Tín dụng vào bất động sản vẫn ổn định

Không đột ngột

Tại Hội thảo "Đầu tư vào đâu lợi nhuận cao và bền vững?" vừa qua, ông Trần Đình Cường - Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM cho biết, việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp. NHNN đã đặt vấn đề thận trọng trong cho vay ở các lĩnh vực rủi ro như BOT, lĩnh vực BĐS từ vài năm nay và đây không phải vấn đề mới. NHNN cũng chuyển sang phương pháp quản lý qua các chỉ tiêu gián tiếp chứ không như trước đây là đưa ra chỉ tiêu cụ thể như tổng dư nợ cho vay bất động sản 15%, cho vay chứng khoán 30%... Cụ thể hơn, ông Cường cho rằng có ba chỉ tiêu sử dụng vốn vay là tổng sử dụng vốn vay, hệ số an toàn vốn tối thiểu, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Trong đó, NHNN chủ trương giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40% trong năm nay và giảm dần ở các năm tiếp theo.

Ông Cường khẳng định, chỉ tiêu vốn ngắn hạn áp dụng cho tất cả ngành nghề, không riêng BĐS. Theo ông Cường, ngành BĐS chỉ chiếm 10 - 12% trong tổng số tiền cho vay trung, dài hạn, còn lại là các lĩnh vực đầu tư máy móc, thiết bị, sản xuất. Hơn nữa, thống kê của NHNN cho thấy, các nhà băng chỉ sử dụng chỉ tiêu này ở khoảng 35 - 36%, tức chưa đụng trần 40%. Vì thế, ông khẳng định doanh nghiệp BĐS hãy yên tâm.

Trong khi đó, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay BĐS nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng. Ví dụ, sắp tới, khoản cho vay kinh doanh BĐS trên 3 tỷ đồng sẽ được tính hệ số rủi ro là 200%, trong khi hệ số rủi ro đối với cho vay nhà ở xã hội chỉ là 50%. Tùy theo khả năng của từng ngân hàng, có thể lựa chọn công trình, khách hàng cho vay phù hợp. Ngân hàng nào hệ số cho vay rủi ro còn thấp thì sẽ thoải mái hơn trong khi đơn vị nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ thận trọng hơn.

Ông Trần Đình Cường nhấn mạnh, để điều chỉnh phù hợp với quy định, các ngân hàng có thể tăng lãi suất huy động tiền gửi trung, dài hạn để thu hút dòng vốn ở phân khúc này. Chính sách điều tiết vốn từ NHNN có tác động từ từ, đủ thời gian để các bên liên quan điều chỉnh nên tác động của nó không phải là ngay tức thì. Đây cũng là cách quản trị phù hợp theo chuẩn quốc tế. Đồng thời, doanh nghiệp cũng phải tự điều chỉnh, tìm cách sử dụng vốn phù hợp.

Thanh lọc thị trường

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn mang đến những khó khăn nhưng cũng có nhiều điểm tích cực đối với thị trường BĐS. Việc nguồn vốn bị siết ban đầu sẽ khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, buộc họ phải tính toán kỹ chiến lược đầu tư, lựa chọn phát triển các dự án phù hợp. Nhưng đây cũng là cơ hội tốt để doanh nghiệp tự làm mới mình, tái cấu trúc nguồn vốn đầu tư, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng.

Ngân hàng siết tín dụng cũng là một tấm lưới để sàng lọc, loại bỏ doanh nghiệp BĐS yếu kém, giúp thị trường phát triển ổn định, tránh tình trạng sốt ảo, bong bóng. Cũng theo Chủ tịch HoREA, hiện nay ngân hàng vẫn là “bầu sữa” với nhiều doanh nghiệp BĐS, việc phải thay đổi là không hề dễ dàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn còn nhiều con đường khác để thu hút nguồn tín dụng. Cụ thể, các doanh nghiệp nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán.

Doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài. Một hướng đi khác là doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp BĐS đã gặt hái thành công khi đi theo xu hướng này, như Tập đoàn Nam Long với các khu nhà liên kết với quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản, hay Tập đoàn An Gia, Phúc Khang…

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, Tổng giám đốc MIK Home Chu Thanh Hiếu cho rằng, việc cơ quan quản lý siết tín dụng BĐS là một chủ trương phù hợp bởi nó có thể giúp thanh lọc thị trường, hạn chế được phần nào những nhà đầu tư dựa quá nhiều vào vốn ngân hàng, kiểm soát các cơn sốt nóng, giúp thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững. “Thật ra đây là một chính sách điều hành của Nhà nước, tuy nhiên, theo tôi thì chính sách này chỉ phần nào hạn chế được những rủi ro ở phân khúc BĐS cao cấp, còn những phân khúc trung bình, khá thì không bị ảnh hưởng nhiều, như những khu nhà của MIK Home đang bán không bị ảnh hưởng nhiều từ chính sách ấy.