Bất động sản công nghiệp còn nhiều thách thức

Bất động sản công nghiệp lại... nóng giá

Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và Bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ đón nhận nhiều nguồn cung mới trong năm 2021 và 2022, kéo theo giá thuê được dự báo sẽ tăng lên.

Năm 2020, giá đất khu công nghiệp trung bình tại khu vực phía Bắc tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2019, đạt 99 USD/mét vuông cho mỗi chu kỳ thuê. Còn tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tính đến hết tháng 3 đạt mức 72%. Tại khu vực phía Nam, giá đất trung bình thậm chí đã tăng tới 12,2%, đạt 101 USD/mét vuông cho mỗi chu kỳ thuê khi số lượng yêu cầu thuê đất tăng cao.

Tương tự, tổng diện tích kho bãi cũng tăng đáng kể, tăng từ 5-10% mỗi năm. Năm 2020, giá thuê trung bình cho nhà kho tại vùng kinh tế phía Bắc và Nam lần lượt là 4,1 USD/mét vuông/tháng và 4,4 USD/m2/tháng. Hiện giá thuê kho, nhà xưởng tại Hà Nội lên đến 129 USD/mét vuông (tăng 13,1%), Bắc Ninh là 95 USD/mét vuông (tăng 9,2%) Hưng Yên lên 83 USD/mét vuông (tăng 6,4% cùng kỳ 2019), Hải Dương là 76 USD/mét vuông (tăng 15,1%) và Hải Phòng lên tới 96 USD/mét vuông (tăng 3,2%). Đáng chú ý, giá thuê trung bình tại Thanh Hóa xấp xỉ 40-50 USD/mét vuông. Tại các tỉnh như Long An và Bình Dương, những dự án kho bãi và cơ sở phân phối mới đang mọc lên dày đặc khi khu vực TP.HCM và Bình Dương đối diện với vấn đề thiếu hụt nguồn cung và giá đất cũng tăng lên nhiều lần.

Ông John Campbell - Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cũng nhận định: “Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang”. Dữ liệu của  đơn vị này cũng cho thấy, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đạt 88% ở TP.HCM, 94% ở Đồng Nai, 99% ở Bình Dương, 84% ở Long An và 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Tại phía Bắc tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng. 

Theo ông Lê Trọng Hiếu: “Hiện nhu cầu bất động sản công nghiệp cho thuê và kho bãi không khó kiếm, vì chủ trương của Thành phố cũng đang cho mở rộng đầu tư cho các dự án khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng. Vì thế, các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào phân khúc này đang tăng và đa số tập trung vào thànhh phố cấp 2 như Long An, Tiền Giang... còn tại các thành phố lớn thì ít vì quỹ đất lớn ít dần”. Ông Hiếu cũng cho rằng, so với năm 2019 thì đến cuối năm 2020 và thời điểm hiện tại, phân khúc bất động sản công nghiệp có giá tăng 20-30%.

Tăng nguồn cung vẫn chưa hết thách thức

Hiện nay, xét về việc đảm bảo nguồn cung, Vụ Quản lý các khu kinh tế (DEZM) công bố kế hoạch phê duyệt cho 561 dự án khu công nghiệp sắp tới với diện tích trên 201.000ha. Các khu công nghiệp này sẽ bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 khu đã được thành lập. Trong số các địa điểm mới này, 259 khu với tổng diện tích 86.500ha vẫn chưa được thành lập, chiếm 43,1% tổng diện tích mới. Cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp cũng sẽ cần tiếp tục được cải thiện. Các chính sách, cơ chế và quản lý đang được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động. Những sáng kiến mới và hành động này sẽ vô cùng cần thiết để Việt Nam có để đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất. Vị trí của các dự án mới rất quan trọng vì hầu hết nhu cầu về sản xuất và dịch vụ hậu cần kho bãi vẫn phụ thuộc vào các tỉnh công nghiệp trọng điểm hoặc các địa phương cấp 1.

Các dự án ở địa phương cấp 2 sẽ cố gắng thu hút đầu tư nước ngoài với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung đất trống dồi dào hơn. Việc đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông đóng vai trò rất quan trọng trong lộ trình phát triển của các địa phương này.

Thế nhưng, dù có sự chuyển dịch của yếu tố Trung Quốc +1, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, nhà xưởng kho bãi đang tăng nhưng theo ông John Campell, giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Tỷ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động. 

Theo phân tích của các chuyên gia, nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ phi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả.

Bên cạnh đó, khi hội nhập quốc tế tại Việt Nam ngày càng phát triển sâu rộng, nhu cầu xuất nhập khẩu tăng cao thì đòi hỏi sự đáp ứng từ cơ sở hạ tầng trong nước nhưng hiện nay còn rất nhiều thách thức. Theo các chuyên gia, muốn thu hút đầu tư, Việt Nam sẽ phải cạnh tranh với Indodesia, Malaysia và Thái Lan về sự hấp dẫn của môi trường đầu tư và chất lượng thể chế. "Điều này không dễ dàng, bởi việc thu hút được các doanh nghiệp FDI chất lượng cao vào các khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn mang tính dài hạn mà Việt Nam chưa xử lý được. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp ở Việt Nam hiện vẫn thiếu đồng bộ, đặc biệt ở phía Nam - nơi nguồn cung bất động sản công nghiệp tăng chậm - do nhà đầu tư bất động sản không muốn mở rộng quỹ đất quá nhanh - khiến giá bất động sản công nghiệp tăng cao", một chuyên gia nhận xét.