Từ kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số nước

Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Để tăng quỹ nhà ở xã hội cho thuê, Chính phủ Hàn Quốc xây dựng hoặc mua lại nhà đang cho thuê, sau đó cho thuê lại với giá thấp. Hàn Quốc còn có kế hoạch mở rộng nhà ở xã hội để cho thuê dài hạn. Đặc biệt, Hàn Quốc đã xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và có chính sách hỗ trợ hợp lý.

Theo báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc năm 2008, mức thu nhập của người dân Hàn Quốc được chia thành các nhóm từ thấp đến cao: 918.000-8.164.000 won (1.000 won bằng 13.600 đồng).

Căn cứ vào mức thu nhập, nếu không đủ khả năng thuê nhà, chính phủ hỗ trợ cho thuê và mua nhà ở xã hội, cung cấp nhà ở xã hội có diện tích nhỏ; nếu không đủ khả năng mua nhà sẽ tăng hỗ trợ tiền thuê nhà; có khả năng mua nhà nếu được hỗ trợ thêm thì cung cấp căn nhà có diện tích vừa phải với giá thấp; nếu có khả năng mua nhà được nhà nước cho vay thêm với lãi suất thấp. Tất cả gắn với chính sách bình ổn giá nhà.

Đồng thời, Chính phủ Hàn Quốc cũng xây dựng nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, chính phủ tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển nhà ở tại các thành phố lớn bán cho người có mức thu nhập trung bình trở lên.

Từ năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá thấp cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt tình trạng đầu cơ bất động sản. Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đều sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

Kinh nghiệm của Mỹ

Một trong những vấn đề cần giải quyết là chi phí nhà ở tại Mỹ vượt quá khả năng của đại bộ phận những người có thu nhập trung bình và thấp. Các đối tượng này phải dành hơn 30% tổng thu nhập của hộ gia đình để chi trả tiền thuê nhà.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để bảo đảm quyền lợi cho những hộ thu nhập thấp và hộ nghèo. Hình thức hỗ trợ tài chính được thực hiện rất đa dạng, phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng và cải tạo nhà ở. Dưới sự bảo đảm của nhà nước, lãi suất tín dụng giảm và được duy trì, phù hợp với khả năng của người vay. Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được triển khai như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập và cải tạo nhà ở, hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà. Chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm đến hình thức phát triển nhà ở giá thấp. Mỹ đã rút ra bài học kinh nghiệm, trong đó nguyên nhân quan trọng dẫn đến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ nhà giá thấp.

Kinh nghiệm của Singapore

Hiện nay, có trên 84% dân số Singapore sở hữu nhà ở xã hội. Có những kinh nghiệm quý báu của Singapore về chương trình nhà ở quốc gia, như lập ra một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể chung, trọn vẹn. Ví dụ, theo quy định, tất cả khu nhà ở xã hội đều phải bảo đảm các dịch vụ về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng (những khu nhà ở công cộng đều có bến xe buýt trong phạm vi 400m), mua sắm...

Bài học đối với TP.HCM

Từ kinh nghiệm của một số nước, chúng tôi kiến nghị một số vấn đề đối với quá trình phát triển thị trường nhà ở xã hội tại TP.HCM.

Thứ nhất, tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Muốn làm được điều đó cần có vốn và điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh các chính sách vĩ mô, điều quan trọng vẫn là bất động sản để tăng nguồn cung và hạ giá thành nhà ở xã hội.

Thứ hai, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà ở xã hội rồi bán theo hình thức trả dần hoặc cho thuê, như ở Hàn Quốc, Venezuela... Ưu điểm của hình thức này là Nhà nước có quỹ nhà ở để điều tiết thị trường, người thu nhập thấp cần hỗ trợ được hưởng ưu đãi trực tiếp, không phải qua trung gian. Nhược điểm của hình thức này là hằng năm Nhà nước phải đầu tư để duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Mặt khác, Nhà nước phải tổ chức bộ máy riêng để quản lý việc đầu tư xây dựng cũng như quá trình khai thác sử dụng quỹ nhà ở xã hội. Đối với những nước đang phát triển như nước ta thì hình thức này được xem là phù hợp, tuy còn những mặt hạn chế nhưng đây có thể là một hướng phát triển đúng đắn.

Thứ ba, phải hoàn thành quy hoạch xây dựng thành phố có tính chiến lược, trong đó nhà ở xã hội theo quy định chiếm 20% tổng diện tích đất nằm trong nhà ở thương mại.

Thứ tư, cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện thông qua một số biện pháp như vay vốn ưu đãi để mua nhà theo giá kinh doanh hoặc ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi suất vay vốn tín dụng thương mại; hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà ở để các đối tượng chính sách xã hội tự thuê nhà ở. Nhà nước ban hành cơ chế ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán trả dần hoặc cho các đối tượng chính sách thuê.

Thứ năm, rút ngắn thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở xã hội.

Đối với một số dự án mà doanh nghiệp bất động sản sử dụng quỹ đất của mình để phát triển nhà ở xã hội nhưng đã nộp tiền sử dụng đất thì Nhà nước nên có cơ chế để hoàn trả hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất. Đối với doanh nghiệp bất động sản đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì cần tạo điều kiện trong việc vay vốn với lãi suất ưu đãi và giảm tối thiểu các thủ tục hành chính trong việc xin giấy phép xây dựng.

Người dân cần có nhận thức tích cực về việc mua, thuê mua nhà ở xã hội; cần tiết kiệm để có thể sở hữu một căn nhà. Với chi phí bỏ ra ban đầu thấp, nhà ở xã hội là chính sách mà Nhà nước dành cho tầng lớp có thu nhập thấp, đáp ứng được ước vọng có nơi an cư của hàng triệu người ở đô thị.

(*) Đại học Kinh tế TP.HCM