Tín dụng bất động sản: Đóng hay mở?

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang trong quá trình tiếp thu ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp (DN).Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM, dự thảo có 2 nội dung quan trọng, nếu được thông qua có thể sẽ tác động nghiêm trọng đến thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo. Một số DN đã lên kế hoạch ứng phó trong trường hợp quy định đi vào thực tiễn.

Đọc E-paper

Nhìn trước, ngó sau

Hai nội dung quan trọng trong dự thảo Thông tư được Hiệp hội BĐS TP.HCM đề cập là giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% đối với ngân hàng (NH) thương mại và chi nhánh NH nước ngoài (theo lộ trình giảm dần). Thực chất là hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn tập trung vào thị trường BĐS.

Ngoài ra, dự thảo Thông tư cũng tăng hệ số rủi ro của BĐS từ 150% hiện nay lên 250% đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS. Lý giải về những điều chỉnh này, theo NHNN là để giảm rủi ro thanh khoản và "phát đi tín hiệu" đối với thị trường và hệ thống NH nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực BĐS.

Số liệu thống kê cho thấy dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua. Theo đó, tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong 9 tháng của năm 2015 đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015).

Trước thông tin này, sau Tết, một số DN đã đặt mục tiêu phát triển phù hợp với những thay đổi vĩ mô. Chẳng hạn, theo kế hoạch, năm 2016, Tập đoàn Novaland sẽ triển khai 5 dự án nhà ở (cung cấp 4.000 sản phẩm) bên cạnh 27 dự án mà Tập đoàn này đã và đang triển khai trong những năm qua.

Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Huy - Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, số lượng dự án phát triển mới trong năm 2016 có thể thay đổi từ đây cho đến cuối năm tùy vào nhu cầu của thị trường.

Với những tín hiệu từ NHNN trong việc hạn chế và kiểm soát tín dụng để đảm bảo tính thanh khoản và đáp ứng sự phát triển bền vững của thị trường, DN này sẽ chỉ tập trung phát triển và hoàn thành dự án đã công bố, hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ và tăng cường chất lượng dịch vụ tại các dự án mà Công ty triển khai.

Trong khi đó, một nhà phát triển BĐS lớn tại TP.HCM bày tỏ quan điểm, những quy định tại dự thảo Thông tư 36 đi vào thực tế sẽ ảnh hưởng đến cả DN BĐS lẫn khách hàng.

>>Thị trường nhà ở 2016: Áp lực thừa cung

Với việc kiểm soát chặt chẽ van tín dụng, trong thời gian tới, hoạt động mua bán dự án, hợp tác phát triển dự án giữa các DN trong và ngoài nước dự báo sẽ tiếp tục phát triển, bởi để hoàn thiện một dự án BĐS đòi hỏi DN phải đảm bảo nguồn vốn trung, dài hạn; song một số DN có dự án nhưng lại không đủ lực về tài chính để hoàn thiện dự án nên họ sẽ nhắm đến việc kêu gọi vốn đầu tư.

Đại diện DN này cho rằng, thị trường BĐS sẽ không bị tác động quá mạnh mẽ đến mức "đóng băng" như trước đây khi dự thảo Thông tư 36 đi vào thực tiễn, nhưng ở góc độ nào đó, tâm lý của khách hàng sẽ bị tác động.

Bởi vì, thực tế, tỷ lệ khách hàng vay NH để mua nhà thường chỉ chiếm khoảng 20 - 30% tại mỗi dự án, nhưng kể cả những người có khả năng thanh toán đầy đủ cũng thường thắc mắc về NH nào tham gia bảo lãnh, hỗ trợ, lãi suất... Sự tham gia của NH vào dự án được xem là một trong những "bảo chứng" quan trọng tác động tích cực đến niềm tin của người mua nhà đối với tiến độ của dự án và uy tín của chủ đầu tư.

Cần "mở van" với người mua nhà

Cũng liên quan dự thảo Thông tư 36, một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS tại TP.HCM nhìn nhận, sau khủng hoảng kéo dài từ giữa 2008 - 2013, chí ít, các nhà phát triển BĐS đã có kinh nghiệm để ứng phó với những thay đổi về vĩ mô, mà cụ thể là chính sách tín dụng.

