Thị trường bất động sản 2010: Tiệm cận giá trị thực

Năm 2009, thị trường bất động sản khá trầm lắng, kém minh bạch, nạn đầu cơ, “thổi” giá vẫn diễn ra do nguồn cung khan hiếm. Bước sang năm 2010, nhiều chuyên gia kinh tế dự báo, có hàng loạt dự án “bung hàng” nên nguồn cung sẽ dồi dào, do vậy thị trường sẽ ổn định hơn, ít có khả năng biến động lớn về giá.

Chứa đựng nhiều yếu tố bất ổn

Kém minh bạch, mang nặng tính đầu cơ, giá cả “trên trời”… là những "căn bệnh mãn tính" của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2009, trong đó điển hình là thị trường nhà, đất ở Hà Nội và TP.HCM. Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều dự án giá đã tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2008, đặc biệt vào thời điểm cuối năm.

Tại Hà Nội, ở một số dự án chung cư cao cấp, giá tăng đến 10 – 15 triệu đồng/m2 so với giá gốc. Đất nền dự án cũng bị đẩy lên từ 10 - 20% so với trước đó. Với mức giá này, theo các chuyên gia bất động sản, không phản ánh được thực tế thị trường, đặc biệt chưa phản ánh đúng giá thành của căn hộ và đất nền bởi giá trị của bất động sản tại Việt Nam vẫn cao hơn giá thành rất nhiều.

Sở dĩ, một số dự án “nhộn nhịp” là do DN “đánh bóng, thổi giá” quá hiệu quả. Thêm vào đó, do tin đồn, nên nhiều dự án mặc dù không có gì nổi bật, nhưng nhiều người vẫn đổ xô đến mua; việc chuyển nhượng lòng vòng giữa các nhà đầu tư thứ cấp.

Ngoài ra, vẫn còn những khoảng trống pháp lý điều tiết sự vận hành của thị trường bất động sản. Theo Tiến sỹ Bùi Văn Sỹ, Viện Nghiên cứu quản lý đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường), có khá nhiều văn bản pháp lý quy định về sự phân cấp trong quản lý đất đai cho cấp huyện, tỉnh, nhưng lại thiếu những chế tài giám sát việc thực thi quyền thu hồi, cấp đất đối với các cấp này, nên nảy sinh không ít tiêu cực. Điều này đã tạo ra nhiều sản phẩm bất động sản "không sạch" với giá… “trên trời”. Hệ quả là người dân, nhà đầu tư gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận với các sản phẩm bất động sản.

Bởi vậy, để tạo thuận lợi cho người dân, nhà đầu tư tiếp cận dễ dàng với các sản phẩm bất động sản trên một thị trường minh bạch, lành mạnh, theo các chuyên gia, rất cần những biện pháp mạnh, đặc biệt cần tăng nguồn cung nhằm ổn định thị trường. Thực tế cũng đã chứng minh, thị trường bất động sản chỉ có thể lành mạnh khi các chính sách điều chỉnh sự vận hành của thị trường này đảm bảo đồng bộ, chặt chẽ và được thực thi nghiêm, cung cầu cân đối - ổn định.

Sẽ phục hồi?

Năm 2010, dự kiến dân số ở khu vực thành thị khoảng 29,2 triệu người và cần khoảng 438 triệu m2 nhà ở để đáp ứng cho nhu cầu nhà ở theo tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân đầu người 15m2/người. Trong khi đó dự kiến dân số ở nông thôn khoảng 62,2 triệu người và cần khoảng 870,8 triệu m2 nhà ở. Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam ở tất cả các phân khúc sẽ phục hồi trở lại trong ngắn hạn, vào khoảng năm 2010, đầu năm 2011.

Đó là nhận định nhóm nghiên cứu thuộc Công ty Cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) vừa đưa ra mới đây trong một báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam. Báo cáo được thực hiện trên kết quả khảo sát điều tra chọn mẫu 500 người tiêu dùng và nhà đầu tư cá nhân, 35 DN hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và phỏng vấn trực tiếp một số chuyên gia đầu ngành tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Đối với phân khúc thị trường chung cư, căn hộ cao cấp, đa số chuyên gia đầu ngành cho rằng, không có thay đổi quá nhiều, tuy nhiên, đối với các chung cư có mức giá phổ thông sẽ có chiều hướng tăng nhẹ do xu hướng đô thị hóa và mở rộng quy mô thành phố. Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê sẽ giảm trong ngắn hạn. Trong khi đó, phân khúc thị trường đất nền dự án được dự báo là sẽ chứng kiến sự bùng nổ trong thời gian tới, đặc biệt đất nền khu vực ven đô sẽ ngày càng được ưa chuộng ở khu vực Hà Nội. Đây như là một sự dịch chuyển xu hướng này từ thị trường TP.HCM ra thị trường Hà Nội.

Bên cạnh đó, một số nguyên nhân khác cũng có thể khiến thị trường bất động sản ấm lên: Nguồn cung về nhà ở sẽ tăng, bao gồm cả hàng hoá của người xây dựng và của các nhà đầu cơ mua đi, bán lại. Nhiều nhà đầu tư muốn đưa vốn vào thị trường bất động sản thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán.

Các chuyên gia cũng cảnh báo về một nguy cơ trong năm tới. Đó là việc thị trường bất động sản có thể sẽ chịu tác động rất lớn khi một số loại giá tăng lên. Chẳng hạn như tỷ giá biến động khiến vật tư leo thang và nhất là vấn đề định giá đất được áp dụng theo giá thị trường. Điều này khiến các DN phải tính toán lại và cộng thêm vào giá thành sản phẩm, dẫn đến việc tạo sức ép tăng giá lên thị trường…