Tự tìm lối ra

Năm 2003 quả là một năm khó khăn của nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Từ căn hộ thương mại, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, đất nền… cho đến phân khúc “nóng” nhà ở xã hội, đến thời điểm này tình hình vẫn chưa có gì sáng sủa. Những trợ lực từ bên ngoài chưa giúp gì nhiều cho lĩnh vực bất động sản, thị trường giờ chỉ hy vọng vào những nỗ lực tự thân của các thành viên tham gia.

Đọc E-paper

Tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt - Mỹ vào cuối tháng 9 vừa qua, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã có cuộc đối thoại với hơn 50 doanh nghiệp lớn trong nhiều lĩnh vực của Hoa Kỳ.

Trả lời câu hỏi của một doanh nghiệp về tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản Việt Nam và để thay đổi tình hình ấy Việt Nam đã làm những gì, người đứng đầu Chính phủ cho rằng thị trường bất động sản gặp khó khăn là do tác động của khủng hoảng.

Những giải pháp được đưa ra là quy hoạch lại thị trường, mở rộng cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản, tăng cường tín dụng cho người mua nhà…

Một khu căn hộ ở Hà Nội trong giai đoạn hoàn thiện

Dù những giải pháp trên cơ bản không có gì mới, nhiều nước cũng từng áp dụng, nhưng Việt Nam vẫn có những cách làm riêng. Quan trọng hơn cả, Thủ tướng Chính phủ tin rằng thị trường bất động sản sẽ ấm lên trong thời gian tới.

Đúng là khi đưa ra nhóm giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản, đặc biệt là gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng cho những người mua, thuê mua nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, không chỉ Chính phủ, các ban ngành chức năng liên quan, mà cả doanh nghiệp bất động sản và người mua cũng kỳ vọng vào sự “ấm lên” của thị trường.

Tuy nhiên, thời gian càng dần về cuối năm, những hy vọng càng phai nhạt. Thị trường dường như không thể “nắm bắt” được lực kích cầu này để tạo đà cho một sự hồi phục.

Gói 30 ngàn tỉ đồng gây thất vọng

Không những không hoàn thành nhiệm vụ “kích” thị trường, bản thân gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở còn không thể “chạy nhanh” như dự kiến. Tốc độ giải ngân rất chậm chạp. Từ khi triển khai cho vay từ tháng 6 tới thời điểm cuối tháng 9, các ngân hàng mới giải ngân cho gần 500 đối tượng vay mua nhà với số tiền 115 tỉ đồng.

Đối với khách hàng doanh nghiệp, chỉ có bốn doanh nghiệp được ký hợp đồng tín dụng với số tiền 748 tỉ đồng, mới giải ngân được… 44,46 tỉ đồng. Nguyên nhân của sự chậm chạp này đã được nói nhiều, có cả từ phía nguồn cung lẫn phía thủ tục.

Nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 nếu có dư là dư ở tương lai, còn hiện tại thì vừa ít vừa không được người mua ưa chuộng do xa trung tâm và hạ tầng kém.

Người cần nhà ở đúng là rất cần, họ có nhu cầu mua nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại giá rẻ, nhưng một khi quyết định vay tiền - dù là lãi suất ưu đãi - để mua tài sản có giá trị lớn như thế, dĩ nhiên phải cân nhắc. Không tìm được căn hộ như ý thì được vay tiền lãi suất ưu đãi không còn là quan trọng, họ sẽ chờ đợi.

Bộ Xây dựng cũng đã gửi danh sách gần 60 dự án của các doanh nghiệp thuộc đối tượng được vay vốn theo chương trình này cho phía ngân hàng, tuy nhiên phần lớn trong số đó đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục xây dựng hoặc chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp sốt ruột nhưng chính quyền địa phương không vội, do phải cân nhắc kỹ, chẳng hạn chính quyền TP. Hồ Chí Minh phải xét xem những dự án ấy có phá vỡ quy hoạch xây dựng, gây áp lực với hạ tầng hay không rồi mới cấp phép.

