VAMC cứu được bất động sản?

Theo ước tính của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng nợ xấu (Nhóm 3, 4 và 5) của các ngân hàng (NH) hiện ở mức 450.000 tỷ đồng. Các khoản nợ này chủ yếu là bất động sản (BĐS).

Đọc E-paper

Sự ra đời của Công ty Quản lý tài sản Việt Nam (VAMC), hay còn gọi là công ty mua bán nợ được kỳ vọng sẽ "làm sạch" bản cân đối tài sản của các ngân hàng thương mại (NHTM). Khi các khoản nợ xấu được "thanh lý”, liệu tăng trưởng tín dụng tại các NHTM có tăng?

Doanh nghiệp (DN) đặc biệt trong lĩnh vực BĐS sẽ không còn "đau đầu" với tình trạng chi phí tài chính "ăn mòn" vào lợi nhuận; đồng thời, họ sẽ có cơ hội để tiếp cận các khoản vay mới? Thị trường BĐS rồi sẽ tan băng với lực đẩy từ VAMC?

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành: Nên chăng để doanh nghiệp tự giải quyết nợ xấu?

Về lý thuyết, VAMC mang nghĩa tích cực, giảm áp lực về nợ xấu cho các NH, DN BĐS... nhưng thị trường BĐS có những đặc điểm riêng. Cái khó của DN BĐS ở đây không chỉ là nợ nhiều mà còn là vấn đề hàng tồn kho lớn.

Có thể VAMC là giải pháp tốt ở thị trường nước ngoài vì thị trường của họ minh bạch. Trong khi đó, ở Việt Nam, ngay từ khâu đi vay NH đã xuất hiện tiêu cực thì liệu VAMC có khả thi?

Các tài sản thế chấp tại NH hiện này chủ yếu là BĐS, nhiều dự án trước đây có giá trị khoảng 500 tỷ đồng, DN đã "phù phép" lên mức 1.000 tỷ và sau đó mang đi thế chấp với giá 700 tỷ đồng. Khi thị trường xuống thấp như hiện nay, các tài sản quay về giá trị thực và dự án này chỉ còn giá 300 tỷ đồng.

Một khi đã không có sự minh bạch thì chuyện VAMC và các NHTM có ngồi lại với nhau để mua - bán tài sản (các khoản nợ xấu) cũng không phải chuyện đơn giản.

Trong trường hợp mua nợ theo giá trị sổ sách thì không khác nào chuyển nợ xấu từ NHTM sang VAMC. Còn nếu xảy ra trường hợp thương lượng thì ai sẽ là người đứng ra định giá các tài sản?

Theo tôi, thay vì chuyển nợ xấu của DN BĐS tại các NHTM sang VAMC thì hãy để các chủ đầu tư tự mua - bán dự án với nhau nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của DN và hoàn tất các nghĩa vụ với NH một cách nhanh chóng. Đây cũng là giải pháp mà trong thời gian qua, không ít chủ đầu tư đã áp dụng.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc Nghiên cứu - Phân tích Công ty Chứng khoán Maybank Kim Eng: Gói 30.000 tỷ đồng quan trọng hơn

Các VAMC sẽ tác động đến tăng trưởng GDP hơn là tác động đến thị trường BĐS. Nền kinh tế của Việt Nam hiện đang được tái cấu trúc bởi những gì mà các nhà kinh tế gọi là "bẫy thanh khoản". Khi một quốc gia có "bẫy thanh khoản", các NH không muốn cho vay vì họ lo lắng về nợ xấu.

Thay vì tạo ra các khoản vay mới, NHTM lại mua trái phiếu chính phủ. Đây thực chất là những gì đã và đang xảy ra tại Việt Nam. Trong 4 tháng đầu năm 2013, dư nợ NH ở Việt Nam chỉ tăng 1,4% so với đầu năm, mặc dù tiền gửi NH tăng hơn 5%.

Lý do cho sự khác biệt giữa tăng trưởng huy động và tăng trưởng tín dụng là NHTM sử dụng tiền gửi để mua trái phiếu Chính phủ thay vì mở rộng các khoản vay mới cho DN và cho các dự án BĐS.

