Chung cư mini có phải là loại hình bất động sản được pháp luật công nhận ?

Vụ cháy làm nhiều người thương vong ở chung cư mini trong hẻm 29/70 Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội khiến nhiều người e ngại và đánh đồng chung cư mini với nhà chung cư một loại hình bất động sản đã được luật hóa và định nghĩa rất rõ trong Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Điều này đã làm ảnh hưởng không tốt đến hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư bất động sản chân chính, kinh doanh hoạt động theo quy định của pháp luật, cũng như tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về phòng cháy chữa cháy.

“Chung cư mini” là khái niệm mà người dân ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… dùng để gọi tên loại hình nhà ở nhiều căn hộ có diện tích rất nhỏ từ 20-25m², được các chủ đầu tư hoặc các cá nhân xây dựng trên đất của mình, với diện tích đất xây dựng khiêm tốn và giá cả phải chăng. Chung cư mini thường phù hợp với những người có thu nhập trung bình nhưng mong muốn ở gần khu vực trung tâm thuận tiện cho việc đi học, đi làm…

Theo tìm hiểu của các tác giả thì trong Luật Nhà ở năm 2014 không có bất kỳ khái niệm “chung cư mini” được đề cập đến, kể cả Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71 hướng dẫn thi hành luật nhà ở 2005 trước đó.

Thực tế hiện nay, có rất ít chung cư mini đáp ứng đầy đủ điều kiện của Luật Nhà ở. Thậm chí, không ít chung cư mini được xây dựng sai phép với các vi phạm điển hình như xây vượt quá số tầng cho phép. Không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy, mất an toàn về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường chung kém…

Sở dĩ các chung cư mini có thể tồn tại và hoạt động là do trong quá trình xin cấp phép xây dựng, các hộ gia đình, cá nhân làm hồ sơ xây dựng với các điều kiện cấp phép xây dựng nhà với mục đích để ở, tuân thủ các quy định tại Điều 93 của Luật Xây dựng 2014. Tuy nhiên, sau khi được xây dựng, các chủ sở hữu hoặc người cho thuê thường thay đổi mục đích sử dụng chia thành nhiều căn hộ nhỏ để bán hoặc cho thuê.

Vì xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nên theo Quy định 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020, chung cư mini không thuộc diện thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy mà chỉ khuyến cáo tuân thủ các yêu cầu phòng cháy chữa cháy.

Chung cư mini thường có các đặc điểm chung là nằm gần vị trí trung tâm, nhưng trong các con hẻm nhỏ, phương tiện chữa cháy rất khó tiếp cận khi có sự cố cháy nổ xảy ra. Loại hình này thường xây dựng theo mô hình nhà ống gồm nhiều phòng, tối ưu diện tích xây dựng nên thậm chí không có cầu thang thoát hiểm và các tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy không được xem trọng.

Chung cư mini thường gây nhầm lẫn với loại hình phòng trọ cho thuê vì phát sinh rất nhiều phòng ở riêng biệt, luôn có rất nhiều người cư trú. Do vậy, cơ quan kiểm tra có thẩm quyền cũng ít chú tâm tới việc tăng cường kiểm tra giám sát các hoạt động liên quan đến an toàn phòng cháy chữa cháy.

Vì không phải dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại nên cũng không chịu sự điều chỉnh của Thông tư 02/2016 được hợp nhất bằng Thông tư 05/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về bảo hành công trình, trích loại quỹ bảo trì các hạng mục công trình nên khi xuống cấp không có nguồn tài chính sẵn có để chi trả.

Như vậy, dựa trên quy định hiện hành về các loại nhà ở, thì không có cái gọi là “chung cư mini”, mà trên thực chất đây là nhà ở riêng lẻ, bị sử dụng sai mục đích, biến thành căn hộ để cho thuê hoặc bán; xin cấp phép một đằng nhưng xây dựng và sử dụng một kiểu khác, dẫn đến các nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng. Bởi nếu là dự án nhà chung cư, các điều kiện cấp phép về an toàn của dự án khắt khe hơn rất nhiều.

Đơn cử tại Điều 5 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020 của Chính phủ quy định: “Nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000m³ trở lên thì phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây:

- Có nội quy, biển cấm, biển báo, sơ đồ hoặc biển chỉ dẫn về phòng cháy và chữa cháy, thoát nạn phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;

- Có lực lượng phòng cháy và chữa cháy cơ sở, chuyên ngành tương ứng với loại hình cơ sở, được huấn luyện nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy và tổ chức sẵn sàng chữa cháy đáp ứng yêu cầu chữa cháy tại chỗ theo quy định, trừ trường hợp quy định tại Điểm g Khoản 3 Điều 31 Nghị định này;

- Có phương án chữa cháy được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Hệ thống điện, chống sét, chống tĩnh điện, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt, việc sử dụng nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;

- Có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống quản lý cơ sở dữ liệu về phòng cháy, chữa cháy và truyền tin báo sự cố, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, ngăn khói, thoát nạn, phương tiện phòng cháy và chữa cháy khác, phương tiện cứu người bảo đảm về số lượng, chất lượng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;

Đối với nhà chung cư cao 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000m³ trở lên thì ngoài các điều kiện nêu trên, còn phải có giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy”.

Chủ sở hữu người mua nhà chung cư phải đóng một khoản phí bảo trì chung cư theo mức Nhà nước quy định cụ thể là 2% giá trị căn hộ. Mục đích nhằm thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư trong quá trình sử dụng, trong đó có các hạng mục đảm bảo cho phòng cháy chữa cháy của chung cư. Do đó mức độ phòng cháy chữa cháy của nhà chung cư là rất cao và tương đối an toàn cho cư dân sinh sống trong đó.

Một vấn đề đặt ra nữa là, nhu cầu chỗ ở của người dân là có thực và rất nhiều người không đủ sức mua những căn chung cư cao cấp nhiều tỷ đồng đang được rao bán trên thị trường. Trong khi các dự án nhà ở xã hội hoặc quá ít, hoặc rất khó với tới. Vậy nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập trung bình trở xuống cần được đáp ứng ra sao?