Ba Luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm sẽ có tác động thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho biết, ba luật quan trọng gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đang được Quốc hội xem xét thông qua và có hiệu lực sớm (từ ngày 1/8/2024 thay vì phải chờ đến ngày 1/1/2025). Tuy nhiên, vẫn còn một vài điểm vướng mắc đang được doanh nghiệp quan tâm và trao đổi tại tọa đàm.

Tại tọa đàm, ông Phạm Văn Võ - Thành viên Hội đồng Khoa học và Hội đồng Giảng huấn, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản đã phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, những điểm mới về chủ thể kinh doanh bất động sản như: Không có sự phân biệt giữa cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; Quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản... Ông Võ cho rằng, những điểm mới này sẽ gây khó khăn hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, nên doanh nghiệp cần nắm rõ.

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thông tin thêm một số thay đổi liên quan đến việc phân lô, bán nền như: Mở rộng khu vực cấm phân lô, bán nền; Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền; Quy định không được thực hiện dự án phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III...

“

Khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày, thay vì phải mất đến 600 ngày hay nhiều năm mới xong khiến chi phí tăng, giá nhà đội lên.

Ông Huỳnh Thanh Khiết

Ngoài ra, với nhà ở xã hội, ông Khiết cho hay luật cũ quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải xác định giá đất, sau đó mới đề nghị miễn khoản tiền này. Còn Luật mới lại quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không phải thực hiện thủ tục xác định số tiền được miễn và cũng không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn khoản tiền này. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phát triển dự án nhanh hơn, giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Với việc tác động của các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực sớm, các diễn giả đều cho rằng, điều này sẽ giúp giảm các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản.

Ông Châu Việt Bắc - Phó tổng thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) thông tin rằng, chỉ trong năm 2023, VIAC xử lý khoảng 424 vụ tranh chấp. Đáng chú ý, trong số đó có tới 111 vụ tranh chấp liên quan tới bất động sản.

Các dạng tranh chấp phổ biến về bất động sản trong thời gian qua là tranh chấp về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện kinh doanh; tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong mua bán bất động sản; tranh chấp về hợp tác kinh doanh bất động sản...

Giá đất liệu có tăng cao khi ba luật mới được áp dụng?

Tại hội thảo, một trong nhiều câu hỏi được quan tâm, đó là giá đất liệu có tăng sau khi các luật được vào áp dụng?

Ông Phạm Văn Võ phân tích, dưới góc độ pháp lý, điều này sẽ khiến giá đất lên cao. Bởi đất được đấu thầu, ai trả cao thì được giao đất. Nếu giá đầu vào tăng lên, thì giá đầu ra cũng sẽ tăng. Ngoài ra, việc người Việt định cư ở nước ngoài cũng được mua nhà như người trong nước cũng tăng nhu cầu về bất động sản trong nước. Tuy nhiên, ông Võ cũng cho biết, thị trường bất động sản vừa có yếu tố đầu vào vừa có yếu tố đầu ra. Một khi giá tăng cao, Chính phủ sẽ có sự can thiệp phù hợp.

Trong khi đó, ông Huỳnh Thanh Khiết lại cho rằng, việc nhận định sự biến động về giá của thị trường là một vấn đề khó. Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất thành bảng giá đất và được xây dựng hằng năm, điều này vẫn còn bất cập. Đơn cử như khi các đơn vị làm dự toán cho dự án đều trên cơ sở chi phí về đất đai. Nhưng nếu mỗi năm ban hành một bảng giá mới thì vô tình làm khó cho các cơ quan này.

Nhận định tương tự, ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Quản Lý Global Home cho rằng, đây là một điểm khó cho các đơn vị làm dự toán dự án. Tuy nhiên, một lợi điểm là sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường.

"So với Luật hiện hành, Luật Đất đai sửa đổi 2024 có nhóm vấn đề mới, trong đó quy định bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp phục vụ kinh tế - xã hội, sản xuất kinh doanh; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; về tài chính đất đai như định giá đất, ổn định tiền thuê đất và nâng cao hiệu quả, hiệu lực về quản lý nhà nước. Giúp tăng nguồn thu thuế liên quan đến các giao dịch BĐS.

Luật Đất đai 2024 được đánh giá đã cân bằng lợi ích của cả người dân và doanh nghiệp, trong đó nổi bật là cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp.
Cơ chế này sẽ làm cho giá đất thực hiện dự án cao lên, bám sát theo thị trường, quá trình thỏa thuận cũng khó khăn hơn, dễ xảy ra tranh chấp. Và để cân bằng lợi ích các bên doanh nghiệp sẽ phải tự điều chỉnh cho phù hợp.
Theo quy định của luật việc bỏ khung giá đất, thì hằng năm các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất vào đầu năm, đây là cơ sở để cả doanh nghiệp và người dân thỏa thuận và xác định bảng giá đất tiệm cận với thị trường", ông Thành nói.

Ngoài ra, những câu hỏi của khách mời liên quan đến: Pháp lý cho mô hình "farmstay" (trang trại kết hợp lưu trú), mô hình condotel; Vướng mắt trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Các vấn đề xoay quanh việc doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội... cũng được các diễn giả làm rõ và giải đáp.