Cuối năm, nhà đất tăng giá "xình xịch"

Tại TP.HCM, theo khảo sát của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), chỉ trong vòng ba tuần, giá nhà ở khu dân cư các quận, huyện đã tăng từ 5,5-6 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 10-11 triệu đồng/m2. Ghi nhận thực tế tại khu vực xã Phong Phú, đến thời điểm này giá đất sang nhượng thứ cấp đang giao dịch ở mức 45-62 triệu đồng/m2, tăng 15-17 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm. Tại những tuyến đường đi qua xã Lê Minh Xuân, Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, giá đất cũng n tăng chóng mặt. Một số khu vực lân cận có các dự án đã quy hoạch thì giá đất bị đẩy lên gấp đôi, từ 600-700 triệu đồng/lô cách đây một năm, lên hơn 1-2 tỷ đồng/lô.

Đặc biệt, sau khi 4 lô đất đấu giá của Thủ Thiêm vừa diễn ra, giá đất tại một số khu vực ở thành phố Thủ Đức và các quận, huyện liên tục tăng là một hiện tượng bất thường. Nếu như giá đất tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, đảo Kim Cương, giá giao dịch trước đây 160-164 triệu đồng/m2, thì nay trung gian đang giao dịch ở mức 200-250 triệu đồng/m2.

Không chỉ đất mà ngay cả các dự án căn hộ cũng tăng giá. Đơn cử một dự án trên đường Nguyễn Cơ Thạch mở bán năm 2020 khoảng 100 triệu đồng/m2, hiện giao dịch đến 140-150 triệu đồng/m2... Theo đánh giá của DKRA, mặc dù các tác động từ dịch Covid-19 làm nguồn cung mới nhà ở và sức mua sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý khi giá bán sơ cấp hiện tăng gấp 2-3 lần cách đây chỉ một năm.

Các chuyên gia lý giải, một trong số nguyên nhân chính khiến giá BĐS liên tục tăng gần đây là do từ năm 2019 những dự án có giá pháp lý tốt cũng đã giảm dần, số lượng các dự án mới tung ra cũng ít hơn dẫn đến thiếu hụt về nguồn cung. Một đại diện công ty môi giới BĐS cho biết, hiện tại TP.HCM và Hà Nội, các dự án tồn đọng chờ pháp lý lên tới vài trăm khiến nguồn cung sụt giảm, đẩy giá nhà tăng lên. Bên cạnh đó, vướng mắc từ một số luật liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS đã được đề xuất sửa đổi nhưng các nút thắt cơ bản vẫn chưa được tháo gỡ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), việc giá BĐS tăng cao còn có nguyên nhân từ sau các cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm gần đây khiến giá đất liên tục lập các kỷ lục mới, người mua, người bán đều dừng lại nghe ngóng, người bán muốn găm hàng chờ giá cao hơn, dẫn đến giao dịch bị ngưng trệ. Trong năm 2022, giá nhà đất  có thể vẫn tiếp tục bị đẩy lên cao nữa, dẫn đến mất cân bằng cán cân cung cầu trên thị trường nhà ở.

Trước tình trạng giá nhà đất tại các địa phương dồn dập tăng giá nhanh, nhiều chuyên gia nhận định đang có hiện tượng nhà đất sốt ảo, ảnh hưởng tiêu cực tới các giao dịch thật. Theo ông Châu, tại một số địa phương đã có trường hợp nhà đầu tư tham gia đấu giá và lô đất đó được nhà đầu tư đẩy giá lên rất cao, nhưng thực chất xem xét kỹ sẽ thấy chính nhà đầu tư này lại có những khu đất ở lân cận khu đất được đấu giá. Sau khi trúng đấu giá và được công bố rộng rãi thì ngay lập tức nhà đầu tư lại đánh bóng giá trị của khu đất lân cận mà mình đang thực hiện dự án để đẩy giá đất của dự án mình lên.

Theo các chuyên gia, giá đất phải theo quy luật và phù hợp với sức mua của thị trường, khi giá đất bị đẩy lên quá cao và có dấu hiệu giá ảo sẽ không có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Nguy hiểm hơn, nếu giá đất cứ bị thổi lên mà không có biện pháp kịp thời sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy.

Một trong những hệ lụy theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành là ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ không vào TP.HCM đầu tư nữa. Bởi giả sử họ dự trù đầu tư một nhà máy 20 triệu USD, tiền đất 2 triệu USD, còn 18 triệu USD đầu tư công nghệ nhưng bây giờ tiền đất hết gần 20 triệu USD thì làm sao xây dựng nhà máy.

Hay như các doanh nghiệp khởi nghiệp, họ chỉ có 2 tỷ đồng thôi nhưng mua đất hết 2 tỷ đồng thì không còn tiền để thực hiện dự án khởi nghiệp của họ. Như vậy, hệ lụy dễ thấy nhất là làm chậm môi trường đầu tư, kéo theo ảnh hưởng rất lớn đến công ăn việc làm, kinh tế xã hội, nhất là công tác giải tỏa bồi thường làm hạ tầng trong thời gian tới. Quan trọng hơn nữa là giá nhà lên cao quá thì người có nhu cầu mua thật sẽ không mua nổi, lúc đó thị trường sẽ bị đóng băng. Và khi giá đất cao thì kế hoạch thực hiện nhà ở xã hội của thành phố cũng khó hiện thực.

Để phát triển bền vững thị trường BĐS, theo các chuyên gia, giải pháp cần thiết lúc này là khơi thông các thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung cho thị trường, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Vậy Nhà nước cần phải có một cơ quan quản lý giá chuyên nghiệp để có thể xác định tại thời điểm đó, trên cơ sở các giao dịch xung quanh thì giá nhà đất thực bao nhiêu là phù hợp.