Bất động sản Việt Nam vẫn được nhà đầu tư ngoại "dòm ngó"

Đó là nhận định của  các chuyên gia Knight Frank Việt Nam . Theo ông Alex Crane - Giám đốc Điều hành công ty Knight Frank Việt Nam Property Services: "Việt Nam là một thị trường BĐS đang bùng nổ tại Đông Nam Á với rất nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn so với các nước Châu Á. Sau hai năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch, với sự mở cửa trở lại của thị trường và nới lỏng biên giới đang tạo ra làn sóng đầu tư vào Việt Nam. Rất nhiều nhà đầu tư trong khu vực Châu Á-Thái Bình Dương mong chờ được quay trở lại và đầu tư vào Việt Nam, họ tín nhiệm kế hoạch phát triển kinh tế do Chính phủ Việt Nam đưa ra, cũng như các gói giải cứu và kích cầu. Tính riêng sau kỳ nghỉ Tết năm nay, nguồn vốn ngoại đổ vào Việt Nam đã cao gấp 3-4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Một trong những thương vụ lớn nhất là Viva Land mua một phần toà nhà Capital Place ở Hà Nội. Tương tự trước dịch là thương vụ mua lại toà nhà Kumho. Sắp tới thậm chí sẽ có cả những thương vụ tỷ USD.

Theo Giám đốc Thị trường vốn Ben Gray: “Yếu tố khiến thị trường Việt Nam hấp dẫn, đầu tiên chính là quy mô cũng như giá trị của thị trường ngày càng gia tăng, phát triển theo chiều hướng tiến bộ và thông minh, chuyên nghiệp hơn. Thị trường Việt Nam đã và đang chứng kiến sự phát triển của ngành logistics và cơ sở hạ tầng của nhiều ngành khác như kho bãi và nhà xưởng xây sẵn. Điều này cũng dẫn đến giá đất công nghiệp gia tăng gấp đôi trong vòng 5 năm qua. Đây là tín hiệu tốt đối với thị trường, vì tốc độ tăng trưởng của các ngành công nghiệp vẫn tăng từ 6-7% mỗi năm.

Cũng theo ông Alex Crane: “Sự phát triển của ngành logistics còn kéo theo sự phát triển của ngành thương mại điện tử, không gian văn phòng và bán lẻ. Các tập đoàn thương mai điện tử đang là những khách thuê lớn nhất mảng BĐS văn phòng, giúp tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê ở TP.HCM và Hà Nội ngày càng giảm, tạo ra cơ hội thúc đẩy BĐS văn phòng tăng trưởng, nhiều nguồn cung mới sẽ gia nhập thị trường. Hiện, tỉ lệ trống của văn phòng cho thuê ở TP.HCM và Hà Nội chỉ còn dưới 10%, làm cho giá thuê văn phòng ngày càng tăng tính từ năm 2009".

Ông Alex Crane - Giám đốc Điều hành và ông Ben Gray-Giám đốc Thị trường vốn  Knight Frank Việt Nam Property Services

Cũng do ảnh hưởng của đại dịch mà khách thuê văn phòng giờ đây bắt đầu suy nghĩ thêm về các giải pháp thuê văn phòng ở vị trí ngoài trung tâm, hoặc kết hợp giữa làm việc ở văn phòng và làm việc tại nhà. Do vậy, trong tương lai chúng ta có thể thấy giá thuê ở khu vực nôi thành giảm xuống, và ở khu vực ngoại thành hay không phải trung tâm thành phố sẽ tăng giá lên dần.

Chia sẻ về thị trường bán lẻ, ông Ben Gray nói: “Tuy bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch, nhưng ngay khi thành phố đã mở cửa, BĐS bán lẻ sẽ có xu hướng hồi phục và tốt lên. Chủ đầu tư sẽ phải suy nghĩ tìm cách đáp ứng nhu cầu của khách thuê và góp phần hồi phục ngành này. “Tôi cho rằng ngành TMĐT không tạo thành mối nguy với ngành bán lẻ, mà sẽ song hành cùng BĐS bán lẻ để thúc đẩy doanh thu. Một trong những cách đó là các nhà bán lẻ có thể sử dụng TMĐT biến không gian bán lẻ làm điểm nhận hàng cho người mua, tối ưu hoá cách sử dụng mặt bằng”, ông Ben Gray nói.

Tuy nhiên, ông Ben Gray cũng cho rằng: “Một trong những thách thức chủ yếu trong tương lai mà các chủ đầu tư sẽ gặp là giá thuê, với nhiều BĐS bán lẻ còn trống khi chưa có khách thuê gia nhập thị trường. Hiện mức tăng giá của BĐS nhà ở hạng A và phân khúc cao cấp có mức tăng giá khoảng 17% trong vòng 4-5 năm qua. Chúng ta có thể thấy giá bán trung bình cho phân khúc này vào khoảng 7.000 USD/m2, và mức cao nhất từng thấy là khoảng 15.000 USD/m2 vào năm ngoái.

Về thị trường bán lẻ, theo ông Alex Crane, tuy bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch, nhưng BĐS bán lẻ sẽ có xu hướng hồi phục và tốt lên. Ngành TMĐT không tạo thành mối nguy với ngành bán lẻ, mà sẽ song hành cùng BĐS bán lẻ để thúc đẩy doanh thu. Một trong những cách đó là các nhà bán lẻ có thể sử dụng TMĐT biến không gian bán lẻ làm điểm nhận hàng cho người mua, tối ưu hoá cách sử dụng mặt bằng. Bên cạnh đó, thị trường Việt Nam mở cửa cho đường bay quốc tế cũng là cơ hội cho ngành BĐS nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển. Các nhà đầu tư nước ngoài khi cân nhắc mảng BĐS này cũng mong chờ mức giá M&A khá tốt để có thể cùng nhau phát triển.

Tuy nhiên, cả ông Alex và Ben đều cho rằng, các nhà đầu tư  nước ngoài đang gặp hai thách thức chính. Thứ nhất, giá đất càng ngày càng tăng, khiến cho hiệu suất ROI giảm xuống. Giá đất ngày càng tăng, nhà đầu tư nước ngoài khi nhìn vào thực trạng này sẽ cảm thấy Việt Nam không còn là điểm đến quá hấp dẫn nữa. Thứ hai là quy trình pháp lý phức tạp, liên quan đến phí sử dụng đất làm khó nhà đầu tư. Về phương diện đầu tư, khi đến thị trường Việt Nam, nha đầu tư ngoại không hiểu gì về quy trình thủ tục.

Theo Knight Frank, để giữ được cơ hội và cạnh tranh với những thị trường sẵn có, ở tầm vĩ mô, nhà nước hầu như không cần làm thêm gì cả vì Việt Nam đang có một nền kinh tế phát triển tốt, chính phủ ổn định, dân số trẻ và vẫn còn khả năng tăng mức tiêu thụ trên đầu người. Với các chủ đầu tư và nhà đầu tư nước ngoài, việc chính phủ đưa ra gói hỗ trợ khoảng 15 tỉ USD nhằm phát triển cơ sở hạ tầng là điều hết sức hấp dẫn. Chỉ số VN Index, theo IMF nhận định, có giá trị khoảng 350 tỉ USD. Chỉ số tín dụng cũng rất lớn, từ 25%. Đáng chú ý là hiện tại, một trong những điều Chính phủ có thể hỗ trợ nguồn vốn đầu tư nước ngoài về Việt Nam nhanh hơn là cho phép nhà đầu tư vay tiền từ nguồn vốn nước ngoài, thay vì phải thông qua ngân hàng như hiện nay.