Thay vì dựa chủ yếu vào nguồn vốn huy động từ khách hàng và NH thì họ đã chuyển sang chiến lược tìm kiếm đối tác có tiềm lực về tài chính để cùng nhau phát triển dự án nhằm giảm thiểu tối đa sự phụ thuộc vào nguồn vốn từ NH, một mặt để giảm áp lực lãi vay phát triển dự án, mặt khác có thể chủ động về giá thành sản phẩm (do giảm được chi phí tài chính).

Thêm nữa, chuyên gia này đã đưa ra những dẫn chứng, hiện nay, nhu cầu về nhà ở của Việt Nam, đặc biệt ở những đô thị có lượng dân nhập cư, lao động trẻ động đảo và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng như Hà Nội hay TP.HCM vẫn còn khá lớn. Từ giữa năm 2008, chính sách tiền tệ thắt chặt đã tác động mạnh đến thị trường BĐS, toàn thị trường gần như "tê liệt" vì thiếu vắng các hoạt động vay, thuê mua nhà, khách hàng lẫn DN mất lòng tin với thị trường.

Trong suốt khoảng thời gian từ 2009 - 2013, nguồn cung và lượng hấp thụ đối với các sản phẩm nhà ở, nhất là trong phân khúc căn hộ sụt giảm. Năm 2014, Thông tư 36 của NHNN được xem là đòn bẩy khá hữu hiệu, phần nào giúp thị trường BĐS dần hồi phục, kéo giảm lượng hàng tồn kho.

Điều này được minh chứng qua giá trị hàng tồn kho BĐS của cả nước trong hai năm 2014 - 2015. Cụ thể, cuối năm 2014, giá trị hàng tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng (giảm hơn 54.000 tỷ so với quý I/2013) và đến tháng 11/2015, theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, giá trị tồn kho BĐS còn 53.245 tỷ đồng, tức giảm 75.303 tỷ đồng so với quý I/2013.

Ước tính nguồn cung căn hộ tại thị trường sơ cấp ở TP.HCM tính đến quý IV/2015 có gần 37.000 căn và trong quý IV, cả cung - cầu đều đạt mức kỷ lục cao nhất trong vòng 5 năm qua. Song, so với nhu cầu 70.000 căn mỗi năm ở TP.HCM, nguồn cung này chưa đáp ứng được nhu cầu thực về nhà ở của người dân thành phố.

Thêm nữa, giá trị BĐS tại TP.HCM nhìn chung còn thấp hơn so với một thành phố lớn trong khu vực Đông Nam Á, DN hiện nay tung ra nhiều sản phẩm nên giá cả cũng cạnh tranh.

>>3 yếu tố thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong năm 2016

Hơn nữa, theo Hiệp Hội BĐS TP.HCM, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS của thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc BĐS loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm bong bóng BĐS năm 2007 (nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng trên dưới 70%), nên sẽ không xảy ra hiện tượng giá ảo, tăng trưởng nóng.

Tất cả những dữ liệu này cho thấy, thị trường BĐS chưa có dấu hiệu bong bóng quay trở lại để phải nâng mức độ rủi ro của BĐS như dự thảo Thông tư 36 nhằm mục tiêu hạn chế tối đa tình trạng nợ xấu từ kênh BĐS như 2007 - đầu 2008.

Chuyên gia này cũng nhìn nhận, việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS như dự thảo Thông tư 36 không thừa nhưng cần phải có quy định cụ thể để tạo điều kiện cho người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu thực, cần nguồn vốn hỗ trợ vốn từ ngân hàng vì họ ngại lãi suất sẽ tăng trong tương lai (dù lãi suất cho vay hiện tại của các ngân hàng Việt Nam đang cao hơn so với khu vực).

Do vậy, theo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, các cơ quan quản lý trong nước có thể nghiên cứu và áp dụng chính sách linh hoạt cho người mua nhà. Theo đó, những người mua căn nhà đầu tiên sẽ không bị đánh thuế, được vay với lãi suất thấp; nhưng từ căn nhà thứ 2, thứ 3 trở đi thì phải chịu thuế và tăng lãi suất cho vay nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, tín dụng xấu từ khu vực BĐS.