhà, nhiều đất. 

Kiểm soát chặt chẽ hạn mức cấp đất 

Nếu xem đất đai là nguồn lực hạn chế thì Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ hạn mức cấp đất cho các công trình, tránh tình trạng có nhiều dự án "ôm đất, xí phần" do "quan hệ thân hữu", do cán bộ "tư duy nhiệm kỳ" tạo ra. Đó là cách khắc phục tình trạng dự án hiệu quả thì không có đất, dự án không hiệu quả thì được cấp đất tràn lan và cũng là cách góp phần chống tham nhũng. 

Không nên xét cấp đất cho một công trình trên 100ha (trừ trường hợp đặc biệt phải có quyết định của Thủ tướng và được Quốc hội thông qua). Đối với những công trình có quy mô lớn, cần liên kết vùng trong quy hoạch. Đặc biệt, cần tập trung về Trung ương (không phân quyền cho địa phương) và giao đầu mối cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý khi xét duyệt, cấp phép xây dựng những công trình sử dụng từ 50-100 ha đất. 

Cần phải quy định phí đặt cọc (ký quỹ) trong việc thực hiện dự án, mục đích để chứng minh năng lực tài chính của đơn vị đầu tư. Khoản phí này sẽ không hoàn lại khi nhà đầu tư vi phạm cam kết trong việc triển khai dự án. Quy định chặt chẽ việc xem xét năng lực tài chính của nhà đầu tư, đồng thời quy định kiểm tra tiến độ thực hiện dự án. Nhà nước tổ chức đấu thầu công khai, minh bạch từng dự án, kể cả cho doanh nghiệp ngoài nước tham gia.

Ông Đặng Đức Thành - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Thảo Dược Xanh, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Các nhà kinh tế (VEC)

Xác định khung giá đất và bảng giá đất theo cơ chế thị trường

Mặc dù chính sách giá đất liên tục thay đổi, bổ sung, tuy nhiên việc định giá đất chưa phản ánh đúng giá đất và vẫn tồn tại cơ chế hai giá, trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, cá biệt tại những khu đất có lợi thế ở các thành phố lớn, giá đất trên thị trường có thể gấp hàng chục lần so với giá đất Nhà nước quy định. 

Để xác định giá đất theo cơ chế thị trường, cần thực hiện một số giải pháp, như bổ sung các phương pháp xác định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu kết nối về giá đất, xây dựng cơ chế thẩm định giá độc lập trong quá trình xây dựng giá đất, xác định các yếu tố tác động vào việc tăng giá đất để điều tiết hợp lý phần giá trị gia tăng.

Thực hiện chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng và dịch vụ công

Thời gian qua, với sự cho phép của các cấp có thẩm quyền, nhiều địa phương đã dùng quỹ đất để đổi lấy cơ sở hạ tầng (xây dựng cầu, đường, khu đô thị...) hoặc đổi đất lấy dịch vụ công (nhà đầu tư bỏ vốn ra thi công các công trình cơ sở hạ tầng, đổi lại nhà đầu tư được quyền thu phí để hoàn vốn). 

Các chính sách trên đã phát huy hiệu quả, bảo đảm được quyền lợi của cả Nhà nước và doanh nghiệp, khắc phục tình trạng "đói vốn" trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, phương thức này cần phải được hoàn thiện về mặt luật pháp, chính sách để tránh những tiêu cực phát sinh. 

Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính

Hiện nay, việc cấp phép xây dựng một khu nhà, một công trình nào đó thường kéo dài đến vài ba năm. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm thủ tục cấp phép xây dựng, thời gian hoàn thành cấp phép xây dựng cho một dự án không được quá 9 tháng (một số nước trong khu vực hoàn thành cấp phép dưới 6 tháng).

Chính phủ cần có chương trình cụ thể nâng cao năng lực quản lý nhà nước về quy hoạch, công bố công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dựng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng như Internet, trang web của các cơ quan ngành xây dựng, báo, đài phát thanh, truyền hình... từ đó minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Tại TP.HCM, nếu sử dụng có hiệu quả trên 26.000ha đất nông nghiệp giai đoạn 2016-2020 và tiếp tục đề xuất Chính phủ chuyển đổi khoảng 40.000 - 50.000ha cho giai đoạn 2021-2025 thì trong vòng 10 năm, Thành phố có quỹ đất chuyển đổi khoảng 70.000 - 80.000ha.

Với đơn giá đất đô thị tạm tính khoảng 100 triệu đồng/m2, diện tích đất nông nghiệp chuyển đổi nêu trên sẽ tạo ra một nguồn tiền rất lớn. Đây sẽ là nguồn lực rất lớn để Thành phố tính tới nhiều phương án đầu tư phát triển. 

Cùng với đó, việc bổ sung cơ chế, chính sách đặc thù cho thành phố như: Hội đồng nhân dân thành phố được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa từ 10ha trở lên phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trồng lúa đã được cấp có thẩm quyền quyết định.

Ngân sách thành phố được hưởng 50% khoản thu tiền sử dụng đất khi bán tài sản công gắn liền trên đất theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công (sau khi đã trừ kinh phí di dời, xây dựng cơ sở vật chất tại địa điểm mới) do các cơ quan, tổ chức, đơn vị thuộc Trung ương quản lý trên địa bàn thành phố (trừ các cơ quan, đơn vị thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh) để đầu tư hạ tầng kinh tế - xã hội thuộc nhiệm vụ đầu tư công của Thành phố.

Như vậy, để đất đai trở thành nguồn lực quý giá, là động lực quan trọng để tăng trưởng kinh tế, cần chú trọng các vấn đề về quy hoạch, chính sách thuế, xác định giá, hạn mức cấp đất...