Đó không phải là quan liêu giấy tờ, mà là sự cẩn trọng cần thiết. Các ngân hàng, vì vậy, cũng chưa giải ngân được khi doanh nghiệp chưa hoàn tất thủ tục chuyển đổi. Chỉ khi có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ được mở bán cho các đối tượng có đủ điều kiện, nguồn vốn ưu đãi lãi suất mới được khai thông.

Khâu thủ tục sau một thời gian triển khai vẫn còn những vướng mắc. Các ngành chức năng cần nhanh chóng có quy định hướng dẫn việc công chứng các hợp đồng giao dịch tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay cho các đối tượng được vay mua nhà ở xã hội, tiến tới xây dựng Thông tư liên tịch hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần rà soát, chỉnh sửa, thống nhất lại các quy định về điều kiện vay vốn nhằm đảm bảo tính đồng bộ của các văn bản, để năm ngân hàng thương mại nhà nước trong chương trình và các địa phương có cơ sở triển khai thực hiện.

Một khi những vấn đề nêu trên được giải quyết đồng thời, gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng mới có hy vọng hoàn thành nhiệm vụ của mình. Còn thị trường có nhờ đó mà “ấm lên” được hay không thì phải nhờ vào nỗ lực của cả người mua lẫn người bán...

Những nỗ lực tự thân

Thời gian qua, việc giá bán căn hộ liên tục giảm, từ trong Nam đến ngoài Bắc, chính là một nỗ lực từ phía doanh nghiệp. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng nỗ lực giảm giá ấy không ảnh hưởng nhiều đến loại hình căn hộ đã hoàn thiện, có thể vào ở ngay, vì loại này vẫn thu hút được những khách
hàng có nhu cầu và có tiền.

Việc giảm giá chủ yếu dành cho những dự án mới mở bán, và cũng được chủ đầu tư tính toán, cân nhắc cẩn thận. Điều đáng lo nhất của thị trường căn hộ hiện nay là làm cách nào cứu được những khu căn hộ đang chờ hoàn thiện.

Những dự án này đang là bài toán khó cho cả ba bên: chủ đầu tư, ngân hàng cho vay và những khách hàng đã đóng tiền một phần để mua căn hộ trong dự án đó. Vấn đề ở chỗ, tổng lượng tiền khách hàng đã đóng vào cộng với vốn ban đầu của chủ đầu tư và tiền vay ngân hàng đã đổ hết vào dự án, nhưng vẫn không đủ để hoàn thiện.

Dự án không đúng tiến độ, chủ đầu tư muốn người mua đóng thêm tiền nhưng người mua không chịu đóng, ngân hàng không cho vay tiếp và
dự án… dừng lại ở đó. Đã có những “điển hình” cho nỗ lực tự thân này, đó là khi các khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng cùng ngồi lại, hợp tác tìm cách giải quyết, để dự án được tiếp tục hoàn thiện.

Theo các chuyên gia bất động sản, một dự án đang xây dựng phải bán được 80 - 90% số căn hộ rồi và giờ chủ đầu tư hết tiền xây tiếp mới có hy vọng để giải quyết theo hướng này, chứ nếu chỉ bán được khoảng một nửa số căn hộ thì rất khó. Chủ dự án phải công khai, muốn hoàn thiện công trình cần bao nhiêu tiền, khả năng khách hàng đóng được bao nhiêu, để tìm ra phương án khả thi nhất.

Bởi trong cùng một dự án có người mua đã đóng nhiều (đến 80 - 90% trị giá căn hộ), nhưng có người đóng ít (40 - 50% trị giá căn hộ), nên để thuyết phục số người đóng ít này là không dễ dàng.

Phải công khai và minh bạch nguồn tiền huy động, chủ đầu tư mới có thể thuyết phục người mua đóng hết tiền để hoàn thiện dự án, để tất cả cùng có lợi. Đây được xem là một trong những giải pháp có tính khả thi nhất đối với những dự án ngưng trệ do chủ đầu tư thiếu tiền xây dựng.

Nghĩa là, trong khi những người lạc quan trông chờ vào “cú hích” từ tác động của chính sách, thì những người thực tế cho rằng, chỉ khi doanh nghiệp giảm mạnh giá bán, người mua “đồng lòng hợp tác”, thị trường mới thực sự có lối ra...