 |
Hơn 10 năm với tiền sử dụng đất
Tại buổi trao đổi với đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, vấn đề quan trọng hàng đầu vẫn là thay đổi cơ chế tính TSDĐ nhằm giảm giá thành nhà ở, tăng sự minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho trên thị trường BĐS mà doanh nghiệp đã kiến nghị hơn 10 năm nay vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Đại diện HoREA viện dẫn, sở dĩ nói TSDĐ là "điểm nghẽn" vì nhà đầu tư mất nhiều thời gian để thẩm định, định giá đất. Đến thời điểm này chưa có dự án nào mà quá trình thẩm định giá đất được giải quyết trong vòng một năm, thậm chí có những trường hợp kéo dài nhiều năm.
Còn nói "gánh nặng" thì đơn cử trường hợp doanh nghiệp bồi thường 1m2 đất nông nghiệp ở quận 7 (TP.HCM) với giá từ 7 - 10 triệu, nhưng khi khấu trừ chi phí bồi thường vào TSDĐ chỉ được mức 20 - 30% số tiền đã chi ra. Đó là chưa kể các khoản thuế, phí khác, trong đó có thuế thu nhập doanh nghiệp mà doanh nghiệp phải chịu.
TSDĐ là nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước tại địa phương. Theo Sở Tài chính TP.HCM, 5 tháng đầu năm 2017, nguồn thu từ TSDĐ trên địa bàn là 8.549 tỷ đồng, đạt trên 61% dự toán năm và tăng 77,2% so với cùng kỳ 2016. Nhưng theo quan điểm của HoREA, trong cơ chế tính TSDĐ và phương thức thu có vài điểm chưa phù hợp với tình hình thực tế.
Điển hình, việc thu TSDĐ tuy cao nhưng chỉ thu một lần, trong khi quỹ đất trên địa bàn có hạn, đến một thời điểm nhất định sẽ không còn là nguồn thu chính. Ở một số quốc gia phát triển, chẳng hạn như Mỹ, không có khái niệm TSDĐ mà chính quyền từng tiểu bang sẽ đánh thuế BĐS (gồm nhà và tài sản gắn liền trên đất). Cụ thể, ở bang California, mức thuế suất BĐS thường trên 1,2%/năm, bang Texas hơn 4%/năm. Nguồn thu này dài hạn, liên tục trong suốt chu kỳ vài chục năm.
Hai phương án tính tiền sử dụng đất
HoREA đã kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước hai phương án tính TSDĐ. Một là đề nghị thay đổi triệt để quan điểm về TSDĐ, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM năm 2013 đã trình Chính phủ.
Theo đó, về lâu dài nên bỏ hẳn khái niệm TSDĐ mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu TSDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng TSDĐ như hiện nay, hơn nữa, doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư BĐS.
Hai là đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai, và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất nhằm đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo Điều 112 Luật Đất đai, cũng như để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
Theo ông Châu, việc yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu TSDĐ như hiện nay có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định TSDĐ của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5 - 30 ngày, nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn còn mất rất nhiều thời gian (trung bình mất từ một đến ba năm), làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở.
Về vướng mắc trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, đại diện pháp lý cho một doanh nghiệp BĐS lớn tại TP.HCM chia sẻ, có trường hợp doanh nghiệp chủ động đóng tiền nhưng cũng gặp khó: Sở Tài nguyên - Môi trường duyệt nhưng khi đưa qua Hội đồng Thẩm định giá của Sở Tài chính thì bị trả lại do vướng mắc phương pháp tính TSDĐ nên khó có chuyện ba đến năm ngày là hoàn thành thủ tục.
Do vậy, HoREA đề nghị giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất, chuẩn bị nội dung trình Hội đồng Thẩm định giá đất xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định TSDĐ.
Đồng thời cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng Thẩm định giá đất khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình, được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào TSDĐ phải nộp.
Bởi, hiện vẫn còn vướng mắc một số nội dung chưa phù hợp cần phải được sửa đổi là Sở Tài chính vẫn tính tiền giữ xe máy vào doanh thu của chủ đầu tư, trong khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định đây là khoản thu của ban quản trị chung cư, hoặc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp để tính TSDĐ cao. Sự tham gia của bên triển khai dự án sẽ có thêm nhiều ý kiến phản biện và tạo tính khách quan cho cả quá trình xem xét, thống nhất TSDĐ của dự án.