"Bẫy thanh khoản" này đã xảy ra với nhiều quốc gia trong quá khứ và lịch sử đã chỉ ra rằng, cách duy nhất để giải quyết là đi từ vấn đề nợ xấu. Các VAMC không phải là một giải pháp hoàn hảo cho vấn đề nợ xấu của Việt Nam nhưng nó là một giải pháp đủ để khuyến khích các NH tiếp tục cho vay, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.

Nhiều khách hàng trong số các khoản vay này sẽ là các DN BĐS. Tuy nhiên, tôi nghĩ gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng cho các dự án nhà ở giá bình dân sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với DN và thị trường BĐS hơn so với cái mà VAMC sẽ làm vì nó khuyến khích đầu ra cho DN BĐS.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa: Nghiên cứu đề án bán nợ xấu cho nước ngoài

Lãi suất là một yếu tố quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, nhưng tỷ lệ nợ xấu của Việt Nam lớn nên có hạ lãi suất xuống nữa cũng khó đẩy tín dụng lên. Do đó, nhiều quốc gia đã phải kết hợp giữa giải quyết vấn đề nợ xấu và nới lỏng tiền tệ. Việt Nam có nhiều lợi thế để thực thi giải pháp này nhanh hơn Mỹ.

Theo đó, thuận lợi của ta là nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân rất cao. Nhu cầu về nhà ở cao nên việc hạ lãi suất và xử lý thị trường BĐS một cách kiên quyết với một số giải pháp mà Chính phủ đã công bố (như hỗ trợ về tín dụng BĐS) sẽ xử lý được tình trạng đóng băng của thị trường nhanh hơn.

Tuy nhiên, để giải quyết nợ xấu, cả VAMC và NHTM phải ngồi lại với nhau, tránh tình trạng bán ồ ạt cùng lúc tài sản thế chấp, điều này có thể dẫn đến mối nguy cho thị trường.

VAMC sẽ cùng lúc làm hai nhiệm vụ, một là "làm sạch" bản cân đối tài sản của các NHTM. Nợ xấu lớn khiến NH không dám đẩy tín dụng ra, nợ xấu được xử lý, NH sẽ mạnh dạn cho DN vay.

Thứ hai là hiện nay, đối với những khoản nợ thuộc Nhóm 4 (nghi ngờ), NHNN buộc trích lập dự phòng rủi ro 50%, tức 100 tỷ thì trích 50 tỷ; trong khi Nhóm 5 (có khả năng mất vốn) phải trích 100%.

Như vậy là rất nặng với các NHTM. Sự ra đời của VAMC sẽ giải tỏa vấn đề này cho họ. VAMC sẽ mua mua nợ bằng cách phát hành trái phiếu đặc biệt (NHTM chỉ phải trích lập dự phòng 20%). Tuy nhiên, sau khi mua nợ xấu, VAMC có bán lại được hay không mới là điều quan trọng. Nếu không bán được thì mọi thứ sẽ trở nên vô nghĩa.

Hy vọng rằng, với việc mở rộng thị trường nội địa cùng với các định chế tài chính nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và vốn của các tổ chức quốc tế sắp đưa vào, VAMC có thể xử lý nợ xấu triệt để trong vòng 3 - 4 năm tới. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cần nghiên cứu đề án bán nợ cho nước ngoài.

Chẳng hạn, Tập đoàn Toyoko Inn của Nhật Bản từng tuyên bố chiến lược đầu tư 100 khách sạn tại thị trường Việt Nam. Đây là cơ hội để bán lại các khoản nợ xấu là BĐS nhưng hiện vẫn còn vướng cơ chế tổ chức, người nước ngoài không được quyền sở hữu BĐS.

Nếu làm theo quy trình hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiến hành mua BĐS từ VAMC, nhưng sau đó lại phải làm thủ tục thuê với UBND cấp tỉnh, thành phố. Điều này thực tế không hợp lý với nhà đầu tư.